Cappotto termico condominio: l’iter da seguire e la ripartizione delle spese

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Il cappotto termico è uno degli strumenti più efficaci per migliorare le prestazioni energetiche di un condominio. Grazie alla semplice installazione di una serie di pannelli isolanti su tutta la superficie della facciata condominiale, infatti, si avrà la possibilità di ridurre il flusso termico in entrata e in uscita, garantendo ambienti più caldi durante l'inverno e più freschi durante l'estate.

Per poter procedere con l'intervento di installazione del cappotto termico sulle superfici esterne di un condominio, tuttavia, è necessaria l'approvazione di una certa percentuale di condòmini, che deve avvenire ovviamente durante un'assemblea condominiale.

Solitamente però, in fase di assemblea condominiale, gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria sono sempre causa di discussioni e incomprensioni.

Anche quando l'intervento va a beneficio di tutti i condòmini, come nel caso dell'installazione di un cappotto termico esterno per il condominio, capita di trovare inquilini contrari all'intervento, che, per un motivo o per un altro sostengono di non dover prendere parte alla spesa.

Questa tipologia di discussioni relative al cappotto termico capita, principalmente, quando i condòmini in questione sono proprietari di locali che non vanno a beneficiare direttamente dell'installazione del cappotto esterno, come ad esempio nel caso di piani interrati.

Ma che cosa determina la legge in questo frangente? Come vengono ripartite le spese del cappotto esterno in un condominio? Quali sono i bonus e le detrazioni disponibili nel 2022 per l'intervento di installazione del cappotto termico sul condominio?

Scopriamolo insieme in questo articolo iniziando a capire quale sia l'iter da intraprendere per poter richiedere innanzitutto l'installazione del cappotto.

Cappotto termico del condominio: l'iter da seguire

Prima di poter richiedere la realizzazione del cappotto termico esterno del condominio è consigliabile, innanzitutto, far condurre uno studio di fattibilità, ovvero un'analisi dei costi e dei possibili risultati che deriveranno dall'installazione del cappotto.
Questo studio di fattibilità sarà necessario per comprendere se l'installazione di questo involucro isolante potrà andare a diminuire l'area calpestabile dei balconi e degli spazi comuni, e di conseguenza ad incidere sulla sfera patrimoniale di alcuni condòmini.

A questo punto l'amministratore di condominio, o chi ne fà le veci, dovrà indire un'assemblea condominiale alla quale dovranno partecipare un numero di condòmini le cui proprietà, insieme, rappresentino almeno la metà del valore dell'edificioin millesimi.

Per fare in modo che l'intervento di installazione del cappotto termico venga realizzato è necessario che, in fase di assemblea condominiale, questo venga approvato dalla maggioranza degli intervenuti le cui proprietà, insieme, dovranno rappresentare almeno un terzo del valore dell'edificio, anch'esso in millesimi.

Una volta che la richiesta di cappotto esterno verrà approvata dalle due maggioranze, espresse come già anticipato sia in termine di percentuale dei condomini presenti che, in termini di proprietà possedute dai condomini stessi, si potrà procedere a richiedere l'intervento di installazione del cappotto termico esterno e quindi a determinare la ripartizione delle spese.

Come vengono ripartite le spese?

La ripartizione delle spese per la realizzazione del cappotto termico in condominio potrebbe sembrare un argomento difficile da affrontare.

L'articolo che regola la suddivisione delle spese inerenti agli interventi all'interno di un condominio è il 1121 del Codice Civile, Titolo VII, Capo II che sui condomini afferma che:

"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione contribuendo

Tendenzialmente, tornando all'esempio iniziale in cui sono citati i proprietari di locali interrati, si potrebbe pensare che il cappotto esterno, in quanto elemento applicato solamente su determinate porzioni dell'edificio, possa risultare suscettibile di utilizzazione separata.

In realtà, però, dal momento che il cappotto esterno va a migliorare l'abitabilità dell'intero condominio tramite la coibentazione, questo intervento riguarda tutti i condomini e quindi, dopo averlo approvato non è possibile rifiutarsi di pagare.

