L'immobiliare giapponese: un fuoco di paglia?

Lo scorso ottobre, i media finanziari esaltavano uno dopo l’altro l'entusiasmo degli investitori stranieri per il settore immobiliare giapponese. Attirati dai bassi tassi d'interesse e dallo yen, dalla forza dell'economia giapponese, dagli alti rendimenti e dalla trasparenza del mercato, gli investitori stranieri hanno incrementato i loro investimenti nel Paese per tutto il 2022, con un aumento del 45% nel Q1 2023 rispetto al Q1 2022 (CBRE). Nel 1° trimestre 2023 il volume degli acquirenti stranieri è addirittura aumentato del 100% su base annua.

Questi acquirenti, provenienti soprattutto da Singapore, Stati Uniti e Canada, e in misura minore dall'Europa, si sono concentrati su magazzini logistici, favoriti dall'e-commerce, e sugli uffici, che nell'arcipelago non stanno vivendo la crisi dello smart working. Poi ci sono stati gli hotel, che hanno scommesso sui solidi tassi di occupazione delle strutture turistiche.

Tuttavia, questo entusiasmo sembra essere durato poco. Già questa settimana il quotidiano giapponese Nikkei Asia riportava un relativo raffreddamento della situazione a partire dalla seconda metà del 2023. Gli investimenti sono crollati e le vendite da parte di proprietari stranieri sono raddoppiate, stabilizzandosi ai livelli del 2018.

Le ragioni di questo disinteresse sono molteplici. In primo luogo, gli osservatori indicano le speculazioni su un imminente aumento dei tassi di interesse giapponesi (il 42% degli investitori stranieri si aspetta un aumento entro l'anno, secondo CBRE). Altri sottolineano l'elevata liquidità del mercato, che incoraggerebbe movimenti di capitale più rapidi. Per gli investitori europei, si tratta di un fenomeno di arbitraggio: in allerta sul proprio territorio, colpito da una crisi immobiliare marcata, riserverebbero i loro capitali a queste future occasioni. Infine, la mancanza di offerta e il calo dell'edilizia giustificherebbero la normalizzazione del settore.

Prezzo delle azioni di una selezione dei principali gruppi immobiliari giapponesi: Mitsubishi Estate, Mitsui Fudosan, Daiwa House Industry, Nippon Building Fund, Japan Real Estate Investment Corp.

 

Una leggera ripresa nel Regno Unito?

Dall'altra parte dell'Eurasia, la situazione è molto diversa. In preda a un forte declino dell'economia, a un'inflazione elevata, a tassi d'interesse che si mantengono alti (ai massimi da 16 anni) e a un calo dei prezzi e delle vendite delle case, il settore immobiliare britannico è in costante rallentamento dal 2022.

Ciò si riflette nell'acquisizione di 2,5 miliardi di sterline all'inizio di questa settimana di Redrow (valutata 2 miliardi di sterline) da parte della rivale Barratt Developments (valutata 4,5 miliardi di sterline), il più grande costruttore di case del Paese. L'operazione darà vita a una nuova entità denominata Barratt Redrow, che dovrebbe essere meglio equipaggiata per affrontare i venti contrari che stanno attraversando il settore. Lo scorso anno, l'acquirente ha ridotto del 10% la sua forza lavoro e ha registrato un calo della produzione del 28% nel secondo semestre (Financial Times), oltre ad aver acquisito due divisioni regionali.

Grafico comparativo dei prezzi delle azioni Barratt Developments e Redrow

Tuttavia, il mercato sembra mostrare alcuni segnali di ripresa: a gennaio, per il quarto mese consecutivo, i prezzi delle case nel Regno Unito sono aumentati (Halifax), registrando un incremento dell'1,3% rispetto a dicembre e del 2,5% rispetto a gennaio 2022 e raggiungendo il livello più alto da ottobre 2022.

Questo leggero miglioramento si spiega con l'allentamento delle pressioni inflazionistiche, la tenuta del mercato del lavoro e il significativo calo dei tassi di interesse reali sui nuovi mutui per la prima volta dal 2021 (BoE). La cronica carenza di alloggi, esacerbata dalle rigide normative edilizie e dalle carenze del governo in questo settore, dovrebbe inoltre sostenere questa tendenza nel medio termine.