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Con una prima fase che dovrebbe essere completata entro il 2035, Madrid Nuevo Norte (MNN) aggiungerà 1,6 milioni di metri quadrati (17 milioni di piedi quadrati) di spazi per uffici alla capitale, compreso il grattacielo più alto della Spagna.
I piani includono anche 10.500 nuove abitazioni e un grande parco, mentre la stazione di Chamartin sarà aggiornata per diventare l'hub di Madrid per i treni ad alta velocità e locali.
Stimato dal fatto che aree come Canary Wharf a Londra stanno perdendo inquilini a causa della crescita del lavoro a distanza, lo sviluppatore Crea Madrid Nuevo Norte ha cercato di essere a prova di futuro studiando 16 progetti simili.
Questo ha informato la decisione di mescolare gli uffici con le abitazioni, i negozi e i ristoranti, ha detto il responsabile della strategia Miguel Hernandez.
"Oggi le persone vogliono lavorare, vivere, trascorrere il tempo libero, avere un'attività di vendita al dettaglio in aree che non sono completamente vuote di notte", ha detto a Reuters.
Crea Madrid Nuevo Norte è un consorzio composto dalla banca spagnola BBVA, dal fondo di investimento immobiliare Merlin Properties e dal costruttore Grupo SanJose.
Sta lavorando con l'ufficio del sindaco di Madrid sul progetto, che è stato bloccato da sfide legali per quasi 30 anni.
MNN cercherà anche di attrarre una gamma di inquilini più diversificata rispetto ai distretti commerciali che si sono basati molto sul settore finanziario per riempire i loro uffici. Tra questi ci sono aziende del settore sanitario, per sfruttare la sua posizione accanto a uno dei più grandi ospedali di Madrid, ha detto Hernandez.
Il tasso di posti vacanti nel distretto finanziario di New York è quasi raddoppiato dopo la pandemia, quando il lavoro a distanza è aumentato, fino a raggiungere il 21% nel terzo trimestre del 2023, secondo il fornitore di dati immobiliari CoStar Group.
I posti vacanti a La Defense di Parigi sono saliti al 19,7% nella prima metà del 2023, dal 6,7% alla fine del 2018, mentre Canary Wharf ha perso 1 milione di piedi quadrati di domanda per i suoi uffici dalla pandemia, secondo CoStar.
HSBC sta per lasciare Canary Wharf per un ufficio più piccolo nel centro di Londra, mentre Barclays sta riducendo la sua impronta. Anche la lunga presenza del Credit Suisse è incerta dopo l'acquisizione da parte di UBS, che prevede di tagliare migliaia di posti di lavoro.
Canary Wharf Group sta cercando di adattarsi e di diversificarsi sviluppando un gigantesco campus di scienze biologiche e costruendo altri appartamenti, ristoranti e bar. Canary Wharf Group non ha risposto a una richiesta di commento.
MENO PENDOLARISMO
Gli spagnoli hanno abbracciato il lavoro da casa durante la pandemia in modo più flessibile rispetto ad alcuni vicini. Frequentano l'ufficio in media 2,6 giorni alla settimana, rispetto alla media europea di 1,8 giorni, come ha dimostrato uno studio di CBRE - uno dei maggiori gestori di investimenti immobiliari al mondo - pubblicato la scorsa settimana.
L'amministratore delegato di Merlin Properties, Ismael Clemente, ha affermato che questo fattore e un tragitto più breve rispetto a Canary Wharf o a La Defense, lo rendono fiducioso che ci sarà una domanda di spazi per uffici.
"Se ci vogliono 20 minuti per arrivare al lavoro, perché diavolo si lavora da casa?". Clemente ha detto.
Ma alcuni analisti sostengono che Madrid, che ha già i parchi commerciali AZCA e Four Towers nelle vicinanze, ha davvero bisogno di più immobili residenziali, non commerciali.
PwC stima che Madrid avrà bisogno di 11.000 nuove case all'anno per soddisfare la domanda, mentre uno studio di Gesvalt ha rilevato che la città ha una carenza di 214.000 case a prezzi accessibili.
Secondo EY, la città aveva 1,7 milioni di metri quadrati di uffici vuoti nella prima metà del 2023 e un tasso di posti vacanti in uffici dell'11%, in aumento rispetto al 9,3% del 2020.
Javier Garcia-Mateo, responsabile della strategia e delle transazioni di EY per il settore immobiliare in Spagna, ha affermato che MNN dovrebbe ridurre lo spazio previsto per gli uffici di 500.000 metri quadrati e costruire invece 15.000-20.000 abitazioni aggiuntive.
"Perché sviluppare uffici quando ciò di cui si ha bisogno è l'edilizia residenziale?". ha detto Garcia-Mateo.
Ma alcuni residenti locali si sono schierati contro il progetto perché temono che alla fine si trasformi in un gigantesco sobborgo di lusso che emargina i suoi vicini della classe operaia.
"Quando non c'è domanda sul mercato, gli sviluppatori convincono il Governo a consentire un cambio di classificazione, in modo che tra 20 o 30 anni, invece di uffici, ci saranno case, naturalmente di lusso", ha detto Vicente Perez, che ha guidato una di queste campagne.
L'ufficio del sindaco non ha risposto a una richiesta di commento. Hernandez di Crea Madrid Nuevo Norte ha detto che sarebbe difficile cambiare la classificazione ora che il progetto è in corso.
Clemente di Merlin ha detto che il progetto richiederà fino a 40 anni per essere completato, immettendo uffici a goccia nel mercato per evitare di inondarlo.
I sostenitori dello sviluppo affermano che aiuterà ad attrarre più aziende internazionali nella capitale spagnola.
Paloma Relinque, direttore dei mercati dei capitali di CBRE in Spagna, ha affermato che a Madrid mancano uffici di prima qualità che soddisfino gli standard di sostenibilità richiesti. Il tasso di uffici vacanti di grado A nell'area in cui sorgerà MNN è di circa lo 0,7% rispetto al 7,8% di tutti gli uffici, secondo CBRE.
Jose Ramon Iturriaga, gestore di fondi presso Abante Asesores a Madrid, che detiene azioni di Merlin, ha fatto un parallelo con la recente impennata della costruzione di hotel di lusso in città.
"Se non si dispone di questo tipo di spazi per uffici di alta qualità, alcuni hub commerciali di alto livello non verranno", ha affermato. (Relazioni di Charlie Devereux, Corina Pons e Guillermo Martinez; Redazione di Catherine Evans)
