Borgosesia S p A : 2022 Initiation of coverage Value Track

Data produzione: 20 luglio 2022, h. 18:30	Data pubblicazione: 21 luglio 2022, h. 7:00
Borgosesia	Italy	Euronext Milan	Real Estate
Rating: BUY	Target Price: € 1,35	Initiation of Coverage	Risk: Medium

Stock performance	1M	3M	6M	1Y
absolute	-4,13%	-13,10%	-15,36%	5,52%
to FTSE AIM Italia	-4,18%	-2,67%	1,81%	11,73%
to FTSE STAR Italia	-8,74%	-1,77%	6,65%	19,94%
to FTSE All-Share	-1,53%	0,69%	6,72%	17,07%
to EUROSTOXX	-7,46%	-5,11%	1,25%	14,90%
to MSCI World Index	-9,47%	-0,87%	-0,64%	18,08%
Stock Data
Price				€ 0,65
Target price				€ 1,35
Upside/(Downside) potential			108,4%
Bloomberg Code				BO IM
Market Cap (€m)				€ 30,83
EV (€m)				€ 58,31
Free Float				60,48%
Share Outstanding				47.717.694
52-week high				€ 0,86
52-week low				€ 0,55
Average daily volumes (3m)			86.000

Key Financials (€m )	FY21A	FY22E	FY23E	FY24E
Revenues	21,1	23,6	26,8	41,0
VoP	25,8	26,9	29,2	41,7
EBITDA	12,0	14,0	14,6	15,0
EBIT	11,4	13,3	13,9	14,2
Net Profit	7,9	8,0	9,3	9,7
EBITDA Adj. margin	25,4%	27,2%	25,6%	17,9%
EBIT margin	24,2%	25,7%	24,3%	17,0%
Net Profit margin	16,7%	15,5%	16,3%	11,6%

Main Ratios	FY21A	FY22E	FY23E	FY24E
EV/EBITDA Adj. (x)	4,9	4,2	4,0	3,9
EV/EBIT (x)	5,1	4,4	4,2	4,1
P/E (x)	3,9	3,9	3,3	3,2

Mattia Petracca	[e-mail]
Giuseppe Riviello	[e-mail]

Stock Performance vs Euronext Milan

Company Overview
Borgosesia SpA ("Borgosesia"), a capo dell'omonimo Gruppo, è una
Società per azioni quotata sul segmento Euronext Milan di Borsa
Italiana, attiva nel settore degli investimenti in asset alternativi
nonché nella loro gestione per conto di investitori terzi. L'asset class
principale	è	rappresentata da quella immobiliare, con focus
sull'acquisto di immobili residenziali da rivitalizzare	e rivendere
facendo leva	su	un mix	di	competenze	nell'ambito	finanziario,
professionale	e	real estate. L'obiettivo è	quello di	investire in
operazioni con un contenuto grado di rischio nelle quali sia possibile
far emergere, già all'atto del closing, consistenti porzioni di valore,
utilizzando strutture, strumenti e competenze interne.
Market
Il mercato a cui Borgosesia attinge è il mercato immobiliare italiano,
di	natura		prettamente residenziale. Una delle principali
caratteristiche del mercato del real estate è la corroborata tenuta e
solidità del settore, meno impattato e volatile rispetto ad altri
segmenti nei momenti di recessione economica. A conferma di tale
trend, a seguito della flessione delle trattative conseguenti alle misure
di lockdown per contenere la diffusione della pandemia Covid-19, nel
2021	tutto	il	comparto	è	stato caratterizzato da un rebound
generalizzato. Partendo da una visione di più ampio spettro, il volume
degli investimenti nel commercial real estate in Italia si è chiuso a
quota € 10,4 mld, +14% rispetto al 2020.
Valuation
Abbiamo condotto la valutazione dell'equity range di Borgosesia sulla
base della metodologia DCF e dei multipli di un campione di Società
comparabili. Il valore che risulta dall'applicazione della metodologia
DCF è pari	a	€ 63,8 mln, mentre quello risultante dal	metodo dei
multipli, applicando uno sconto del 25%, è pari a € 64,7 mln. Ne
risulta un equity value medio di € 64,2 mln; il target price è € 1,35,
rating BUY e risk MEDIUM.

Sommario
1.	Company Overview ..............................................................................................................................	3
1.1	L'attività ...............................................................................................................................................	3
1.2	Storia Societaria ...................................................................................................................................	4
1.3	Azionariato e Struttura del Gruppo......................................................................................................	6
1.4	Corporate Governance .........................................................................................................................	7
1.5	Key People............................................................................................................................................	8
2.	Il Business Model..................................................................................................................................	9
2.1	Value Proposition .................................................................................................................................	10
2.2	Business model e Value Chain..............................................................................................................	11
2.3	Operazioni di successo .........................................................................................................................	13
2.4	Clienti e fornitori ..................................................................................................................................	15
2.4.1	Clienti ...................................................................................................................................................	15
2.4.2	Fornitori ...............................................................................................................................................	15
3.	Il mercato .............................................................................................................................................	16
3.1	Il mercato immobiliare italiano ............................................................................................................	16
3.2	Il mercato NPL ......................................................................................................................................	17
4.	Posizionamento Competitivo................................................................................................................	19
4.1	SWOT analysis ......................................................................................................................................	21
5.	Economics & Financials ........................................................................................................................	22
5.1	FY21A Results .......................................................................................................................................	23
5.2	FY22E - FY27E Estimates......................................................................................................................	24
6.	Valuation ..............................................................................................................................................	28
6.1.	DCF Method .........................................................................................................................................	28
6.2.	Market Multiples..................................................................................................................................	30
6.2.1.	Composizione del panel .......................................................................................................................	30
6.3.	Multiples Method.................................................................................................................................	32
7.	Equity Value .........................................................................................................................................	33

