Mercato svizzero degli uffici: la pandemia lascia i primi segni

Il mercato degli uffici non può rimanere indenne dalle conseguenze della pandemia da COVID-19. Rispetto all'anno precedente l'offerta di superfici è aumentata dal 5,5% al 5,8%, mantenendosi tuttavia sotto i valori alti temuti. Stando alle valutazioni degli economisti immobiliari di Credit Suisse, la domanda tiene meglio del previsto. Prevedibilmente, la tendenza all'home office riserverà però ancora alcuni trimestri difficili per il mercato degli uffici. A lungo termine, invece, i cambiamenti nel mondo del lavoro promettono un significativo aumento della domanda di immobili a uso ufficio moderni, pertanto l'influenza dell'home office nel lungo periodo si relativizzerà notevolmente.

Mentre a Londra o a New York le offerte di superfici pubblicate in seguito alla pandemia da COVID-19 sono aumentate vertiginosamente, in Svizzera l'offerta di uffici alla fine del 2° trimestre 2021 ha registrato solo un aumento moderato rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, passando dal 5,5% al 5,8%. Nonostante per molti locatari permangano notevoli incertezze sul fabbisogno futuro di superfici a uso ufficio, sul mercato si sono osservate numerose proroghe di contratti di locazione e anche nuove stipulazioni - per lo più ai fini di ottimizzazione o di concentrazione di sedi.

Domanda debole di superfici a uso ufficio
Durante la pandemia, la correlazione tipicamente stretta tra la crescita dei lavori impiegatizi e la domanda di superfici a uso ufficio si è allentata. Nonostante lo sviluppo relativamente solido dell'attività d'ufficio, molti richiedenti si sono mostrati cauti a prendere in affitto nuove superfici, soprattutto in seguito al fatto che il superamento della pandemia sta richiedendo tempi lunghi e, di conseguenza, la tendenza all'home office si sta consolidando. Nei prossimi anni la domanda di superfici probabilmente risentirà del fatto che sempre più aziende, anche dopo il COVID-19, consentiranno ai loro collaboratori di lavorare parzialmente da casa. Gli economisti immobiliari di Credit Suisse considerano ancora un valore indicativo valido la previsione dello scorso anno secondo la quale il successo dell'home office conseguente alla pandemia causerà a medio termine una diminuzione del fabbisogno di superfici a uso ufficio di circa il 15%. La crescita economica e la quota crescente di attività d'ufficio dovuta all'effetto della digitalizzazione rappresentano tuttavia delle controtendenze; pertanto a medio termine gli economisti immobiliari prevedono una stagnazione della domanda di superfici a uso ufficio.

L'offerta di superfici continua a crescere - ma in misura meno marcata del previsto
Come conseguenza diretta della domanda debole, le superfici a uso ufficio pubblicate per la locazione stanno attualmente registrando senza eccezioni una ripresa su tutti i mercati parziali regionali. Nei mercati degli uffici dei grandi centri, in termini assoluti l'offerta aumenta maggiormente nei comuni di agglomerazione situati intorno alle città centrali (mercati degli uffici esterni). In termini percentuali, tuttavia, l'offerta è aumentata maggiormente nei centri urbani. Quote d'offerta superiori si sono osservate soprattutto nei mercati parziali che attualmente registrano un elevato accesso alle superfici. Ad esempio la maggiore attività edilizia di Basilea contribuisce in maniera considerevole all'aumento dell'offerta di superfici sull'ansa del Reno. Per contro, la situazione relativamente stabile del mercato degli uffici di Zurigo è strettamente collegata alla modesta attività edilizia. È interessante il confronto tra Losanna e Ginevra. Nella città sul Rodano una domanda piuttosto debole ha determinato un aumento dell'offerta di superfici al 12,3%. Losanna invece, nonostante la maggiore attività edilizia, ha beneficiato di una domanda relativamente robusta, per cui l'offerta di superfici ha fatto registrare un aumento molto meno marcato.

Gli investitori prevedono meno superfici a uso ufficio
Negli ultimi dodici mesi le licenze edilizie per superfici a uso ufficio hanno riguardato un volume di investimenti di CHF 1598 mio., inferiore di circa il 17% rispetto alla media pluriennale dal 1995. Gli investitori sono diventati più prudenti verso gli investimenti in edifici per uffici e sono restii a nuovi progetti fintantoché non si chiarirà l'incertezza riguardo al fabbisogno futuro di spazi. Le somme autorizzate per trasformazioni di uffici rimangono su un livello storicamente basso. Nella maggior parte dei casi gli immobili di sostituzione sono oggi preferiti alle trasformazioni. Tali numeri non includono le ridestinazioni d'uso delle abitazioni, che vengono prese sempre più spesso in considerazione, soprattutto nel mercato degli uffici di Berna. Probabilmente nei prossimi trimestri l'atteggiamento prudente degli investitori contribuirà a scongiurare la creazione di eccessivi squilibri nella maggior parte dei mercati degli uffici.

L'home office frena solo temporaneamente il fabbisogno di superfici
Da uno studio sugli sviluppi del settore fino al 2060 commissionato da due uffici federali gli economisti immobiliari di Credit Suisse ricavano lo sviluppo dell'occupazione in ruoli impiegatizi fino al 2060 e, in base a esso, formulano una previsione relativamente alla domanda a lungo termine di superfici a uso ufficio. A tale riguardo, le tendenze attuali, quali la crescita dell'occupazione, la digitalizzazione di numerosi settori lavorativi ma anche la tendenza all'home office, si sviluppano in direzione opposta. Mentre l'home office nel medio termine riduce il fabbisogno di superfici, la crescente digitalizzazione di tutti i settori della vita e del lavoro contribuisce ad aumentare le quote relative agli uffici - ovvero la percentuale degli occupati con un posto di lavoro in ufficio - in tutti i settori, generando quindi un notevole fabbisogno di ulteriori superfici a uso ufficio. Negli anni dal 2000 al 2019, in Svizzera la quota media relativa agli uffici è salita dal 34% al 45%. Secondo il modello, fino al 2060 dovrebbe continuare a crescere fino al 60%. Con il tempo, questo effetto dovrebbe sovrapporsi alla tendenza all'home office (che contribuisce a ridurre le superfici) e a lungo termine dovrebbe generare una significativa ulteriore domanda di uffici.

Prospettiva immediata
Nel breve termine vi sono due tendenze opposte che influiscono sulla domanda di superfici a uso ufficio. Da un lato, nonostante la crescita dell'occupazione sempre più forte, l'assorbimento delle superfici dovrebbe proseguire in modo molto graduale senza raggiungere il livello usuale. È quindi possibile un ulteriore aumento dell'offerta di superfici, soprattutto in quanto finora solo in pochi casi la pandemia da COVID-19 ha causato maggiori abbandoni o riduzioni degli spazi. Tuttavia simili piani di riduzione esistono. Dall'altro lato, dovrebbe essersi accumulata anche una certa domanda. Gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono un nuovo aumento dell'offerta, soprattutto per le superfici di grandi dimensioni e periferiche. Anche per il prossimo anno si aspettano un ulteriore aumento delle mancate locazioni e una persistente pressione sui canoni di locazione, che potrebbe rivelarsi sensibilmente più alta dell'attuale meno 0,1%.

Immagine: espansione e offerta nei centri di grandi e medie dimensioni
Circonferenza: superficie adibita a uffici; espansione: licenze edilizie degli ultimi quattro anni rispetto alla media a lungo termine; quota d'offerta in % degli immobili esistenti nel 2018