A questo merito si è espressa anche la Corte di Cassazione che con l'Ordinanza n 10371 del 20 aprile 2021 ha bocciato il ricorso di alcuni condòmini che, nonostante l'assemblea condominiale non si fossero opposti ai lavori di isolamento, sostenevano di non dover provvedere a pagare le spese relativa alla realizzazione del cappotto termico all'interno del loro condominio in quanto proprietari di locali che non ne beneficiavano direttamente.

Nonostante, quindi, le spese relative alla realizzazione del cappotto esterno debbano essere suddivise tra tutti i condomini, senza tenere conto del concetto di utilizzazione separata, è possibile abbattere i costi e coibentare il condominio grazie a bonus e detrazioni specifiche.

Andiamo a scoprire insieme quali sono nel prossimo paragrafo.

Quali sono i bonus e le detrazioni disponibili per la realizzazione del cappotto termico in condominio nel 2022?

Anche per il 2022 il governo ha previsto sia bonus che detrazioni per poter realizzare il cappotto termico esterno di un condominio, e il principale è il Super Ecobonus 110%.

Questo bonus consente di ottenere una detrazione fiscale fino al 110% su tre tipologie di intervento relative alla coibentazione e al risparmio energetico:

• installazione del cappotto termico
• coibentazione del tetto
• sostituzione degli impianti di condizionamento invernale con degli impianti più prestanti

Questi tre interventi sono definiti interventi trainanti e portarne a termine almeno uno permette di comprendere all'interno dei lavori anche altri interventi di efficientamento energetico detti trainati.

Per poter usufruire del bonus 110% per la realizzazione del cappotto esterno è necessario che il cappotto copra almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio e che, con l'installazione del cappotto stesso, si possa aumentare l'efficientamento energetico dell'intero edificio di almeno due classi energetiche.

Se l'intervento di installazione del cappotto rispetta questi prerequisiti, sarà possibile comprendere all'interno del bonus 110% anche interventi come:

• sostituzione di serramenti ed infissi
• schermature solari
• installazione di caldaie a biomassa
• lavori di riqualificazione globale dell'edificio che rispettino i requisiti specifici
• abbattimento delle barriere architettoniche
• installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Le metodologie per poter usufruire del bonus 110% sono: la detrazione, lo sconto in fattura o la cessione a terzi.

Insomma anche nel 2022 sarà possibile usufruire del bonus 110% per la realizzazione del cappotto termico esterno in condominio.

A chi rivolgersi per la realizzazione del cappotto termico in condominio?

Oltre alla suddivisione delle spese, un'altra causa di discussioni all'interno delle assemblee condominiali per quanto riguarda la realizzazione di interventi che vanno ad interessare direttamente la facciata è l'utilizzo dei ponteggi.

Questo avviene per due motivi principali, uno di ordine economico e uno di ordine pratico.
I ponteggi, infatti, di fatto sono un costo poichè causano un inevitabile protrarsi dei lavori per tutti gli interventi di montaggio e di smontaggio, che ovviamente devono essere sommati anche alle spese di noleggio.

In più, soprattutto per gli interventi che interessano completamente la facciata i ponteggi diventano un vero e proprio disagio poiché occupano interamente la facciata andando a limitare la quantità di luce percepita all'interno delle abitazioni e, soprattutto, facilitando l'eventuale incursione di ladri e malintenzionati.

Alla luce di queste osservazioni, per aumentare la possibilità dell'approvazione di un intervento di realizzazione di cappotto termico in condominio, è necessario rivolgersi ad un'azienda edile che riesca ad intervenire offrendo sia la possibilità di accedere al bonus 110% che, al contempo riesca a contenere i disagi causati dai ponteggi.

Un'azienda come EdiliziAcrobatica.
Noi di EdiliziAcrobatica grazie al nostro innovativo metodo di lavoro senza ponteggi, ti garantiamo la realizzazione di un cappotto termico veloce e soprattutto senza disagi e la possibilità di accedere al bonus 110%. Una soluzione che metterà d'accordo tutti i condòmini e che ti permetterà di migliorare la vivibilità della tua casa e, di conseguenza, la tua vita.

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