Aedes SIIQ S p A : Press Release

Comunicato Stampa Press Release

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI AEDES SIIQ HA APPROVATO

LA RELAZIONE SEMESTRALE CONSOLIDATA AL 30 GIUGNO 2021

• Ricavi totali: € 7,8 mln (€ 7,7 mln)1 in linea con il primo semestre 2020
• NOI: € 5,4 mln (€ 4,5 mln) in miglioramento grazie alla riduzione dei costi diretti esterni
• EBITDA: € 0,6 mln (€ -0,4 mln) ritorna positivo anche grazie ad un'attenta gestione dei costi indiretti
• EBIT: negativo per € 16,3 mln (negativo € 32,3 mln), in miglioramento sebbene negativo principalmente legato alle rilevanti svalutazioni operate sul portafoglio immobiliare
• Indebitamento finanziario netto: € 166,9 mln (€ 192,7 mln) in forte riduzione a seguito della contribuzione derivante dall'aumento di capitale sociale concluso ad aprile 2021
• GAV consolidato € 378,2 mln (€ 390,1 mln)
• NNNAV totale € 263,3 milioni (€239,8 milioni)

Milano, 4 agosto 2021 - Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. (MTA: AED), riunitosi in data odierna sotto la Presidenza del Professor Giovanni Barbara ha approvato la Relazione Semestrale consolidata al 30 giugno 2021.

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2021

I ricavi totali sono pari a € 7,8 milioni rispetto a € 7,7 milioni al 30 giugno 2020. I ricavi lordi da affitto risultano in aumento di € 0,5 milioni rispetto al 2020, principalmente per effetto della sottoscrizione di nuovi contratti di locazione su immobili a destinazione office, nonché per una minore incidenza delle rinegoziazioni dei contratti, a seguito dell'emergenza Covid-19, con alcuni conduttori di immobili retail firmate fino al 30 giugno 2021 (€ 0,1 milioni al 30 giugno 2021, rispetto a € 0,3 milioni del 2020).

I costi diretti esterni si attestano a € 2,4 milioni al 30 giugno 2021, rispetto al 30 giugno 2020 (€ 3,2 milioni).

Il Net Operating Income è positivo per € 5,4 milioni rispetto al 30 giugno 2020 (positivi € 4,5 milioni), in miglioramento di € 0,9 milioni circa grazie ad una riduzione più che proporzionale di alcuni costi esterni e per conguagli positivi in favore del Gruppo relativi ad utilities registrati nell'esercizio 2021 (€ 0,4 milioni).

I costi diretti interni sono pari a € 1,1 milioni (€ 0,9 milioni). Il costo del personale diretto al 30 giugno 2021

• in riduzione rispetto al 30 giugno 2020, principalmente in conseguenza della riduzione fisiologica dell'organico.

I costi indiretti si attestano a € 3,7 milioni in riduzione rispetto al 30 giugno 2020 (€ 4,0 milioni). Il miglioramento dei costi indiretti è ascrivibile ad una riduzione del costo del personale di sede, pari a € 1,0 milioni al 30 giugno 2021 (€ 1,2 milioni) e a minori G&A, pari a € 1,7 milioni nel primo semestre 2021 (€ 1,8 milioni).

1 I dati economici e patrimoniali in parentesi si riferiscono rispettivamente al 30 giugno 2020 e al 31 dicembre 2020

L'EBITDA risulta positivo per circa € 0,6 milioni, in miglioramento rispetto ad un valore negativo per € 0,4 milioni del primo semestre 2020.

Gli adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari, nel corso del primo semestre 2021 hanno registrato adeguamenti negativi netti per € 16,2 milioni, rispetto a € 26,7 milioni del 2020. La svalutazione netta rilevata nel primo semestre 2021 riflette principalmente l'aggiornamento da parte dell'esperto indipendente dei tempi di costruzione e di assorbimento di alcuni progetti di sviluppo, nonché la svalutazione di asset non strategici deliberata dal consiglio di amministrazione per allineare i valori di tali asset al mandato a vendere conferito ad un primario operatore di mercato nel corso del secondo trimestre 2021 sulla base dei valori previsti a Piano.

Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni non immobiliari al 30 giugno 2021 sono pari a € 1,1 milioni in linea rispetto al primo semestre 2020 (€ 1,0 milioni).

I proventi/(oneri) da società collegate e Joint Ventures presentano un saldo positivo di € 0,7 milioni (€ 3,3 milioni di saldo negativo nel primo semestre 2020), principalmente imputabile alla variazione positiva di fair value delle attività immobiliari detenute dalle società collegate (€ 1,0 milioni principalmente riconducibili al progetto The Market).

L'EBIT è negativo per € 16,3 milioni (negativi € 32,3 milioni), scontando principalmente le rilevanti svalutazioni operate sul portafoglio immobiliare.

Gli oneri finanziari netti sono pari a € 4,7 milioni (€ 4,1 milioni). La voce è principalmente composta da:

• Proventi finanziari: € +0,3 milioni in linea con il primo semestre 2020;
• Oneri finanziari: € -5,0 milioni (€ -4,4 milioni); la variazione è imputabile principalmente all'incremento del tasso medio dell'indebitamento finanziario rispetto all'esercizio precedente.

Il risultato netto di competenza del Gruppo del primo semestre del 2021 evidenzia una perdita di circa € 21,1 milioni, rispetto a una perdita di circa € 39,4 milioni del primo semestre 2020.

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 30 GIUGNO 2021

Il capitale investito € 435,7 milioni al 30 giugno 2021 (€ 437,4 milioni) ed è finanziato dal patrimonio netto per € 264,7 milioni (60,7%), per € 166,9 milioni (38,3%) dall'indebitamento finanziario netto e per € 4,1 milioni (1%) da altre passività nette non correnti.

Il capitale fisso è pari a € 436,7 milioni (€ 445,5 milioni) ed è principalmente composto da:

• investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per € 371,6 milioni (€ 383,3 milioni). La variazione negativa di € 11,7 milioni è principalmente dovuta alle variazioni negative di fair value per € 16,2 milioni, in parte compensate dagli investimenti del periodo per € 4,6 milioni, in particolare sull'area di sviluppo di Caselle € 3,2 milioni e sulla Torre C ubicata in Viale Richard a Milano € 0,5 milioni e su un immobile a Cinisello Balsamo € 0,5 milioni.
• capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per € 63,4 milioni (€ 60,0 milioni).
• diritti d'uso per € 1,7 milioni (€ 2,1 milioni).

Il capitale circolante netto è negativo per € 1 milione (negativo per € 8,1 milioni), ed è composto da:

• rimanenze immobiliari per € 7,5 milioni (€ 7,7 milioni); la variazione è dovuta alle svalutazioni del periodo;
• crediti commerciali e altri crediti per € 13,2 milioni (€ 13,3 milioni);
• debiti commerciali e altri debiti per € 21,7 milioni (€ 29,1 milioni); il decremento è prevalentemente

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riconducibile a minori debiti commerciali e al pagamento di componenti variabili della remunerazione accantonati in esercizi precedenti.

Al 30 giugno 2021 non risultano posizioni debitorie di natura tributaria, previdenziale e verso dipendenti scadute o non pagate oltre i termini applicabili. Quanto ai debiti commerciali e agli altri debiti, alla data del 30 giugno 2021, il Gruppo Aedes registrava scaduti per € 3,9 milioni (di cui € 2,1 milioni relativi ad Aedes SIIQ S.p.A.), per i quali non sussistono ingiunzioni, controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.

Il patrimonio netto consolidato interamente di competenza del Gruppo, è pari a € 264,7 milioni (€ 241,2 milioni). La variazione deriva per € 44,4 milioni dagli effetti dell'operazione di aumento di capitale (€ 45,7 milioni di aumento di capitale, al netto dei costi dell'operazione pari a € 1,3 milioni), per € 21,1 milioni dalla perdita del periodo e per € 0,2 milioni da utili da hedge accounting.

