FRANKFURT (dpa-AFX) - Dopo oltre dodici anni di boom immobiliare in Germania, gli esperti prevedono un calo dei prezzi ma un aumento degli affitti. Questo perché con l'aumento dei tassi di interesse sui prestiti e gli elevati costi di costruzione, molte persone non possono più permettersi di possedere un immobile o si tirano indietro dai progetti di costruzione. Molti passano ad appartamenti in affitto, per cui i canoni di locazione tornano a salire con maggiore forza. Questo riguarda molte persone in Germania, dato che solo circa la metà della popolazione vive in proprietà - più che in qualsiasi altro Paese in Europa.

È un'immagine insolita: Dopo oltre un decennio di aumento dei prezzi, le case e gli appartamenti sono di nuovo un po' più economici da acquistare, anche nelle città più ricercate. La posizione dei potenziali acquirenti è leggermente migliorata. "Attualmente stiamo assistendo a un aumento delle offerte sul mercato immobiliare e a una maggiore possibilità di negoziazione dei prezzi", afferma Mirjam Mohr, Vicepresidente Senior Clienti Privati di Interhyp, un broker di prestiti.

Secondo l'Ufficio federale di statistica, i prezzi degli immobili residenziali sono diminuiti in media dello 0,4 percento nel terzo trimestre rispetto al trimestre precedente. L'Associazione delle Banche tedesche per i Pfandbrief (VDP) ha osservato un calo dello 0,7 percento - il primo meno dal 2010. Misurati rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, i prezzi sono aumentati, anche se ad un ritmo contenuto.

Secondo gli esperti, la tendenza è destinata ad accelerare. L'Istituto tedesco per la ricerca economica (DIW) ritiene possibile un calo dei prezzi degli immobili fino al dieci percento nel 2023. In uno studio su 97 città, i ricercatori osservano che i prezzi si sono ulteriormente disaccoppiati dagli affitti - un segno di "esagerazioni speculative". Di recente, un immobile nelle grandi città è costato fino a 28 anni di affitto - un record dalla metà degli anni '90. Il DIW vede un aumento del rischio di correzioni dei prezzi.

DZ Bank non si spinge così lontano, prevedendo che i prezzi scenderanno al massimo del 4-6 percento nel 2023. "Il calo sarà probabilmente un po' più debole per gli immobili residenziali e un po' più pronunciato per le case multifamiliari", scrive l'analista Thorsten Lange. Tuttavia, i prezzi degli immobili sono raddoppiati nel giro di dieci anni. Anche un forte calo di circa il 20 percento, che alcuni nel settore ritenevano possibile, significherebbe solo il livello del 2020, ha detto l'amministratore delegato di VDP Jens Tolckmitt.

Gli esperti dubitano anche che la Germania sia sul punto di far scoppiare una bolla immobiliare. Il mercato immobiliare è considerato solido anche in caso di crisi economica, perché gli immobili sono spesso finanziati in modo conservativo e a lungo termine - un vantaggio durante l'aumento dei tassi d'interesse. Così, molti acquirenti si sono assicurati tassi d'interesse bassi per 10 o 15 anni.

"Questo è diverso nei Paesi con prestiti variabili come il Regno Unito o la Spagna, dove l'aumento dei tassi d'interesse ha un impatto immediato sull'onere del prestito", afferma uno studio dell'Istituto dell'Economia tedesca (IW). Quando i tassi di interesse sono saliti a metà degli anni 2000, hanno travolto molti americani - la bolla immobiliare è scoppiata e ha innescato la crisi finanziaria globale.

Un altro argomento contro il crollo dei prezzi in Germania è che i costi di transazione, ad esempio per gli agenti immobiliari, sono elevati e scoraggiano le vendite a breve termine. I cali di prezzo si registrano soprattutto nelle proprietà che si trovano in posizioni svantaggiate o con un elevato consumo energetico, afferma l'esperto immobiliare di IW Michael Voigtländer. "Se il bilancio energetico è alto o decente, non vedo un grande potenziale di correzione".

Inoltre, gli appartamenti continuano a scarseggiare: da mesi l'Istituto Ifo osserva un'ondata di cancellazioni nell'edilizia residenziale. Anche la domanda di finanziamenti per l'edilizia e i permessi di costruzione sono crollati. Dall'inizio dell'anno, i tassi di interesse per i prestiti decennali sono più che triplicati. Insieme ai prezzi elevati degli edifici, l'onere è troppo grande per molte persone. L'obiettivo del Governo federale di 400.000 nuove abitazioni all'anno, che nel frattempo è stato abbandonato, è stato considerato utopico: l'associazione delle costruzioni ZDB ne prevede 245.000 nel prossimo anno.

"Ma quando un'elevata domanda di abitazioni incontra una carenza di offerta, questo sostiene i prezzi", spiega Voigtländer, esperto di IW. Inoltre, l'immigrazione dall'estero, che è crollata durante la pandemia, probabilmente aumenterà e farà crescere la domanda di alloggi, soprattutto nelle città.

Ma cosa succede se i prezzi degli immobili non calano bruscamente e i prestiti sono diventati più costosi? "Per gli acquirenti ricchi di capitale, il contesto di mercato offre opportunità", afferma Lange di DZ Bank. I potenziali acquirenti con pochi risparmi, invece, dovranno avere un reddito elevato per non fallire a causa delle rate del mutuo molto più alte.

Spesso, l'unica opzione è evitarli: La domanda si sposterà in parte verso il mercato degli alloggi in affitto, aumentando la pressione su di esso, secondo uno studio di Landesbank Helaba. Dopo una fase di ricarichi relativamente bassi, i canoni di locazione per i nuovi contratti sono tornati a crescere in modo più marcato, con un più cinque per cento, osserva DZ Bank.

"C'è molta pressione sul mercato degli affitti", afferma l'analista Lange. La forte domanda di alloggi a prezzi accessibili si incontra con il calo dei tassi di sfitto nelle città. Il collo di bottiglia non cambierà nel nuovo anno, afferma Lange, anche in vista dell'immigrazione di rifugiati di guerra dall'Ucraina. Con i prezzi elevati dei materiali e l'aumento significativo dei costi di finanziamento, le società immobiliari sono sotto pressione per trasferire i costi sull'affitto.

L'esperto di IW Voigtländer ritiene possibile che la tendenza che dura da anni si inverta e che i prezzi degli immobili non superino più gli affitti. Secondo i dati di IW, gli affitti richiesti sono già aumentati del 5,8 percento nel terzo trimestre rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso. In tutti gli Stati federali, gli aumenti sono stati superiori alla media del terzo trimestre degli ultimi tre anni, come osserva Voigtländer. "Forse stiamo entrando in una fase in cui gli affitti crescono più fortemente dei prezzi."/als/DP/zb