IMVESTSPA

Sede Legale: VIA GIUSEPPE PISANELLI N.4 ROMA (RM)

Iscritta al Registro Imprese della CCIAA di Roma

C.F. e numero iscrizione: 02989080169

Iscritta al R.E.A. n. 1286776

Capitale Sociale sottoscritto €: 16.033.942,00 Interamente versato

Partita IVA: 02989080169

Relazione sulla gestione

Bilancio Consolidato al 30/06/2021

Signori Azionisti, nella Nota integrativa Vi sono state fornite le notizie attinenti alla illustrazione del bilancio al 30/06/2021; nel presente documento, conformemente a quanto previsto dall'art. 2428 del Codice Civile, Vi forniamo le notizie attinenti la situazione della Vostra società e le informazioni sull'andamento della gestione. La presente relazione, redatta con valori espressi in unità di Euro, viene presentata a corredo del Bilancio del semestre al fine di fornire informazioni reddituali, patrimoniali, finanziarie e gestionali della società corredate, ove possibile, di elementi storici e valutazioni prospettiche.

La presente relazione accompagna il bilancio consolidato al 30 giugno 2021 del gruppo che fa capo alla Imvest S.p.A. (nel seguito "Gruppo Imvest" o "Gruppo" per il Gruppo e "Imvest" "Capogruppo" o "Società" per la controllante) a completamento ed integrazione delle informazioni rese nella Nota Integrativa.

In seguito ai cambiamenti introdotti dal regolamento del mercato AIM Italia/Mercato Alternativo del Capitale (nel seguito "AIM Italia") in vigore dal 15 Settembre 2014, la Capogruppo è tenuta, a decorrere dall'esercizio 2014, a redigere il bilancio consolidato. Borsa italiana ha, infatti, previsto che gli emittenti AIM Italia aventi società controllate debbano pubblicare, sia in fase di ammissione che in via continuativa post ammissione, il bilancio consolidato senza potersi avvalere dei casi di esonero dall'obbligo di redazione del bilancio consolidato di cui all'articolo 27 del D.lgs. 127/91.

Il bilancio consolidato comprende il bilancio della Imvest e delle società controllate. Riportiamo di seguito l'elenco delle imprese incluse nell'area di consolidamento:

  • Angizia S.r.l. è controllata dalla Capogruppo, che ne detiene il 100% del capitale sociale, ed è la società che si occupa della gestione delle attività immobiliari localizzate in Sicilia;
  • MC Real Estate S.p.A. è controllata dalla Capogruppo, che ne detiene il 100% del capitale sociale a seguito del conferimento avvenuto nel corso del 2015. La MC Real Estate S.p.a. detiene due unità immobiliari site in Roma, in via Sesto Rufo ed in via Giulia, che sono oggetto di locazione per mezzo di due contratti stipulati nel dicembre 2014.

La Capogruppo presenta le seguenti partecipazioni in imprese collegate:

  • Domus Liciniae S.c.a.r.l. è una collegata della Società, che ne detiene una partecipazione rappresentativa del 50%, del capitale ed è la società consortile senza scopo di lucro creata per l'esecuzione dei lavori ed il conseguente ribaltamento dei costi relativi a parte dello sviluppo dell'iniziativa immobiliare di Stagni di Ostia in Roma;
  • Domus Tiburtina 2008 S.c.a.r.l. è una collegata della Società, che ne detiene una partecipazione rappresentativa del 50% del capitale, ed è la società consortile senza scopo di lucro creata per l'esecuzione dei lavori ed il conseguente ribaltamento dei costi relativi a parte dello sviluppo dell'iniziativa immobiliare di Pietralata in Roma.

Analisi sull'andamento dei mercati in cui opera la società1

Il 2020, complessivamente, si chiude con un calo generalizzato delle unità abitative compravendute. Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia) con circa 558 mila abitazioni compravendute (NTN), un calo cioè di quasi l'8%, circa 46 mila unità in meno rispetto al 2019.

  • Rapporto Immobiliare 2021- Osservatorio del Mercato Immobiliare 20.05.2021 a cura della Divisione Servizi Direzione Centrale Servizi Estimativi e Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate.

