Coima Res S p A : Il Consiglio Di Amministrazione approva i risultati al 31 Dicembre 2020

COIMA RES - COMUNICATO STAMPA

IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE APPROVA I RISULTATI AL 31 DICEMBRE 2020

CANONI DI LOCAZIONE IN CRESCITA DEL 19%, INCASSATO IL 99% DEI CANONI DEL 2020

UTILE OPERATIVO NETTO (EPRA EARNINGS) IN CRESCITA DEL 25%

EPRA NET TANGIBLE ASSET IN CRESCITA DELL'1,0%

PROPOSTO DIVIDENDO DI EURO 0,30 PER AZIONE, IN LINEA CON GLI ULTIMI DUE ANNI

Sintesi dei risultati finanziari del 2020

• • Canoni di locazione in crescita del 19,0% ad Euro 44,4 milioni

• • Crescita dei canoni di locazione like for like pari a +1,8% (+3,2% per portafoglio uffici)

• • Incassato il 99,4% dei canoni del 2020 (98,6% nel 2019)

• • Margine NOI in crescita di 120 bps a 90,8%

• • EBITDA in crescita del 34,4% ad Euro 31,5 milioni

• • Utile operativo netto (EPRA Earnings) in crescita del 25,5% ad Euro 17,5 milioni

• • EPRA Net Tangible Asset per azione in crescita dell'1,0% ad Euro 12,42

• • LTV netto in riduzione di 0,5 p.p. a 38,3% (rispetto al 38,8% a dicembre 2019)

• • Ampia liquidità con posizione di cassa pari ad Euro 48,7 milioni

• • Proposto dividendo pari ad Euro 0,30 per azione, in linea con gli ultimi due anni

Portafoglio immobiliare resiliente

• • Portafoglio focalizzato su uffici (87%), Milano (91%) e Porta Nuova (53%)

• • Limitata esposizione a hotel e retail pari a c. 5% dei canoni (pro-quota)

• • EPRA vacancy rate pari al 2,5% e scadenza media dei canoni pari a 4,3 anni

• • Progetto Corso Como Place completato e consegnato ad Accenture e Bending Spoons

• • Forte profilo di sostenibilità con 66% del portafoglio certificato LEED

Mercato uffici a Milano nel 2020

• • Mercato degli investimenti più lento con volumi in calo del 39%

• • Diminuzione del prime yield di 20 bps nel 2020 a 3,10%

• • Mercato delle locazioni più lento con volumi in calo del 32%

• • Canoni di locazione stabili su tutti i sotto-mercati nel 2020

Manfredi Catella, Fondatore e Amministratore Delegato di COIMA RES, ha commentato: "Il 2020 sarà ricordato come un anno straordinario in cui la resilienza di persone e di imprese è stata messa a dura prova per un lungo periodo di tempo. Grazie alla coerente esecuzione della nostra strategia, COIMA RES ha dimostrato la propria sostenibilità in un contesto di mercato difficile, registrando una solida performance in termini di incasso dei canoni, mantenendo al contempo un'ampia riserva di liquidità pari a circa Euro 50 milioni. Tutto questo ci ha permesso di mantenere un dividendo stabile, pari ad Euro 0,30 per azione, in linea con gli ultimi due anni. Con il programma di vaccinazione avviato ed in fase di accelerazione come priorità del Governo Draghi, torneremo presto ad una rinormalizzazione della vita privata e professionale che contribuirà alla ripresa economia del Paese."

Milano, 25 febbraio 2021 - Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES, riunitosi oggi sotto la presidenza di Massimo Capuano, ha approvato la relazione finanziaria consolidata al 31 dicembre 2020.

Sintesi dei Dati Finanziari al 31 dicembre 2020

EPRA Net Reinstatement Value per azione (Euro) 12,93	12,82 0,8% 0,11
EPRA Net Tangible Assets per azione (Euro) 12,42	12,29 1,0% 0,13
EPRA Net Disposal Value per azione (Euro) 12,26	12,12 1,2% 0,14
Net Asset Value (IAS / IFRS) per azione (Euro) 12,34	12,19 1,2% 0,15

Utile operativo netto (EPRA Earnings) per azione (Euro) 0,49	0,39 25,5% 0,10
FFO Ricorrente per azione (Euro) 0,67	0,49 37,2% 0,18

