Credit Suisse : La pandemia frena l'urbanizzazione e rafforza il mercato delle abitazioni secondarie

I cambiamenti introdotti dalla pandemia nelle nostre abitudini private e lavorative lasciano profonde tracce nel mercato immobiliare svizzero. L'erosione dei confini tra abitazione e lavoro, digitale e analogico nonché tra città e campagna sposta la domanda verso località meno centrali e appartamenti più grandi. È inoltre in forte crescita l'interesse per la proprietà abitativa. Con la pandemia soprattutto il mercato delle abitazioni di vacanza si è risvegliato dopo un lungo letargo in cui era precipitato con l'accettazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie nel 2012, e sta registrando una forte impennata dei prezzi. Secondo gli economisti immobiliari, la pandemia ha anche innescato un'impressionante inversione di tendenza sul mercato degli alloggi in affitto, dove l'eccedenza di offerta dovrebbe essere presto un ricordo soprattutto a causa della scarsa disponibilità di terreni edificabili.

Sempre più segnali indicano che la pandemia di COVID-19 influenza in modo duraturo lo sviluppo territoriale della Svizzera. I confini meno netti tra posto di lavoro e abitazione portano a rivalutare la situazione abitativa, modificano le priorità e ampliano il raggio di ricerca degli alloggi.

La pandemia frena l'urbanizzazione
Diversi indicatori del mercato immobiliare, quali abbonamenti di ricerca, superfici sfitte e durata delle inserzioni, confermano lo spostamento della domanda verso località meno centrali e appartamenti più grandi. In particolare, le città perdono la loro attrattiva a causa delle mutate abitudini. Dopo il 2020 le grandi città hanno registrato di nuovo una crescita della popolazione pari a zero. Sebbene i centri urbani continuino a beneficiare dell'immigrazione internazionale, si sta accentuando l'emigrazione interna di chi li abbandona. Già nel 2020 questo flusso è più che raddoppiato rispetto agli anni precedenti e lo scorso anno si è ulteriormente intensificato. L'emigrazione interna dalle cinque grandi città svizzere favorisce principalmente gli agglomerati dei grandi e medi centri urbani nonché i comuni rurali nel bacino d'utenza degli agglomerati. Questo sviluppo dovrebbe ridurre in futuro il divario tra città e campagna sul mercato immobiliare. Ma gli economisti immobiliari di Credit Suisse dubitano che se ne possa dedurre la fine della tendenza all'urbanizzazione - ritengono che questa tendenza subirà comunque a lungo termine una battuta d'arresto, che porterà una distensione ben accetta nei grandi centri.

Elevata pressione sui prezzi nel mercato delle abitazioni di proprietà
La proprietà abitativa rimane molto popolare. La domanda sembra destinata a permanere su un livello più elevato rispetto a prima della pandemia. I più ricercati sono gli alloggi di medie e grandi dimensioni. Oltre che dai bassi tassi ipotecari, l'acquisto di proprietà abitative è favorito dalla tendenza all'home office e dai tassi d'interesse negativi. Sul fronte dell'offerta non giungono segnali di distensione: il mercato rimane estremamente prosciugato, poiché la costruzione di nuove proprietà continua a rallentare ed è ormai diventata un'ombra di se stessa. Solo nel comparto delle case unifamiliari l'attività edilizia dovrebbe aumentare nei prossimi trimestri. Le quote di offerta, calate di circa un terzo per la proprietà abitativa da fine 2019, mettono in evidenza la scarsità di superfici disponibili. Anche nell'anno in corso dovrebbero perciò diminuire gli spazi sfitti, mentre probabilmente proseguirà la crescita dei prezzi, che ha raggiunto un record decennale. L'impennata dei prezzi fa della proprietà abitativa un lusso inaccessibile per un numero sempre maggiore di economie domestiche, anche se l'acquisto continua a essere più conveniente dell'affitto. La quota di immobili di proprietà ancora alla portata di un'economia domestica a reddito medio tra quelli pubblicizzati sui portali online è di conseguenza scesa nell'arco di un anno dal 34 al 31%. Poiché la sostenibilità sta diventando un problema in un numero sempre maggiore di regioni, si intensifica ulteriormente la ricerca di un'abitazione di proprietà nelle aree periferiche.