Si interrompe così, bruscamente, la crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5%.

Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell'anno, rivelando, oltre all'effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica.

Infatti, come si osserva nella Tabella 1, nel primo trimestre del 2020 cominciano a manifestarsi gli effetti del

blocco

delle attività economiche avviate a marzo. Nel secondo trimestre il calo generalizzato raggiunge

l'apice, ma nel 3°

trimestre, con la graduale ripresa delle attività, il mercato residenziale ritrova una crescita

superiore alle

attese,

in

particolare nei comuni non capoluogo. Nel quarto trimestre si rilevano in tutte le

aree del

Paese

volumi

di

compravendita di abitazioni in crescita rispetto al 2019, con tassi tendenziali che

contribuiscono a contenere il calo

annuale complessivo.

Tabella 1: NTN variazioni tendenziali trimestrali 2020

Area, capoluoghi

Var %

Var %

Var %

Var %

Var %

e non capoluoghi

I_20/I_19

II_20/II_19

III_20/III_19

IV_20/IV_19

2020/2019

Nord Ovest

-16,5%

-26,5%

3,0%

9,4%

-7,5%

Nord Est

-14,1%

-21,5%

1,0%

7,8%

-6,3%

Centro

-14,5%

-26,3%

-1,8%

12,3%

-7,5%

Sud

-16,4%

-33,5%

9,4%

5,6%

-9,0%

Isole

-16,1%

-34,4%

6,7%

7,3%

-9,2%

Capoluoghi

-15,2%

-26,5%

-6,8%

2,9%

-11,4%

Non Capoluoghi

-15,8%

-27,7%

8,0%

11,8%

-5,7%

Italia

-15,6%

-27,3%

3,0%

8,8%

-7,7%

La recrudescenza della pandemia, alla fine del 2020 e nel corso dei primi mesi del 2021, hanno costretto le

attività

economiche e sociali a nuovi rallentamenti. D'altro canto, la campagna vaccinale, sulla quale tutto il

mondo punta per

risolvere questa crisi sanitaria, appare ben avviata verso gli obiettivi prefissati. Infine,

gli

interventi del Governo

mirati a stimolare la ripartenza dell'economia nazionale saranno fondamentali anche

per il mercato immobiliare.

Pertanto, anche il 2021 sarà un anno controverso, nel quale gli assetti del mercato fin qui noti potrebbero

subire

ulteriori cambiamenti e per il quale permane la difficoltà a delineare scenari e prospettive futuri.

1.1 I volumi

Il totale del numero di abitazioni compravendute in Italia, con l'esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare5 ,

  • risultato, nel 2020, pari a 557.926 NTN, e registra un decremento del 7,7% su base annua, interrompendo di fatto il trend positivo registrato a partire dal 2014. Come già evidenziato, il dato negativo è da imputare in grossa parte ai mesi di inattività del settore concentrati nel primo semestre del 2020, nell'ambito delle misure di contenimento della pandemia da COVID-19.

Il calo di volumi di compravendita più rilevante si è registrato al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però circa il 25% del mercato nazionale; al Nord Est si registra la perdita più contenuta, -6,3% (Tabella 2).

Nei comuni non capoluogo, nel complesso, il calo è meno elevato, -5,7 %, e rimane sotto il 5% per tali comuni nel Nord Est (-4,5%) e nel Centro (-4,8%); di contro, nei comuni capoluogo il calo è più forte, pari a -11,4% nel complesso nazionale, ed in particolare in quelli del Nord Ovest che presentano il tasso tendenziale di maggior decrescita, -12,6% rispetto al 2019.

