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Immobili : meno mutui ma pi¨ salati (Mi.Fi.)

04-07-2022 | 08:20

ROMA (MF-DJ)--Un brusco risveglio per chi vuole comprare casa con il mutuo. Oltre un punto e mezzo di rincaro da gennaio a oggi, corrispondenti a 110-120 euro al mese su un finanziamento a tasso fisso da 120 mila euro (la media di mercato) con durata di 25 anni, secondo quanto emerge dalle elaborazioni di Facile.it. La frenata dei mutui degli ultimi mesi, spiega Milano Finanza, viene tutta da qui. I 1.300-1.500 euro in più all'anno infatti non solo pesano sul bilancio familiare, soprattutto delle classi meno abbienti e dei giovani e in un periodo già gravato da molti altri rincari, ma in alcuni casi rendono di fatto impossibile rientrare nei parametri di rata reddito presi a riferimento dalle banche per concedere o meno il finanziamento.

Che fare allora? In primo luogo inutile aspettare: a breve le previsioni su inflazione, scenario tassi e quindi costo dei mutui non prevedono la voce discesa, anzi. Aspettare vuol dire quindi rischiare di pagare ancora di più, specie in una situazione legata a fenomeni al momento imprevedibili come l'evoluzione del conflitto russo-ucraino, i problemi sugli approvvigionamenti e forse anche il Covid, non ancora domato. "In secondo luogo i mutui odierni, per quanto più onerosi, non sono cari in assoluto", sottolinea Enzo Albanese, presidente di Fimaaa Milano, Lodi, Monza e Brianza. "Erano quelli del 2020-2021 eccezionali e irripetibili, mentre la media storica ha sempre oscillato su livelli ben più alti, dal 3% al 6% per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, un paio di punti in meno per quelli indicizzati: non a caso nell'ultimo decennio abbiamo assistito più volte a una vera e propria corsa alla surroga".

Oltre che sul rallentamento della domanda (delle case come dei mutui), gli effetti del rialzo dei tassi e delle rate si sono visti anche nella scelta dei prodotti. Il mutuo a tasso fisso resta ancora il più gettonato, ma recuperano posizioni quelli a tasso variabile (che nello stesso periodo e per lo stesso importo di 120 mila euro a 25 anni hanno subito un rincaro della rata di solo una decina di euro) e quelli indicizzati con cap, cioè con un tasso massimo prefissato e invalicabile: le richieste di mutuo a tasso variabile rispetto allo scorso trimestre sono passate dall'11,5% al 17,6% del totale (+53%), così come quelle dei prodotti con cap (dallo 0,6% al 3,5% del totale). Tutto questo perché il rincaro dei mutui non è stato omogeneo: molto più salato per quelli a tasso fisso, legati agli indici Irs, più contenuto per il variabile, legato all'Euribor, salito di pochi centesimi e soprattutto ancora negativo, Da qui l'aumento significativo del divario tra i due. Il Tan medio variabile ad aprile 2022 è dell'1,08%, mentre il Tan medio fisso è 2,24%.

Questa situazione, tuttavia, potrebbe non durare a lungo considerate l'intenzione della Bce di aumentare il costo del denaro a partire da luglio: si avranno tassi ancora più alti, e forse il divario tra le varie tipologie potrebbe un po' contrarsi. Come orientarsi nella scelta?

"Il mutuo a tasso fisso resta a mio giudizio il prodotto principe, il più sicuro anche se oggi più caro", prosegue Albanese. "Offre una sicurezza a lungo termine che comunque non pregiudica risparmi futuri: qualora i tassi dovessero scendere nei prossimi anni, è sempre possibile ricorrere alla surroga così da riallinearsi ai tassi di mercato. Troppo rischioso invece il variabile puro". E i mutui con cap? Potrebbero essere la risposta giusta, la via di mezzo che permette di coniugare sicurezza e risparmio. Attenzione però ai dettagli: vanno presi attentamente in considerazione sia lo spread applicato dalla banca (la sua remunerazione), in genere più alto rispetto a un mutuo a tasso variabile normale e anche rispetto al fisso, sia il livello del cap: più è alto, più tardi scatta la protezione, e nel frattempo la rata continua a salire.

red


(END) Dow Jones Newswires

July 04, 2022 02:19 ET (06:19 GMT)

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