I prezzi degli immobili commerciali sono scesi bruscamente a causa dei costi di prestito più elevati e della scarsa domanda, mentre le aziende si adattano alla realtà post-pandemia; la BCE stima che i prezzi potrebbero essere scesi di quasi un decimo solo lo scorso anno.
"I team di ispezione hanno riscontrato una serie di problemi nel modo in cui le banche commissionano o effettuano le valutazioni", ha dichiarato la BCE in un bollettino di vigilanza di mercoledì. "Con l'aumento dei tassi di interesse e la diminuzione della domanda che pesano sui segmenti chiave, è più probabile che i mutuatari si trovino di fronte a problemi di servizio del debito".
Alcune banche utilizzano definizioni inadeguate del valore di mercato e alcune non affrontano la realtà che il mercato è in forte ribasso, il che suggerisce che alcune delle garanzie a sostegno dei prestiti potrebbero valere meno di quanto ipotizzato, ha affermato.
Gli ispettori della BCE hanno riscontrato nel 2022 e nel 2023 che alcune banche si basavano su valutazioni basate su dati di transazioni del 2021 o precedenti, sostenendo che c'erano troppo poche transazioni nel passato più recente per aggiustare le valutazioni.
"Non è stato effettuato alcun aggiustamento per riflettere la flessione del mercato e le circostanze economiche molto diverse, non ultimo l'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse della BCE", ha affermato la banca centrale, che ha condotto una campagna di ispezioni in loco delle esposizioni immobiliari commerciali.
Alcune banche interpretano il valore di mercato come la cifra che sperano di ottenere quando saranno effettivamente in grado di vendere, anche se le transazioni potrebbero richiedere mesi o addirittura anni.
Tuttavia, le valutazioni devono basarsi sulla realtà economica alla data di riferimento e non quando l'ambiente di mercato potrebbe essere più favorevole, ha sostenuto la BCE.
L'autorità di vigilanza si è anche opposta al fatto che le banche facciano una media di diverse valutazioni.
Quando le valutazioni differiscono, le banche dovrebbero mettere in discussione la metodologia piuttosto che accettare semplicemente la cifra, ha detto.
Gli ispettori hanno anche riscontrato che alcune banche non hanno applicato costi di costruzione più elevati ai nuovi sviluppi e hanno accettato valutazioni troppo ottimistiche, ipotizzando l'uso più elevato e migliore della proprietà da parte dell'acquirente. (Servizio di Balazs Koranyi; Redazione di Kirsten Donovan)