L'andamento delle compravendite si riflette sui valori dell'IMI (intensità del mercato immobiliare) che rappresenta la quota dello stock compravenduta. In media nazionale tale indicatore, che nel 2019 era pari a 1,76%, risulta nel 2020 pari a 1,63% (ossia 1,63 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto). Si conferma la maggiore intensità del mercato, superiore alla media nazionale, nelle aree settentrionali del Paese, con valori dell'IMI prossimi al 2%. La dinamicità maggiore è rappresentata, a livello nazionale, dai capoluoghi con IMI pari a 1,97% e, in particolare, nel Nord Ovest dove l'IMI per tali comuni è pari al 2,33%. Per contro l'intensità minore si riscontra nelle Isole, dove l'IMI supera di poco l'1% nel complesso, ma rimane al disotto per i comuni non capoluogo (0,99%)

Nella Figura 2 è riportato l'andamento del ciclo residenziale a partire dal 2004. In essa sono rappresentati i grafici della serie storica del numero indice del NTN, per l'Italia e le singole aree geografiche, per i capoluoghi e per i comuni non capoluogo.

Può essere utile ripercorrere gli aspetti salienti. Il ciclo espansivo si arresta, per tutte le aree, nel 2006 (ultimo anno di incremento), anche se il mercato dei capoluoghi nello stesso anno già subiva una prima flessione. Dopo quell'anno inizia una discesa che, a parte un biennio di relativa stabilità (2010-2011), fa sprofondare il numero indice a 48,2 nel

2013: un ridimensionamento di quasi il 52% rispetto ai livelli del 2004 e di oltre il

56% rispetto al picco del 2006. In

questa fase di crisi, fino al biennio 2010-2011, i comuni non capoluogo

mostrano una dinamica

negativa

relativamente meno accentuata rispetto ai comuni capoluogo. A partire dal 2014, con la sola eccezione dei

comuni

non capoluogo delle Isole, si assiste ad una ripresa del

mercato residenziale, che al 2019 recupera, in termini di

numero indice, 26,6 punti a livello nazionale; la ripresa risulta

più accentuata nei comuni capoluoghi, in cui si registra

un incremento dell'indice NTN di oltre 29 punti, rispetto ai 25 punti dei comuni non capoluogo. Infine, nell'ultima rilevazione, si nota la brusca flessione che riporta l'indice ai livelli antecedenti il 2018.

L'andamento dell'indicatore dell'intensità del mercato, l'IMI (Figura 3), segue essenzialmente le compravendite,

evidenziando una perdita in tutti gli ambiti territoriali nel 2020; anche in questo caso l'analisi delle serie storiche mette in risalto la progressiva risalita dal 2014 fino al 2019, trascinata dalle compravendite nei comuni capoluogo, dove però il mercato ha mostrato i cali più forti nel 2020.

La consueta analisi delle compravendite, mostrata in Tabella 3, nelle cinque classi di comuni (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le "taglie" dimensionali del mercato6, individuate in base alla propria quota di fatturato rispetto al totale nazionale, evidenzia che nel 2020 nelle classi con taglia XXL e XL le compravendite di abitazioni diminuiscono oltre il 10% rispetto al 2019, più che nelle altre classi. Nella classe XXL, con le città di Milano e Roma che assorbono il 9,2% del mercato nazionale, il calo dei volumi di compravendita di abitazioni supera il 13%. Di contro, nella classe di taglia S, dove sono posizionati quasi il 90% dei comuni (6.749 dei 7.562 analizzati) con circa il 35% del mercato nazionale, il calo rimane al di sotto del 5%.

Il livello dell'IMI, come prevedibile, tende ad essere più elevato con il progredire delle taglie dalla S (1,25%, da 1,31% del 2019) alla XXL (2,27%, da 2,63% nel 2019); nel 2020 il maggiore decremento si riscontra nelle classi di taglia più grandi (-0,29 punti la taglia XL, -0,36 punti la taglia XXL).

