È improbabile che gli sforzi della Cina per eliminare le scorte massicce, trasformando le case invendute in alloggi a prezzi accessibili, aiutino gli sviluppatori in difficoltà a causa delle dimensioni limitate del programma e dei prezzi potenzialmente bassi, dicono gli analisti e gli sviluppatori.

Nell'ambito di un pacchetto di sostegno al settore immobiliare in crisi, il mese scorso Pechino ha annunciato un piano per una linea di credito da 300 miliardi di yuan (41 miliardi di dollari), che potrebbe portare a 500 miliardi di finanziamenti bancari per le imprese statali locali (SOE) per l'acquisto di case completate e invendute.

Si prevede che le banche cinesi estenderanno prestiti più convenienti alle SOE tramite lo strumento, sostenuto dalla banca centrale, per aiutarle ad acquistare le case dagli sviluppatori a "prezzi ragionevoli", per trasformarle in alloggi a prezzi accessibili.

Alcuni sviluppatori privati, tuttavia, ritengono che pochi, se non nessuno, dei loro progetti saranno selezionati, poiché lo strumento di prestito è inadeguato e si prevede che il programma sarà lanciato solo nelle città più grandi, dove sono disponibili alloggi a prezzi accessibili. Anche le offerte di prezzo da parte delle aziende di Stato saranno probabilmente basse, dicono.

L'atteggiamento cauto degli sviluppatori potrebbe essere una sfida per Pechino, dato che le ondate di misure di sostegno degli ultimi due anni non sono riuscite a rianimare il settore, che al suo apice rappresentava un quarto del PIL e rimane un importante freno per l'economia.

Xintangzhen, una città di Guangzhou, ha emesso un avviso il 30 maggio, il primo governo locale a farlo dopo il pacchetto di sostegno, per l'acquisto di "stock abitativo adeguato" per le abitazioni di reinsediamento.

Il governo locale acquisterà le case al prezzo di costo, ha riferito China Real Estate Business, un media gestito dall'autorità per gli alloggi, citando l'avviso.

Un progetto co-proprietario dell'azienda statale Jinmao e del grande sviluppatore Vanke ha fatto domanda, ha aggiunto il notiziario.

Alcuni sviluppatori hanno detto che l'acquisto a prezzo di costo, che significa uno sconto del 20-30% sul prezzo di mercato, è stato migliore del previsto.

Un dirigente di uno sviluppatore privato inadempiente ha detto che la sua azienda sarebbe interessata a candidarsi se altre città facessero offerte simili a Xintangzhen, ma si aspetta che le offerte siano basse e insufficienti a coprire i prestiti per la costruzione.

"Se non è sufficiente nemmeno a coprire il prestito per lo sviluppo, come facciamo a rimborsare il prestito? Neanche la banca finanziatrice sarebbe d'accordo", ha detto un funzionario senior di uno sviluppatore con sede a Shanghai, che ha rifiutato di essere identificato a causa della sensibilità della questione.

Gli analisti di Citi e Bank of America hanno tuttavia affermato che sono necessari sconti del 50% sui prezzi per garantire rendimenti modesti alle SOE, in quanto le case a prezzi accessibili vengono solitamente vendute con sconti del 10-50% rispetto alle case private.

Anche se gli sviluppatori sono in grado di trarre profitto dalla vendita di appartamenti completati alle SOE, i governi locali potrebbero richiedere che i proventi vengano utilizzati per completare i progetti esistenti piuttosto che per rimborsare il debito.

"Questo non ci aiuterà come società quotata in borsa, né a rimborsare il nostro debito offshore", ha detto un dirigente di un altro sviluppatore in default creditizio.

Gavekal Dragonomics stima che, ai prezzi medi di mercato, 500 miliardi di yuan di acquisti pagherebbero il 12% delle scorte di alloggi, o il 20% se acquistati con uno sconto.

S&P ha affermato che la conversione dell'inventario esistente in alloggi sociali aumenterebbe anche le transazioni nella fascia bassa e farebbe scendere i prezzi complessivi.

Il Ministero dell'edilizia abitativa cinese, la banca centrale, l'autorità di regolamentazione bancaria e l'autorità locale per l'edilizia abitativa di Guangzhou non hanno risposto alle richieste di commento. Jinmao non ha risposto a una richiesta di commento e Vanke ha rifiutato di commentare.

RISCHIO DI ESECUZIONE

"Solo una manciata di sviluppatori in difficoltà ne beneficeranno", ha detto l'analista del credito di S&P Global Ratings Esther Liu. "(Completare la costruzione) è il problema che gli sviluppatori in difficoltà stanno affrontando. Non hanno molto inventario completato".

Mentre gli sviluppatori attendono chiarezza sulla domanda delle SOE e sulle offerte di prezzo, alcuni banchieri affermano che il programma di alloggi a prezzi accessibili potrebbe portare a un deterioramento della qualità degli asset, in quanto le SOE farebbero fatica a generare profitti sufficienti per rimborsare i prestiti bancari.

Le banche possono prendere in prestito dallo strumento di ri-prestito da 300 miliardi all'1,75% di interesse per finanziare il 60% dei prestiti che offrono alle SOE.

In totale, gli analisti stimano che le SOE dovrebbero pagare circa il 2,5% di interessi per questi prestiti, simili ai rendimenti medi degli affitti in Cina.

"Questo è positivo per il settore immobiliare, ma negativo per le SOE e le banche, perché essenzialmente si sposta un po' di rischio su di loro", ha detto il primo dirigente, che ha rifiutato di essere nominato in quanto non autorizzato a parlare con i media.

Per essere sicuri, le banche e i governi locali sono avversi al rischio.

Nel febbraio dello scorso anno, la banca centrale ha lanciato un programma di ri-prestito da 100 miliardi di yuan per i governi locali in otto città, per acquistare le scorte di case - di cui solo 2 miliardi sono stati utilizzati a fine marzo 2024.

"Vediamo un elevato rischio di esecuzione, dato che le banche e le SOE locali devono sostenere interamente i rischi di credito e di investimento", ha dichiarato Zerlina Zeng, analista senior del credito presso CreditSights.

Il sostegno del Governo centrale, tuttavia, ha attirato un maggior numero di visitatori nelle città di alto livello, in seguito all'ultimo pacchetto di stimoli che include la riduzione del pagamento dell'acconto e la rimozione dei tassi ipotecari massimi, secondo gli analisti e gli sviluppatori.

"Il governo centrale ha intensificato (il sostegno); il punto di svolta è il cambiamento importante qui", ha detto Karl Choi, responsabile della ricerca immobiliare della Grande Cina di Bank of America. (1 dollaro = 7,2455 yuan cinesi)