Gli sviluppatori vicini Shaftesbury e Capco hanno delineato un accordo di fusione da 3,5 miliardi di sterline (4,31 miliardi di dollari) durante il fine settimana, mentre la minaccia della recessione accelera la corsa al consolidamento del frammentato mercato immobiliare europeo.

Ulteriori legami sono inevitabili, hanno detto gli esperti a Reuters, mentre gli sviluppatori che sono sopravvissuti alle punitive chiusure di COVID-19 ricostituiscono la loro potenza di fuoco per rimodellare le città per un mondo post-pandemico.

"Il mercato è cambiato", ha detto Will Kirkpatrick, socio della società di consulenza immobiliare Gerald Eve.

"Covid è stato un bene per certi versi... La gente sta dicendo: fondiamo le cose o lavoriamo insieme in vari partenariati per creare un modo diverso di procedere".

L'accordo Shaftesbury-Capco riunirebbe quasi tre milioni di piedi quadrati di beni immobili di prima qualità, abbracciando i punti caldi del turismo Covent Garden, Chinatown e Carnaby Street.

Secondo i termini proposti, gli azionisti di Shaftesbury otterrebbero il 53% della società combinata e gli investitori di Capco il resto.

Norges, il principale azionista di entrambe le società, ha dato il suo peso all'affare e rimarrebbe l'azionista dominante della società combinata con una quota del 20%.

Capco è già azionista di Shaftesbury, avendo acquisito una quota del 25% del suo rivale due anni fa, aggiungendo ulteriore slancio all'affare.

La fusione sarà il più grande affare immobiliare in Gran Bretagna dal 2017, quando il gigante di private equity Blackstone vendette Logicor con sede a Londra a China Investment Corporation, secondo Refinitiv, e il secondo più grande in Europa finora quest'anno.

L'anno scorso i due maggiori proprietari tedeschi quotati in borsa, Vonovia e Deutsche Wohnen, hanno deciso di unire le forze in un affare da 18 miliardi di euro.

È probabile che il consolidamento immobiliare in Gran Bretagna continui, dato che gli sviluppatori devono affrontare costi crescenti per sostenere i loro investimenti.

Capco e Shaftesbury avranno 530 milioni di sterline di riserve di liquidità per alimentare progetti di espansione e riqualificazione, secondo un rapporto di Stifel pubblicato lunedì, mentre il duo del West End cerca di capitalizzare su una ripresa del turismo dopo che le restrizioni di viaggio COVID-19 sono state ridimensionate a livello globale.

Stifel ha avvertito che l'affare potrebbe essere deferito alle autorità della concorrenza. Tuttavia, mentre enormi porzioni del West End sono possedute solo da una manciata di proprietari - tra cui lo sviluppatore della Regina, Crown Estate, e Grosvenor Estate - gli analisti hanno detto che nel complesso c'è ancora un gran numero di investitori che detengono proprietà nella zona.

Le azioni di Shaftesbury sono scese del 3% e Capco ha chiuso in ribasso del 7% lunedì, suggerendo che gli investitori hanno ancora bisogno di essere convinti dei meriti dell'affare, sebbene abbiano recuperato un po' di terreno all'inizio di martedì.

DOPPIO WHAMMY

Mentre la gente è tornata negli uffici e nei negozi di Londra, la tentacolare capitale si è ripresa più lentamente dalle chiusure rispetto ad altre città britanniche, con più persone che evitano lunghi pendolari nel centro città continuando a lavorare da casa.

"La forza di Londra si è trasformata in una debolezza quando Covid ha colpito", ha detto Valentine Quinio, analista del Centre for Cities. "Alcuni lavoratori sono tornati, ma un numero ragionevole sta rimanendo lontano e quindi non spende soldi sulla high street e nel West End la sera".

Il calpestio nei giorni feriali nel centro di Londra ha raggiunto una media del 63% dei livelli precedenti alla chiusura nell'ultima settimana di marzo, secondo i dati compilati da Centre for Cities, mettendola in fondo ad una lista di 63 città monitorate dal gruppo.

Dopo aver superato la pandemia, i proprietari ora affrontano una potenziale recessione economica e una crisi del costo della vita che potrebbe portare a meno spese in ristoranti e negozi.

In questo contesto, gli analisti hanno detto che l'accordo di Shaftesbury e Capco ha senso per ridurre le spese generali e rafforzare il loro potere di negoziazione con gli inquilini.

"Data la sovrapposizione di portafogli, strategie e proprietà non c'è molto bisogno di due entità aziendali che operino così vicine", ha detto la società di brokeraggio Numis in un rapporto, aggiungendo che credeva che i loro costi amministrativi combinati potessero essere tagliati di almeno un quinto.

RICHIESTE DI INVESTIMENTO

Raggrupparsi per affrontare progetti di riqualificazione più grandi è particolarmente attraente per i padroni di casa quando le richieste degli occupanti stanno cambiando rapidamente, hanno detto gli esperti immobiliari.

La domanda di vendita al dettaglio e di uffici è stata danneggiata dalla pandemia, mentre la domanda residenziale ha retto meglio, spingendo a ripensare i portafogli.

La pressione degli investitori e degli occupanti per rendere le proprietà più verdi richiede anche investimenti.

"Un fattore chiave è riuscire a scalare per raccogliere capitale da investire in quelle attività", ha detto Simon Rawlinson, partner della società di consulenza immobiliare Arcadis.

Un'impennata di sviluppo nel West End di Londra, in particolare intorno alle nuove stazioni per la tanto attesa linea Crossrail della città, la cui apertura è prevista entro poche settimane, significa che aziende come Capco e Shaftesbury non vogliono essere lasciate indietro.

"L'high street sta passando di crisi in crisi", ha detto Quinio del Centre for Cities. "Ma dati i punti di forza fondamentali dell'economia del centro di Londra, il suo futuro e il suo successo non sono davvero in dubbio".

($1 = 0,8118 sterline)