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Grazie all'effetto decisivo dei tassi d'interesse che si mantengono su bassi livelli, il mercato immobiliare svizzero ha finora resistito relativamente bene alla crisi del coronavirus. Investitori, proprietari e locatari mantengono elevata la domanda di spazi residenziali. Il mercato delle abitazioni di proprietà corre, e quello degli appartamenti in affitto rimane tendenzialmente stabile. Con una dinamica opposta a quella della domanda, continuano tuttavia a essere costruiti soprattutto appartamenti destinati alla locazione. Gli economisti di Credit Suisse prevedono quindi che nel segmento residenziale la situazione rimarrà nel breve termine invariata: i prezzi delle proprietà abitative continueranno a salire decisamente, mentre quelli delle offerte di affitto, a causa delle sempre maggiori mancate locazioni, scenderanno ulteriormente. Nell'ambito degli spazi commerciali la situazione è molto eterogenea: per gli uffici è decisiva la posizione specifica, mentre quasi ovunque le superfici di vendita segnano il passo. Nuove protagoniste del mercato degli immobili commerciali sono le superfici destinate alla logistica.
Pur creando un generale clima di incertezza, su un punto il COVID-19 ha invece facilitato le previsioni: i prossimi aumenti dei tassi guida sono ulteriormente rimandati a un futuro lontano. Nei mesi scorsi questa prospettiva, insieme alle misure rapide e mirate prese dai governi, si è tradotta in un'elevata stabilità del valore degli immobili durante la crisi. In particolare si rivelano resistenti alla crisi gli immobili residenziali, a conferma del mito del mattone come l'investimento più sicuro.
L'abitazione come fulcro e punto di riferimento per proprietari, locatari e investitori
Con la pandemia di COVID-19, l'abitazione è diventata il centro assoluto delle nostre vite, con un conseguente significativo spostamento delle preferenze espresse dalla domanda. L'abitazione deve essere più bella, più grande, migliore. Se possibile con uno spazio esterno, e preferibilmente di proprietà. Attualmente la proprietà abitativa attrae un interesse che nessuno poteva prevedere. Con il rafforzamento della convinzione che i tassi rimarranno bassi e la crescente preoccupazione di vedersi addebitare tassi negativi, l'acquisto di una casa diventa forzatamente un obiettivo per molte famiglie. Gli indici della domanda basati sugli abbonamenti a informazioni di ricerca segnalano valori record sia per gli appartamenti che per le case unifamiliari. Gli economisti di Credit Suisse calcolano al momento in tutta la Svizzera circa 2,1 abbonamenti di ricerca per ogni inserzione.
Un'abitazione propria, il sogno che sfugge
Il desiderio di essere proprietari della casa in cui si vive, tuttavia, si scontra con un'offerta ancora scarsa. La produzione di abitazioni di proprietà è in calo da anni e un'inversione di tendenza non è in vista. I segnali di questa scarsità sono ormai ben chiari. I prezzi, da livelli già molto elevati, sono ulteriormente saliti in un anno di più del 5%. Di conseguenza, sempre meno famiglie sono in grado di soddisfare gli elevati requisiti regolamentari per il finanziamento. In Svizzera, in due casi su tre gli oggetti di quattro locali e oltre pubblicizzati nelle inserzioni non sono più sostenibili per un'economia domestica con un reddito medio. Ancora meno lo sono le costruzioni nuove e gli immobili ubicati in posizioni centrali, e quindi più costosi. Le famiglie guardano quindi sempre più alle periferie dei grandi centri o alle zone rurali, e la tendenza è rafforzata dal trend verso l'home office, che consente di ampliare il raggio di ricerca mantenendo invariato il tempo settimanale complessivo dedicato ai trasferimenti casa-lavoro. In queste fasce esterne è possibile considerare l'acquisto di abitazioni a prezzi più contenuti e accessibili.
Domanda sorprendentemente robusta di abitazioni in affitto grazie all'effetto safe-haven
Dell'apprezzamento maggiore per gli appartamenti, e dell'ascesa dei prezzi delle case di proprietà, beneficia ora anche il mercato delle locazioni. In particolare in città, sono ormai molto poche le famiglie che possono scegliere fra proprietà e affitto, e questo automaticamente sostiene la domanda di superfici in locazione. La domanda di abitazioni in affitto sorprendentemente robusta è dovuta comunque in primis al fatto che, contrariamente alle previsioni, la crisi del coronavirus non si è tradotta nel temuto crollo dell'immigrazione. Le condizioni sul mercato del lavoro dei Paesi d'origine hanno indotto i potenziali lavoratori in uscita a rimanere in Svizzera, 'rifugio' più sicuro, e il saldo migratorio del 2020 si è rivelato addirittura significativamente più alto di quello dell'anno precedente. Gli economisti di Credit Suisse prevedono che l'immigrazione netta rimarrà robusta anche quest'anno e che quindi, nonostante la crisi del coronavirus, l'indebolimento della domanda di abitazioni in affitto sarà solo moderato.
