Gli investitori internazionali stanno evitando le transazioni immobiliari tedesche e si stanno ritirando da un mercato che sta attraversando la peggiore crisi da una generazione a questa parte, aggravando potenzialmente i danni della più grande economia europea.

Gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 35% degli acquisti di immobili commerciali nel primo trimestre, secondo i dati di BNP Paribas Real Estate. Si tratta di una cifra inferiore rispetto a qualsiasi anno dal 2013 e si inserisce in un contesto di crollo del 70% dei volumi di vendita rispetto ai livelli precedenti alla pandemia del 2020-2021.

Le tristi cifre coincidono con un dibattito sul fatto che la Germania sia di nuovo "l'uomo malato d'Europa", un'etichetta che le è stata data alla fine degli anni '90, quando ha lottato contro la stagnazione economica e l'alta disoccupazione. La nazione ha lavorato per anni per scrollarsi di dosso quell'etichetta, ma è riemersa mentre la Germania si allontana dall'energia russa, si ingarbuglia nella burocrazia e vede i politici di estrema destra guadagnare nei sondaggi.

Kurt Zech, uno dei maggiori sviluppatori tedeschi, avverte che il mercato continuerà a lottare fino al ritorno degli investitori stranieri.

"Gli americani devono tornare. Quando i Blackstone, i Blackrock, i Morgan Stanley di questo mondo e Carlyle e Apollo acquisteranno nel mercato tedesco, questo sarà notato e allora sapremo tutti che abbiamo raggiunto il fondo", ha detto Zech a Reuters in un'intervista, parlando dalla sua sede nella città settentrionale di Brema.

Per anni, i bassi tassi di interesse, l'energia a basso costo e l'economia forte hanno sostenuto il boom del settore immobiliare tedesco, che contribuisce ampiamente all'economia della nazione per 730 miliardi di euro (793,51 miliardi di dollari) all'anno, ovvero circa un quinto della produzione tedesca.

Quel boom è terminato quando l'inflazione dilagante ha costretto la Banca Centrale Europea ad aumentare rapidamente i costi di finanziamento. I finanziamenti immobiliari si sono prosciugati, le operazioni sono fallite, i progetti si sono bloccati, i principali sviluppatori sono falliti e alcune banche hanno vacillato. Il settore ha chiesto a Berlino di intervenire.

I prezzi degli immobili commerciali sono crollati di un altro 9,6% nei primi tre mesi del 2024 rispetto all'anno precedente, dopo un calo del 10,2% nel 2023 - secondo l'associazione bancaria VDP, prevedendo ulteriori sofferenze.

"La Germania era un faro di stabilità in Europa e le persone si affollavano per acquistare immobili qui", ha detto Carsten Brzeski, capo economista della banca olandese ING in Germania, uno dei maggiori prestatori di mutui del Paese.

"Ora, il motore economico sta balbettando e ha bisogno di manutenzione. Non è più la novità brillante che gli investitori vogliono".

Gli investitori stranieri hanno rappresentato il 37% dei volumi di transazioni in immobili commerciali tedeschi nel 2023, la lettura più bassa dell'ultimo decennio, secondo BNP Paribas. La percentuale è scesa ulteriormente al 35% nel primo trimestre.

Ci sono stati anni in cui gli stranieri rappresentavano la metà di tutte le transazioni per gli immobili commerciali, che costituiscono la maggior parte del mercato immobiliare tedesco ed eclissano le vendite residenziali.

Mentre i tassi di interesse elevati hanno pesato sui mercati immobiliari a livello globale, il risultato dell'incontro annuale dell'élite globale del settore a Cannes, in Francia, a marzo, è stato che la Germania è stata colpita in modo particolare.

"Il punto in cui l'umore è davvero peggiore è la Germania", ha dichiarato in un'intervista Simone Pozzato, amministratore delegato e gestore di fondi presso Hines.

Un altro dirigente di uno sviluppatore europeo, che ha rifiutato di essere nominato, ha detto che intendeva riassegnare il personale dalla Germania a mercati come la Gran Bretagna, dove l'interesse degli investitori era più forte e dove si prevedeva che l'attività si sarebbe ripresa prima.

Gli alti costi dell'energia, la debolezza della domanda globale, il cambiamento dirompente verso economie a zero emissioni e la crescente concorrenza della Cina stanno sollevando domande sul modello economico della Germania. Alcuni dirigenti affermano che la base industriale storicamente forte della nazione è vicina a crollare.

Il Consiglio tedesco degli esperti economici la scorsa settimana ha tagliato le sue previsioni, prevedendo che l'economia crescerà a malapena quest'anno, mentre il Cancelliere Olaf Scholz ha parlato di "sfide senza precedenti".

Anche alcune caratteristiche del mercato immobiliare tedesco lo rendono più difficile da vendere.

La Germania si è ricostruita dalle macerie della Seconda Guerra Mondiale con un progetto decentralizzato, senza un'unica città dominante. Questo può essere un ostacolo per gli acquirenti stranieri che tendono a puntare su centri veramente globali, come Londra o Parigi.

"È... più facile capire come funzionano queste città. È più facile che capire Colonia", ha detto Inga Schwarz, responsabile della ricerca di BNP Paribas Real Estate.

Un altro ostacolo: i proprietari tedeschi in genere cercano di superare i periodi di crisi senza ridurre i prezzi degli immobili, scoraggiando i potenziali acquirenti e ritardando la ripresa delle transazioni necessaria per rilanciare il mercato.

"Gli operatori del mercato internazionale criticano il fatto che in Germania i grandi proprietari immobiliari si sono svalutati solo di pochi punti percentuali in alcuni casi, mentre altri Paesi hanno svalutato dal 20% al 30%", ha detto Hela Hinrichs, analista di ricerca senior presso Jones Lang LaSalle.

Quei pochi accordi in circolazione vengono spesso conclusi sotto costrizione. Signa, il conglomerato immobiliare che è fallito, ha venduto beni per pagare i creditori, e il proprietario Vonovia ha venduto appartamenti per ridurre il debito.

"Se si approfondisce l'analisi di molte delle transazioni, ci si accorge che hanno le loro peculiarità", ha detto Marcus Cieleback, responsabile della ricerca presso il gestore immobiliare tedesco Patrizia. "Si tratta davvero di una transazione di libero mercato o forse si tratta di qualcos'altro?".

Nel frattempo, Zech, il magnate dell'immobiliare il cui nome è presente nei cantieri di tutta la Germania, sta chiedendo alle banche di continuare a far fluire il denaro verso l'industria, in modo che i progetti possano essere completati, e ha detto che spera che il mercato inizi a girare quest'anno.

Ai potenziali acquirenti stranieri, dice: "Il mio messaggio è che attualmente ci sono dei buoni progetti in Germania". (1 dollaro = 0,9200 euro)