L'Indebitamento Finanziario netto del Gruppo al 30 giugno 2021, inclusivo delle passività per lease, pari a € 166,9 milioni (€ 192,7 milioni), derivante da una differenza tra debiti lordi per € 177,5 milioni e depositi bancari pari a € 10,6 milioni.

L'indebitamento finanziario lordo gestionale di Gruppo al 30 giugno 2021 è pari a € 175,6 milioni (€ 199,1 milioni al 31 dicembre 2020) il decremento è legato essenzialmente alla liquidità riveniente dall'aumento di capitale concluso ad aprile 2021.

Nel primo semestre 2021, la percentuale di indebitamento finanziario lordo gestionale a tasso variabile è pari al 66,2% dell'esposizione finanziaria complessiva di Gruppo e la durata media del debito lordo finanziario gestionale (duration) è di 2,85 anni.

Quanto ai debiti finanziari, il Gruppo Aedes registra al 30 giugno 2021 scaduti per € 3,5 milioni sui finanziamenti-soci erogati da Augusto S.p.A.. Tale importo è interamente riconducibile ad Aedes.

Al 30 giugno 2021 non risultano esserci covenant finanziari non rispettati o richieste di Sospensione dei Covenant (Covenant Holiday), fatte a seguito degli effetti della pandemia, non riscontrate positivamente dagli istituti di credito.

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PORTAFOGLIO DI GRUPPO

Al 30 giugno 2021, il GAV (Gross Asset Value) consolidato è pari a € 378,2 milioni. Si segnala, inoltre, che il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Aedes, inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari, si è attestato a un valore di mercato pari a € 486,9 milioni.

Si riporta di seguito una rappresentazione del patrimonio immobiliare di proprietà pro-quota, per fase di realizzazione del prodotto, al 30 giugno 2021:

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		GAV				NAV
€/000	Consolidated	Not consolidated	Total	% on Total	Consolidated	Not consolidated	Total	% on Total
Funds & JV	Portfolio	Portfolio	Funds & JV	Portfolio	Portfolio
Retail	145.950	108.694	254.644	52,3%	70.529	56.810	127.339	44,0%
Office	91.000	-	91.000	18,7%	45.221	-	45.221	15,6%
Other Uses	10.811	-	10.811	2,2%	7.362	-	7.362	2,5%
Rented Asset	247.761	108.694	356.455	73,2%	123.113	56.810	179.923	62,2%
Retail Development for Rent	104.880	-	104.880	21,5%	88.331	-	88.331	30,5%
Other Uses Development for Rent	17.600	-	17.600	3,6%	14.171	-	14.171	4,9%
Development for Rent	122.480	-	122.480	25,2%	102.501	-	102.501	35,4%
Sub Total Portfolio Rented/for Re	370.241	108.694	478.935	98,4%	225.614	56.810	282.424	97,6%
Other Uses	7.943	-	7.943	1,6%	7.031	-	7.031	2,4%
Sub Total Portfolio to be sold	7.943	-	7.943	1,6%	7.031	-	7.031	2,4%
TOTAL GROUP PORTFOLIO	378.184	108.694	486.878	100,0%	232.645	56.810	289.456	100,0%

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NET ASSET VALUE

L'EPRA NNNAV del Gruppo Aedes al 30 giugno 2021 è pari a € 263,3 milioni, ivi incluso il pro quota di patrimonio detenuto tramite joint ventures, fondi immobiliari e società collegate che è stato valutato sulla base del patrimonio netto, tenendo in considerazione il valore di mercato degli immobili da queste posseduti.

