Sbandierata in occasione di una riunione politica chiave il mese scorso, la campagna ha lo scopo di aiutare le città di tutta la Cina a scaricare il loro crescente stock di nuovi appartamenti e a fornire un flusso di cassa cruciale agli sviluppatori in difficoltà. Al 6 maggio, più di 50 città hanno lanciato le loro versioni dello schema "scambia il vecchio con il nuovo", secondo un sondaggio privato della China Index Academy.
Ma gli analisti, gli agenti immobiliari e gli sviluppatori affermano che l'interesse per l'acquisto di case di seconda mano è molto limitato, mettendo in dubbio il successo della campagna e suggerendo che la flessione del settore immobiliare in Cina è ancora in corso.
"Alcune persone hanno chiesto informazioni sulla campagna, ma finora non abbiamo avuto alcuna transazione di successo", ha detto Qin Yi, un agente immobiliare di Shanghai.
"Il problema più grande è vendere le proprietà di seconda mano".
Il programma di scambio è l'ultima di una serie di misure di sostegno che la Cina ha adottato dal 2022, nel tentativo di ridare vita a un settore che rappresentava circa un quinto dell'attività economica al suo apice e che rimane un importante freno alla crescita.
La Cina ha abbassato i tassi di interesse e gli acconti e la maggior parte delle città ha alleggerito o eliminato le restrizioni all'acquisto precedente. Anche un programma di finanziamento degli sviluppatori in whitelist per il completamento dei progetti sta lottando per ottenere trazione.
La domanda di immobili nuovi e di seconde case in Cina è in calo, soprattutto nelle città più piccole, poiché gli aspiranti acquirenti temono che i prezzi possano scendere ulteriormente e che alcuni sviluppatori non siano in grado di completare i progetti.
Allo stesso tempo, il numero di entrambi i tipi di immobili in vendita è cresciuto.
Ci sono stati 395 milioni di metri quadrati (4,25 miliardi di piedi quadrati) di nuove abitazioni in vendita nel periodo gennaio-marzo, con un aumento del 24% rispetto all'anno precedente, secondo gli ultimi dati ufficiali. Nel frattempo, le vendite di nuove case si sono attestate a 189,42 milioni di metri quadrati nello stesso periodo, con un calo del 28% rispetto all'anno precedente.
'FUORI DA UNA SCOGLIERA'
Nel mercato secondario, il numero di immobili quotati in vendita è stato 20 volte superiore al numero di transazioni nel mese di aprile, secondo un'indagine condotta su 14 città dal Centro di Ricerca Dati Immobiliari Zhuge. Le inserzioni sono aumentate del 294% rispetto all'anno precedente a Shenzhen e del 39% a Shanghai.
Inoltre, decine di milioni di appartamenti devono ancora essere completati in Cina.
"Le vendite sono cadute a picco", afferma Ma Hong, analista senior presso l'istituto di ricerca GDDCE a Shanghai, che stima che il programma di swap avrà un impatto limitato. "Pochissime persone osano comprare una casa".
"In assenza di strumenti più innovativi, come un fondo di stabilizzazione immobiliare, la tendenza al ribasso del mercato continuerà".
Circa il 96% delle famiglie cinesi possiede già almeno una casa. Prima della svolta del mercato, per decenni i cinesi hanno considerato gli appartamenti - soprattutto quelli nuovi e più moderni - come il luogo più sicuro dove parcheggiare i propri risparmi.
La maggior parte delle città che partecipano al programma chiedono agli acquirenti di versare un deposito per un appartamento di nuova costruzione, che possono riprendersi interamente dopo due o tre mesi se non riescono a vendere le loro case esistenti per finanziare l'acquisto. Le città offrono tasse e imposte più basse per la transazione, se completata.
Un agente immobiliare nell'hub tecnologico di Shenzhen, che ha fornito solo il suo cognome Zhou, ha detto che più di una dozzina di persone hanno effettuato depositi, ma che le loro case "non sembrano ancora vendute".
A Chongqing, una città di oltre 30 milioni di abitanti nel sud-ovest della Cina, che ha sperimentato lo schema da febbraio, un agente di nome You ha detto che "non ha avuto un effetto evidente" sulla domanda.
Zhengzhou, una città centrale di circa 13 milioni, ha chiesto agli sviluppatori di acquistare case di seconda mano.
Un dirigente di uno sviluppatore cinese, che ha chiesto l'anonimato a causa della sensibilità dell'argomento, ha detto che la sua azienda "non aveva interesse a partecipare" perché il mercato dell'usato era "molto negativo". Un dirigente di un altro sviluppatore ha descritto il programma di scambio come "senza senso".
"Nessuno compra, quindi come si fa a vendere per scambiare?", ha detto il secondo sviluppatore.
Dato il successo limitato degli incentivi esistenti per stimolare la domanda, la Cina sta valutando un piano per i governi locali a livello nazionale per acquistare milioni di case invendute, secondo quanto riportato da Bloomberg News.
"Il Governo potrebbe dover intervenire e gestire l'offerta del mercato secondario se le aspettative dei prezzi delle abitazioni rimangono negative", hanno affermato gli analisti di Goldman Sachs in una nota di questa settimana. (Scrittura di Marius Zaharia; Redazione di Tomasz Janowski)