Il fabbisogno di superfici a uso ufficio viene ricalibrato
Le superfici commerciali non saranno invece sostanzialmente risparmiate dagli effetti della crisi del coronavirus come i segmenti abitativi. La domanda di uffici rimane molto bassa, poiché le imprese intendono prima verificare le opportunità di risparmio a lungo termine in questo ambito, legate all'home office. Attualmente il valore delle ubicazioni centrali dei posti di lavoro in ufficio è sottovalutato. Prima della seconda ondata del virus si era registrata una debole ma costante tendenza al rientro del personale negli uffici. Potrebbe trattarsi di un segnale che presto si assisterà a un ritorno più accentuato di quanto molti oggi si attendano. Indipendentemente da questo fattore, per i prossimi anni gli economisti di Credit Suisse prevedono un'ulteriore crescita di eccedenza dell'offerta. Dovrebbero quindi aumentare le superfici sfitte e diminuire i canoni di locazione. Si sottrarranno probabilmente a questo trend solo le località con collegamenti eccellenti e quelle posizionate nei centri delle città. Nei prossimi anni si amplierà quindi sui mercati degli uffici il divario, già oggi netto, tra le sedi nei centri città e quelle periferiche, in termini di offerta di superfici, sfitti e canoni di locazione.
I buoni fatturati del retail celano le difficoltà del commercio al dettaglio stazionario
Anche nel commercio al dettaglio, il COVID-19 inasprisce le differenze e divide chiaramente il mercato tra chi avanza e chi resta indietro. Le limitazioni alle attività del tempo libero e la frenata del turismo degli acquisti hanno comportato temporanei cambiamenti del consumo, risultando nel maggior aumento di fatturati per il settore da decenni. Fra i vincitori, insieme ai commercianti di generi alimentari che hanno beneficiato della chiusura di ristoranti e mense, si trovano soprattutto i fornitori online. All'estremo opposto stanno in particolare i piccoli negozi specializzati, colpiti dalle mancate frequentazioni. Una volta superata la pandemia, probabilmente non resterà molto della crescita delle vendite nel commercio al dettaglio. La forte disoccupazione e la diminuzione dei redditi potrebbero frenare i consumatori. Inoltre, gran parte della cifra d'affari passata al canale digitale potrebbe rivelarsi definitivamente persa per il commercio stazionario. E infine, i modelli di calcolo prevedono per il futuro una riduzione media dal 15% al 20% della frequenza dei passanti dovuta alla diffusione dell'home office. Saranno colpiti principalmente i negozi che vivono di acquisti estemporanei. Per il mercato delle superfici di vendita, nei prossimi trimestri i processi di ridimensionamento per resistere alle mutate condizioni si faranno sentire in modo ancora più marcato.
La logistica è il segmento immobiliare del momento
L'importanza delle superfici a uso logistico sta aumentando nella stessa misura in cui sta diminuendo quella degli spazi retail. In un mondo in cui tutto può essere immediatamente ordinato online, i servizi logistici sono diventati un fattore chiave per produttori e rivenditori al dettaglio. Il COVID-19 ha accelerato questa evoluzione, e di conseguenza è forte il fabbisogno di superfici in tale ambito. Mancano spazi di stoccaggio, distribuzione e trasbordo moderni, dato che molti oggetti esistenti in Svizzera sono obsoleti. In molte località i nuovi progetti trovano ostacoli e vengono realizzati solo lentamente. Gli appezzamenti adatti sono rari e quindi i prezzi aumentano. Solo i prezzi di affitto salgono lentamente in Svizzera, a differenza che all'estero. Alla luce della scarsità dell'offerta e delle buone prospettive della domanda a lungo termine, gli immobili logistici rappresentano un'opportunità di diversificazione interessante per gli investitori che desiderano beneficiare della bassa correlazione con altri segmenti immobiliari e degli elevati premi di rendimento.
Figura: Forte domanda per proprietà abitativa e abitazioni di grandi dimensioni
Variazioni della domanda misurate sul volume degli abbonamenti di ricerca
La versione integrale dello studio «Mercato immobiliare svizzero 2021 - Home Sweet Home» è disponibile in italiano qui.
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