La pandemia ha risvegliato il mercato delle abitazioni secondarie
Il mercato delle abitazioni secondarie si è risvegliato da un lungo letargo: dopo anni di stagnazione o calo, registra una forte impennata dei prezzi, trainata da una domanda decisamente più elevata di alloggi per le vacanze. Negli ultimi due anni molti svizzeri hanno (ri)scoperto la bellezza delle destinazioni di vacanza locali. L'acquisto di un'abitazione di vacanza è inoltre favorito sia dai modelli di lavoro in home office, facilmente conciliabili con un'abitazione secondaria, sia dalla pressione degli interessi negativi sugli averi di risparmio. La forte crescita della domanda dall'inizio della crisi del coronavirus si scontra nel frattempo con un netto calo dell'offerta - una conseguenza tardiva dell'accettazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie. L'offerta di alloggi in destinazioni turistiche pubblicizzati online si è quasi dimezzata dal 2018/2019. Il mercato delle abitazioni secondarie dovrebbe risentire anche nei prossimi anni della mancata costruzione di nuovi immobili, che si tradurrà inevitabilmente in una crescente scarsità. Gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono che l'interesse per le abitazioni secondarie continuerà a essere elevato, favorendo un ulteriore forte aumento dei prezzi, che supererà la crescita dei prezzi della proprietà abitativa in tutta la Svizzera.

Iniziativa sulle abitazioni secondarie - dieci anni dopo
Dieci anni fa, nel marzo 2012, con un'esigua maggioranza l'elettorato svizzero si è espresso a favore dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie: un risultato che da un giorno all'altro ha sconvolto i mercati immobiliari elvetici nell'arco alpino. Non si potevano più costruire nuove abitazioni secondarie nei comuni in cui la loro quota superava il 20%. Quali sono state le conseguenze? Per comprendere gli effetti ci si può avvalere di un gruppo di controllo sintetico. Per lo studio è stato progettato a fini statistici, per ogni comune con abitazioni secondarie, un comune gemello tra i comuni non interessati quanto più simile possibile in termini di caratteristiche rilevanti per il mercato immobiliare. A partire dal 2014 i prezzi delle proprietà abitative nei comuni interessati hanno registrato un andamento decisamente più debole rispetto ai comuni del gruppo di controllo. In media nel periodo 2014 - 2019 i prezzi nei comuni con abitazioni secondarie erano inferiori del 16% circa. Il calo relativo dei prezzi è attribuibile a tre principali cause: l'ondata di progetti di costruzione dell'ultimo minuto che ha portato a un'eccedenza di offerta sul mercato delle abitazioni secondarie dell'arco alpino, l'incertezza giuridica fino all'approvazione della Legge federale sulle abitazioni secondarie nel 2015, così come la difficile situazione economica dovuta agli inevitabili cali di fatturato nel settore edilizio, che hanno ridotto la domanda locale di alloggi.

Mercato degli alloggi in affitto in ripresa
Grazie all'immigrazione netta sempre robusta e alla forte ripresa economica, i locatori dovrebbero beneficiare anche nel 2022 di una vivace domanda. In passato l'immigrazione dall'estero si concentrava fortemente sui grandi centri e sui relativi comuni di agglomerato. Di recente si evidenzia invece per i flussi migratori internazionali una tendenza analoga a quella osservata per la migrazione interna. Sebbene i centri urbani rimangano la meta privilegiata dei nuovi arrivati, vi è una più omogenea distribuzione su tutto il territorio. La solida domanda è anche alimentata dalle economie domestiche di anziani che rimangono per più tempo nelle loro abitazioni rinviando il più a lungo possibile il trasferimento in una casa di riposo o di cura. Sul lato dell'offerta, da anni la progettazione di nuovi appartamenti in affitto è in calo. Evidentemente la revisione della legge sulla pianificazione del territorio sta iniziando a ripercuotersi in una sempre maggiore carenza di terreno edificabile, poiché la densificazione non riesce a compensare come auspicato il minore azzonamento di terreno edificabile. Il rallentamento dell'attività edilizia e la domanda rafforzata dagli effetti del COVID-19 hanno innescato un'inversione di tendenza sul mercato degli alloggi in affitto, che si evidenzia nella diminuzione degli sfitti e nei tempi più brevi di commercializzazione. Fintantoché il problema della densificazione non verrà risolto a livello politico, secondo gli economisti immobiliari di Credit Suisse continueranno a diminuire le superfici sfitte e crescerà in futuro la pressione al rialzo dei canoni locativi.