Stato Patrimoniale (Euro milioni)	dic-20	dic-19	Delta (%)	Delta
Investimenti immobiliari	758,1	767,7	(1,3)%	(9,6)
EPRA Net Reinstatement Value	466,9	463,1	0,8%	3,8
EPRA Net Tangible Assets	448,3	443,7	1,0%	4,6
EPRA Net Disposal Value	442,8	437,8	1,2%	5,0
Net Asset Value (IAS / IFRS)	445,5	440,1	1,2%	5,4
LTV netto	38,3%	38,8%	n.m.	(0,5) pp
Conto Economico (Euro milioni)	2020	2019	Delta (%)	Delta
Canoni di locazione	44,4	37,3	19,0%	7,1
Net Operating Income (NOI)	40,3	33,4	20,6%	6,9
Margine NOI	90,8%	89,6%	n.m.	120 bps
EBITDA	31,5	23,5	34,4%	8,0
Utile netto	15,6	32,0	(51,1)%	(16,4)
Utile operativo netto (EPRA Earnings)	17,5	14,0	25,3%	3,5
FFO Ricorrente	24,2	17,6	37,2%	6,6
EPRA Cost Ratio (inclusi costi diretti di vacancy)	30,5%	37,9%	n.m.	(7,4) pp
EPRA Cost Ratio (esclusi costi diretti di vacancy)	28,2%	36,4%	n.m.	(8,2) pp
Altri Dati	dic-20	dic-19	Delta (%)	Delta
EPRA Net Initial Yield	5,1%	4,6%	n.m.	50 bps
EPRA Topped-up Net Initial Yield	5,3%	5,3%	n.m.	stabile
EPRA Vacancy Rate	2,5%	2,0%	n.m.	50 bps
WALT (anni)	4,3	5,3	n.m.	(1.0)

Sintesi dei risultati finanziari del 2020

I canoni di locazione sono cresciuti del 19,0% nel 2020 ad Euro 44,4 milioni, principalmente grazie all'aumento del perimetro di consolidamento dovuto alle acquisizioni completate nel 2019, parzialmente compensate dalle cessioni di 10 filiali bancarie nel 2020. Su base like for like, i canoni di locazione sono aumentati dell'1,8% (3,2% considerando solamente il portafoglio di uffici). Al 19 febbraio 2021, COIMA RES ha incassato il 99,4% dei canoni dovuti per il 2020 (98,6% alla stessa data nel 2019).

Il NOI è aumentato del 20,6% ad Euro 40,3 milioni, ed il margine NOI è aumentato di 120 bps ad un valore pari al 90,8%, principalmente grazie al diverso mix di immobili. I costi di struttura ricorrenti sono diminuiti del 4,4% ad Euro 8,4 milioni, principalmente grazie alla minore commissione di asset management.

L'EBITDA è cresciuto del 34,4% ad Euro 31,5 milioni, in relazione all'aumento del NOI ed alla diminuzione dei costi di struttura. Gli oneri finanziari ricorrenti sono aumentati dell'11,7% ad Euro 7,8 milioni a causa dell'aumento del debito negli ultimi due anni, principalmente in relazione alle acquisizioni effettuate.

L'FFO ricorrente e l'utile operativo netto (EPRA Earnings) sono aumentati rispettivamente del 37,2% ad Euro 24,2 milioni e del 25,5% ad Euro 17,5 milioni, principalmente grazie all'aumento dell'EBITDA parzialmente compensato da maggiori oneri finanziari (e dell'incremento delle minoranze sull'utile operativo netto, i.e. EPRA Earnings).

Il valore del portafoglio su base pro-quota è rimasto sostanzialmente stabile nel 2020, principalmente in quanto le capex, pari a Euro 9,1 milioni (principalmente legate al progetto Corso Como Place), sono state compensate da un decremento nel fair value del portafoglio pari a Euro 1,4 milioni (su base pro-quota) e da cessioni per Euro 7,9 milioni (su base pro-quota) relative al Portafoglio Telecom. Il capital value è diminuito dello 0,2% nel 2020 in quanto la rivalutazione positiva registrata sull'immobile Corso Como Place è stata più che compensata dalle rivalutazioni negative sul resto del portafoglio.