L'andamento dal 2004 degli indici del NTN per taglie di mercato (Figura 4) evidenzia come la crisi delle compravendite di abitazioni sia stata anticipata nel 2006 nei comuni di taglia più grande, in particolare Roma e Milano, seguita nel 2007 da tutti gli altri mercati. Nel 2010 sono ancora Roma e Milano a spingere il mercato, questa volta verso il rialzo, ma nel 2012 il crollo è generale. Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, e nel 2019 il solo mercato meno dinamico non è ancora arrivato a recuperare le perdite subite nel tracollo del 2012. Nel 2020 il crollo evidente, che riporta il dato ai livelli precedenti il 2018 per le taglie dalla M alla XXL, mentre per la taglia S la perdita è più lieve. L'andamento degli indici dell'IMI (Figura 5), ancora per taglie di mercato, mostra una dinamica dal 2004 caratterizzata da due estremi: da un lato Roma e Milano, che spiccano sul mercato nazionale, dall'altro i 6.749 comuni in taglia S, con un IMI sempre ben distante della media nazionale. Nel mezzo si distinguono due diversi periodi: il primo, compreso tra il 2004 e il 2009, nel quale si osserva che la dinamica nei 13 comuni in taglia XL, nonostante il loro peso sul mercato nazionale, presenta un valore sempre al di sotto dei comuni nelle taglie più piccole, M e L; il secondo, a partire dall'anno della seconda crisi (2012) e, con ancora maggiore evidenza, dal 2014, quando, nella ripartenza del mercato, i comuni in taglia XL recuperano posizioni, mantenendosi stabilmente al di sopra delle taglie minori; fino al 2019, in cui la tendenza al rialzo è confermata, ma il gap tra la media della taglia XXL e S aumenta ulteriormente. Nell'ultima rilevazione, la miglior tenuta dei comuni in taglia S, rispetto ai forti decrementi di Roma e Milano e dei comuni in taglia XL, riduce le distanze.

La mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2020, riportata in Figura 6, mostra una diminuzione dei volumi in tutte le ripartizioni geografiche; sono 5.500 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 50 abitazioni, tra cui 157 comuni con nessuna compravendita nel 2020 (erano 114 nel 2019), e risultano solo 140 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute.

Infine, la Figura 7 riporta la mappa della distribuzione dell'IMI nel 2020 dalla quale risulta che sono solo 127 i comuni con un IMI superiore al 3%, in diminuzione rispetto al 2019 (erano 185); 1.110 quelli con IMI tra il 2% e il 3%, concentrati soprattutto nelle regioni del Nord (erano 1.201 nel 2019) e oltre 6.300 quelli con IMI inferiore al 2%, la gran parte nel Centro e nel Sud dell'Italia.

Tabella 2: NTN ed IMI e variazione annua per area, capoluoghi e non capoluoghi

NTN 2020

Var.% NTN

uota NTN per Area

IMI 2020

Differenza IMI

Area

2020/19

2020/19

Nord Ovest

192.704

-7,5%

34,5%

1,99%

-0,17

Nord Est

113.563

-6,3%

20,4%

2,00%

-0,14

Centro

113.897

-7,5%

20,4%

1,70%

-0,14

Sud

90.808

-9,0%

16,3%

1,13%

-0,11

Isole

46.953

-9,2%

8,4%

1,11%

-0,12

ITALIA

557.926

-7,7%

100,0%

1,63%

-0,14

NTN 2020

Var.% NTN

uota NTN per Area

IMI 2020

Differenza IMI

Capoluoghi

2020/19

2020/19

Nord Ovest

57.852

-12,6%

31,9%

2,33%

-0,34

Nord Est

34.161

-10,4%

18,8%

2,22%

-0,26

Centro

50.772

-10,6%

28,0%

1,97%

-0,24

Sud

23.074

-11,7%

12,7%

1,50%

-0,20

Isole

15.739

-10,7%

8,7%

1,48%

-0,18

ITALIA

181.598

-11,4%

100,0%

1,97%

-0,26

NTN 2020

Var.% NTN

uota NTN per Area

IMI 2020

Differenza IMI

Non Capoluoghi

2020/19

2020/19

Nord Ovest

134.852

-5,2%

35,6%

1,87%

-0,11

Nord Est

79.403

-4,5%

20,8%

1,92%

-0,10

Centro

63.125

-4,8%

16,6%

1,54%

-0,08

Sud

67.734

-8,0%

18,4%

1,04%

-0,09

Isole

31.215

-8,4%

8,5%

0,99%

-0,09

ITALIA

376.328

-5,7%

100,0%

1,50%

-0,10

Figura 1: Distribuzione NTN 2020 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi

ITALIA

Nord Ovest

34,5%

Isole

8,4%

Sud 16,3%

Centro

Nord Est

capoluoghi

20,4%

non capoluoghi

20,4%

Nord Ovest

Nord Ovest

Isole 8,7%

31,9%

35,8%

Isole 8,3%

Sud

12,7%

Sud 18,0%

Nord Est

Centro

Nord Est 21,1%

Centro

18,8%

16,8%

28,0%

Figura 2: Numero indice NTN nazionale e per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi

120

120

110

107,2

ITALIA

109,9

110

106,4

Nord

Ovest

103,7

104,5

104,5

102,3

100

99,8

Capoluoghi

100

103,5

106,0

Capoluoghi

102,0

96,6

Non Capoluoghi

98,1

100,0

100 96,5

Non Capoluoghi

98,5

90

90

96,2

84,7

86,0

89,7

83,4

80,

87,6

81,8

81,7

80

81,2 73,3

77,8

80

77,9

73,5

6

77,7

72,9

73,5

72,7

73,3

74,7

73,9

75,1

76,4

70,3

71,7

71,5

72,8

72,1

71,9

73,9

69,9

74,5

70

71,2

67,2

70

71,8

72,3

59,5 64,0

69,0

71,3

66,4

74,4

69,772,5

70,3

72,0

67,9

71,2

71,1

60,3

70,8

70,5

68,8

67,2

70,0

66,8

60

52,9

54,8

55,

64,3

60

54,2

63,3

51,

55,3

2

61,1

51,5

2

50

52,0

50,2

53,9

50

52,7

50,6

54,6

48,2

51,4

53,1

48,6

52,3

46,8

47,9

40

40

47,4

48,7

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

120

120

Nord Est Capoluoghi

106,0

Centro

Capoluoghi

110

106,

NonCapoluoghi

110

NonCapoluoghi

105,

104,1

102,3

1

104,1

101,4

102,4

1

100

97,7

100

97,7

102,7

95,7

102,7

94,5

100 102,6

100

97,8

90

84,1

90

90,3

91,0

80,

80,1

78,3

77,1

80

2

77,4

80

76,7

75,5

73,2

75,3

78,

70,5

76,8

77,0

71,8

73,3

8

72,1

70,8

77,0

71,3

68,2

68,8

69,7

72,5

72,2

69,8

70

69,1

73,8

66,5

70,5

74,6

71,3

70

73,570,8

64,9

68,9

66,9

71,1

68,2 68,2

67,5

63,4

71,2

68,7

61,6

67,0

66,0

57,2

57,1

58,6

60

65,7

63,7

60

62,5

64,3

63,8

50,2

52,6

60,4

52,8

50,9

54,0

59,5

51,8

52,9

50

46,2 47,7

46,9

50

47,6

57,2

44,1

49,5

49,9

48,4

42,7

47,4

44,5

43,6

40

40

45,2

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

120

Sud Capoluoghi

120

110

105,7

107,0

108,5

Isole Capoluoghi

Non

104,0

Non Capoluoghi

110

105,6

104,0

106,0

Capoluoghi

103,8

99,3

100

99,8

100

103,4

103,9

97,5

97,0

100

99,1

100 99,7

87,8

90

87,4

90

88,6 85,3

94,0

80,7

79,4

85,7

80

77,8 76,3

77,2

78,5

76,2

79,1

76,1

73,9

75,2

80

81,5

75,4

73,3

72,6

71,1

73,

71,3

70

72,9

75,3

73,8

67,4

70,7

1

68,2

73,

73,9

73,1

67,6

69,4

67,8

73,8

8

71,7 70

72,8

64,8

59,8 59,1

68,0

69,2

66,0

66,

55,4

63,8

67,9

60

66,9

6

66,0

63,1

57,4

54,1

54,9

64,1

60

49,250,0

55,

62,8 62,2

58,0

55,963,0

5

60,5

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50

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50

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