INITIATION OF COVERAGE

2

1. Company Overview

1.1 L'attività

Borgosesia SpA ("Borgosesia"), a capo dell'omonimo Gruppo, è una Società per azioni quotata sul segmento Euronext Milan di Borsa Italiana, attiva nel settore degli investimenti in asset alternativi nonché nella loro gestione per conto di investitori terzi. L'asset class principale è rappresentata da quella immobiliare, con focus sull'acquisto di immobili residenziali da rivitalizzare e rivendere facendo leva su un mix di competenze nell'ambito finanziario, professionale e real estate. L'obiettivo è quello di investire in operazioni con un contenuto grado di rischio nelle quali sia possibile far emergere, già all'atto del closing, consistenti porzioni di valore, utilizzando strutture, strumenti e competenze interne.

La mission di Borgosesia è creare valore per grandi e piccoli investitori cogliendo le opportunità offerte da investimenti in situazioni di crisi o che necessitano di nuovi stimoli. Il Gruppo nasce nel 1873 come operatore del settore tessile e laniero e mantiene negli anni, nonostante le continue evoluzioni societarie nei suoi 150 anni di storia, la vocazione di holding protesa alla creazione di valore per azionisti, dipendenti, collaboratori ed investitori.

L'attività del Gruppo è articolata in due distinte divisioni:

• Borgosesia Real Estate, area focalizzata sugli investimenti immobiliari. Ha una propria autonoma struttura e cura la valorizzazione degli immobili oggetto degli investimenti realizzati dal Gruppo, fornendo supporto tecnico e commerciale alle iniziative dello stesso;
• Borgosesia Alternative, incentrata su investimenti di natura prettamente mobiliare. La divisione cura l'ingegnerizzazione finanziaria di tutte le operazioni realizzate per la realizzazione di singole acquisizioni, nonché quelle di gestione di fondi alternativi di investimento, promossi da Borgosesia Gestioni SGR SpA. La BU ha altresì come target "propri" investimenti mobiliari costituiti da crediti fiscali e non, liti pendenti, partecipazioni ed asset industriali a gestione passiva.

Chart 1 - Borgosesia's projects

Source: Borgosesia

INITIATION OF COVERAGE

3

1.2 Storia Societaria

Chart 2 - Company Story

2004 - 2006

1991

1873

Quotazione sul segmento MTA, Mercato Telematico Azionario di Borsa Italiana.

Nasce Borgosesia, operante nel settore tessile

1. laniero.
   Source: Borgosesia

2017

Acquisizione di Trigono Srl e Adolfo Gabbiano & Figli per entrare nel mercato del real estate. Costituzione di Borgosesia Gestioni SGR.

2022

	Borgosesia SpA e il
CdR Advance Capital	Gruppo Consultinvest
costituiscono BGS
SpA acquisisce il	Management Srl con
controllo della	capitale sociale
Società.	paritetico.

• 1873: viene costituita Borgosesia SpA, che avvia la propria attività nel settore laniero e tessile. La più nota iniziativa facente capo alla nascente società è "Manifatture di Lane in Borgosesia";
• 1974: vengono conferite le attività industriali nel comparto tessile al Gruppo Zegna Baruffa, dando così origine a Zegna Baruffa Lane Borgosesia;
• 1991: il Gruppo si quota sul segmento MTA (Mercato telematico azionario), comparto del mercato di Borsa italiana;
• 2002: il controllo della Società viene acquisito da Gabbiano SpA; a seguito di tale operazione, Borgosesia dà avvio ad un nuovo piano industriale con l'obbiettivo di affermare il proprio ruolo di holding industriale;
• 2004 - 2006: il processo di sviluppo della società nel settore immobiliare è sostenuto dall'acquisizione di una partecipazione di collegamento in Trigono Srl che, mediante Ginori Real Estate SpA, ne rileva il complesso immobiliare. Nel 2005, viene istituita Borgosesia Gestioni SGR SpA, destinata a operare nel settore immobiliare. Nel 2006, la Società acquisisce il 100% di Adolfo Trabaldo & Figli al fine espandere il proprio market share;
• 2010: la società Gabbiano viene incorporata in Borgosesia;
• 2017: il Gruppo CdR Advance Capital SpA acquisisce il controllo della Società;
• 2018: viene approvata la scissione parziale e proporzionale del patrimonio di CdR Advance Capital SpA, società quotata sul mercato AIM di Borsa Italiana e attiva nel settore degli investimenti di non-performingasset, a favore di Borgosesia SpA;

INITIATION OF COVERAGE

4

• 2019: viene avviata l'operatività di Borgosesia grazie al perfezionamento della scissione delle attività di Gruppo CdR Advance Capital SpA;
• 2021: la Società cede a DDM INVEST III AG azioni proprie pari al 5,0% del capitale e al 5,5% dei diritti di voto e avvia con questa un programma di cartolarizzazione, convenzionalmente denominato "AssetCo", al fine di acquisire crediti deteriorati;
• 2022: a seguito di una partnership siglata nel 2021, viene costituita BSG Management Srl con partecipazione paritetica tra Borgosesia SpA e il Gruppo Consultinvest.

INITIATION OF COVERAGE

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