Di seguito si dettaglia il NAV e il NNNAV di competenza del Gruppo Aedes:

(Euro/000)	30/06/2021	31/12/2020
Azioni in circolazione	280.607.269	40.030.397
EPRA Net Asset Value
Patrimonio netto	264.679	241.241
NAV
Include:
Rivalutazioni di Immobili in Fase di Sviluppo	9	9
Rivalutazione di rimanenze	311	351
Esclude:
Fair value degli strumenti finanziari derivati	424	612
EPRA NAV	265.423	242.213
EPRA NAV per share	0,95	6,05
Fair value degli strumenti finanziari derivati	(424)	(612)
Fair value dell'indebitamento finanziario	(1.747)	(1.785)
EPRA NNNAV	263.252	239.816
EPRA NNNAV per share	0,94	5,99

Al 30 giugno 2021, così come al 31 dicembre 2020, non risultano warrant in circolazione, pertanto l'EPRA NAV diluted e l'EPRA NNNAV diluted corrispondono rispettivamente all'EPRA NAV e all'EPRA NNNAV.

A fronte di un NNNAV per azione di € 0,94 e di un NAV per azione di € 0,95, il prezzo del titolo Aedes continua a mantenere un considerevole sconto a fronte del quale, tenuto conto che il complessivo patrimonio immobiliare del Gruppo è valutato al fair value sulla base di perizie predisposte da parte di esperti indipendenti, gli Amministratori non hanno ravvisato elementi per l'iscrizione di ulteriori perdite di valore del patrimonio immobiliare e partecipativo o per l'iscrizione di fondi rischi ai sensi dello IAS 37.

Si segnala al riguardo che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18

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luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 30 giugno 2021 il Gruppo, si è avvalso di Duff & Phelps REAG quale primario esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Si precisa che per il portafoglio immobiliare del Gruppo detenuto attraverso il Fondo Petrarca è stato utilizzato CB Richard Ellis quale esperto indipendente, nominato su incarico affidato dalla Società di Gestione del Fondo. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

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ULTERIORI INFORMAZIONI OGGETTO DI OBBLIGO DI INFORMATIVA PERIODICA AI SENSI DELL'ART. 114, DEL D. LGS. N. 58/98

L'indebitamento finanziario netto di Aedes SIIQ S.p.A al 30 giugno 2021 è pari a 103,3 € milioni come da tabella allegata:

(Euro/000)	30/06/2021	31/12/2020
Disponibilità liquide	8.352	7.607
Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
Altre attività finanziarie correnti	9	7

Liquidità (A)+(B)+(C) Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte corrente del debito finanziario non corrente) Parte corrente del debito finanziario non corrente

8.361	7.614
(6.321)	(30.839)
(3.972)	(2.555)

Indebitamento finanziario corrente (E)+(F)	(10.293)	(33.394)
Indebitamento finanziario corrente netto (D)+(G)	(1.932)	(25.780)
Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di	(57.249)	(58.577)
debito)
Strumenti di debito	(44.094)	(43.833)
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0	0
Indebitamento finanziario non corrente (I)+(J)+(K)	(101.343)	(102.410)
Totale indebitamento finanziario (H)+(L)	(103.275)	(128.190)

Rapporti di Aedes SIIQ S.p.A. e del Gruppo Aedes verso parti correlate

I rapporti con parti correlate riconducibili a società controllate da Aedes SIIQ S.p.A. o joint venture e collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diverse da quelli Infragruppo ("Altre Parti Correlate") sono relativi a rapporti commerciali e finanziari rientranti nella normale attività di gestione e sono regolati a condizioni di mercato.

Si riportano di seguito i rapporti del Gruppo Aedes verso società controllanti, collegate, joint venture e altre imprese al 30 giugno 2021:

(Euro/000)	30/06/2021
Crediti finanziari non correnti	9.736
Disponibilità liquide	147
Crediti commerciali correnti	1.683
Debiti finanziari correnti	5.555
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	292
Debiti commerciali e altri debiti correnti	222
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	375
Altri ricavi	4
Costi materie prime e servizi	(1)
Costi del personale	(25)
Altri costi operativi	(1)
Proventi finanziari	254
Oneri finanziari	(355)

Si riportano di seguito i rapporti di Aedes SIIQ S.p.A. verso società controllanti, controllate, collegate, joint venture e altre imprese al 30 giugno 2021:

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