L'EPRA Net Tangible Asset al 31 dicembre 2020 è pari ad Euro 448,3 milioni (o Euro 12,42 per azione), con un aumento dell'1,0% nel 2020. L'aumento è principalmente legato all'utile operativo netto (EPRA Earnings) per Euro 17,5 milioni parzialmente compensati da dividendi per Euro 10,8 milioni, dalla rettifica del fair value del portafoglio, pari a Euro 1,4 milioni (su base pro-quota), e da altre poste per Euro 0,7 milioni. Il Loan to Value netto al 31 dicembre 2020 si attesta al 38,3% (su base consolidata), un valore inferiore di 50 bps rispetto al 31 dicembre 2019. La posizione di cassa di COIMA RES al 31 dicembre 2020 era pari a Euro 48,7 milioni.

Sulla base del perimetro di portafoglio attuale, COIMA RES stima di raggiungere nel 2021 un livello di utile operativo netto (EPRA Earnings) pari a Euro 0,40 per azione. La stima riflette il rilascio da parte di PwC di circa metà dell'immobile Monte Rosa durante il primo trimestre del 2021 ed altre considerazioni prudenziali, alla luce del persistere della situazione emergenziale da COVID-19. La guidance sull'utile operativo netto (EPRA Earnings) verrà aggiornata durante il corso del 2021 per riflettere l'evoluzione dell'attività di COIMA RES durante l'anno.

Donazioni effettuate a fronte dell'emergenza COVID-19

A fronte dell'emergenza COVID-19, COIMA RES ha donato un ammontare pari a Euro 210.000 a favore del Fondo di Mutuo Soccorso creato dal Comune di Milano. In aggiunta, un contributo pari ad Euro 30.000 è stato effettuato da COIMA RES, COIMA SGR e COIMA S.r.l. a favore dell'associazione M&M - Minima Moralia, per sostenere l'ospedale Luigi Sacco di Milano nell'acquisto di un'ambulanza per il trasporto in biosicurezza di pazienti altamente contagiosi.

Dividendo per il 2020 pari a Euro 0,30 per azione

Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES ha deliberato di proporre ai soci un dividendo relativo all'esercizio 2020 pari ad Euro 0,30 per azione (per complessivi Euro 10.831.967,40), in linea con il dividendo distribuito negli ultimi due anni. Un acconto dividendo pari ad Euro 0,10 per azione è stato già pagato in data 18 novembre 2020. Il saldo del dividendo, pari ad Euro 0,20 per azione, sarà distribuito con data di stacco il 26 aprile 2021, record date il 27 aprile 2021 e data di pagamento il 28 aprile 2021.

Contratto con COIMA SGR

A marzo 2020, il Consiglio di Amministrazione ha approvato un nuovo asset management agreement tra COIMA RES e COIMA SGR contenente alcune modifiche rispetto al precedente accordo in essere, tra cui un'estensione del primo periodo e un miglioramento delle condizioni economiche in favore di COIMA RES.

La fine del primo periodo di durata del contratto è stata posticipata dal 13 maggio 2021 al 1° gennaio 2025 e la commissione di gestione è stata ridotta di 30 punti base, dall'1,10% del NAV allo 0,80% del NAV (ovvero una riduzione del 27%), con efficacia dal 1° gennaio 2020. La riduzione della commissione equivale ad un risparmio per COIMA RES di circa Euro 1,3 milioni all'anno.

Finanziamenti

Revolving Credit Facility: Nel mese di ottobre 2020, COIMA RES ha ottenuto una linea di credito di tipo Revolving Credit Facility (RCF) da Banco BPM per un ammontare pari ad Euro 10,0 milioni con una disponibilità pari a 18 mesi. La linea di credito RCF è il primo finanziamento non ipotecario ottenuto da COIMA RES e rappresenta un importante passo verso una struttura finanziaria più flessibile, soprattutto nell'attuale contesto di mercato influenzato dalla pandemia COVID-19.

Microsoft: Nel mese di febbraio 2021, è stato stipulato un accordo con Intesa Sanpaolo per l'estensione e la modifica del finanziamento, per un importo pari ad Euro 22,0 milioni, della sed di Microsoft. La scadenza del finanziamento è stata estesa per un periodo di 3 anni, i.e. dal 21 dicembre 2020 al 21 dicembre 2023, ed il margine del finanziamento è stato ridotto di c. 15 punti base. Inoltre, l'accordo prevede la possibilità di incrementare, alle medesime condizioni economiche, fino ad un massimo pari ad Euro 49,5 milioni, l'ammontare del finanziamento erogato da Intesa Sanpaolo.