L'esposizione di New York Community Bancorp al settore immobiliare commerciale ha intensificato l'esame degli investitori sulle banche regionali, e alcuni si aspettano ulteriori sofferenze per quelle con prestiti per uffici e immobili multifamiliari.

I timori sulla salute delle banche più piccole si sono nuovamente intensificati un anno dopo che il crollo della Silicon Valley Bank nella primavera del 2023 ha innescato una crisi bancaria regionale.

Il recente rilascio degli utili di NYCB, che ha scatenato un crollo di circa il 60% delle sue azioni, ha particolarmente concentrato gli investitori sulla ricerca di portafogli di banche regionali, dato che le piccole banche rappresentano quasi il 70% di tutti i prestiti immobiliari commerciali (CRE) in essere, secondo una ricerca di Apollo.

Finché i tassi di interesse rimarranno alti, è difficile per le banche evitare problemi con i prestiti CRE", ha detto il venditore allo scoperto William C. Martin di Raging Capital Ventures, che ha deciso di piazzare una scommessa contro NYCB dopo il disastroso comunicato sui guadagni della banca del 30 gennaio, che ha dettagliato le sofferenze del settore immobiliare e lo ha portato a credere che le azioni potrebbero affondare ulteriormente a causa di ulteriori perdite immobiliari.

Martin, che ha shortato Silicon Valley Bank l'anno scorso prima del suo crollo, ha detto di aver shortato NYCB perché pensava che il suo potere di guadagno sarebbe diminuito e che avrebbe dovuto raccogliere capitale. NYCB ha detto mercoledì che un aumento di capitale è un'opzione, ma che non ha in programma di farlo "in questo momento".

La banca ha rifiutato di commentare il parere del venditore allo scoperto.

"Le banche regionali... (sono) doppiamente più esposte ai tassi", ha detto Dan Zwirn, co-fondatore e CEO della società di investimenti in debito distressed Arena Investors, che sta evitando il settore immobiliare per il prossimo anno o due, citando in parte il rischio più elevato di default. L'indice KBW Regional Banking è sceso di circa l'11% dopo l'annuncio di NYCB.

Il mercato CRE è stato colpito dalle ripercussioni della pandemia COVID-19. I tassi di morosità sui titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) dovrebbero salire all'8,1% nel 2024, secondo Fitch, poiché molte aziende lottano per convertire i dipendenti che lavorano a distanza e in modalità ibrida. Nel frattempo, si prevede che le morosità dei prestiti CMBS nel settore commerciale multifamiliare - proprietà abitative con più di cinque unità - toccheranno l'1,3% nel 2024 rispetto allo 0,62% del 2023.

Il CRE ha affrontato anche la pressione dell'aumento dei tassi d'interesse, dove circa 1.200 miliardi di dollari di mutui commerciali sono destinati a scadere quest'anno e il prossimo, secondo la ricerca di Goldman Sachs.

Alcuni hanno anche assegnato un rischio maggiore agli asset commerciali multifamiliari a New York City.

La particolarità di NYCB è il suo ruolo di principale finanziatore dei proprietari stabilizzati negli affitti a New York City. Più della metà del suo portafoglio totale di prestiti multifamiliari è garantito da immobili nello Stato di New York, molti dei quali sono soggetti alle leggi sulla regolamentazione degli affitti, ha dichiarato la società. Il tasso di insolvenza degli alloggi stabilizzati sugli affitti di New York è storicamente basso, ma è salito dallo 0,32% nell'aprile 2020 al 4,93% nel dicembre 2023, a causa della pandemia e di una legge del 2019 che limita la capacità dei proprietari di aumentare gli affitti, ha dichiarato Stephen Buschbom, direttore di ricerca del fornitore di dati immobiliari Trepp.

Se le banche iniziano a prendere accantonamenti per le loro proprietà a New York in modo più ampio, si potrebbe avere una possibile prossima ondata della crisi che ha iniziato a manifestarsi l'anno scorso", ha detto Nate Koppikar di Orso Partners, che è short sulle banche che hanno un'esposizione CRE fuori misura. Non ha voluto approfondire.

ALTA CONCENTRAZIONE

Alcuni investitori si concentrano sulle banche con un'alta concentrazione di prestiti immobiliari. Martin ha detto che era anche corto di OceanFirst, e che era stato corto di Valley National, ma ha chiuso la sua posizione questo mese dopo aver incassato i guadagni.

Entrambe le banche, così come NYCB, hanno partecipazioni CRE in proporzione al capitale totale basato sul rischio superiore al 300%, secondo i dati di Trepp. Questo livello del 300% può indicare che un prestatore è esposto a un rischio significativo di concentrazione CRE, secondo le linee guida pubbliche della Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). La FDIC non ha risposto a una richiesta di commento.

Le partecipazioni CRE di Valley in proporzione al suo capitale totale basato sul rischio erano al 479% nel quarto trimestre, mentre OceanFirst era al 447%, secondo i dati di Trepp. Nel terzo trimestre, NYCB aveva un rapporto del 468%.

In totale, quasi 1.900 banche con attività inferiori a 100 miliardi di dollari avevano prestiti CRE in essere superiori al 300% del capitale, secondo Fitch.

Fitch, in un rapporto dettagliato di dicembre, ha anche affermato che se i prezzi diminuiscono di circa il 40% in media, le perdite nei portafogli CRE potrebbero portare al fallimento di un numero moderato di banche prevalentemente più piccole.

OceanFirst ha dichiarato a Reuters di avere un "portafoglio ampiamente diversificato" con livelli molto bassi di concentrazione negli uffici del quartiere centrale degli affari e nei multifamiliari con affitto stabilizzato e ha detto che l'interesse di vendita allo scoperto del titolo è basso.

NYCB non ha risposto immediatamente a una richiesta di commento sulle vendite allo scoperto e sul rischio di concentrazione. Il vice CFO di Valley, Travis Lan, ha detto che la banca è "a suo agio con il nostro portafoglio immobiliare commerciale diversificato e granulare" e ha affermato che la banca "ha dato priorità alla diversità del bilancio".

VENDITE DI PRESTITI

Gli investitori prevedono che alcune banche regionali potrebbero essere costrette a vendere i prestiti in perdita o ad aumentare gli accantonamenti per le perdite. Un investitore di debito in difficoltà ha affermato che alcune banche regionali con un'esposizione ai prestiti multifamiliari stabilizzati sugli affitti di New York City hanno iniziato a valutare la vendita di queste e altre attività.

NYCB ha dichiarato mercoledì che le opzioni potrebbero includere la vendita di prestiti e che la banca "sarà concentrata sulla riduzione della nostra concentrazione CRE".

Ma la vendita dei prestiti potrebbe non essere una soluzione ottimale, con le proprietà che oggi sono valutate il 50%-75% al di sotto della loro valutazione al momento della stipula dei prestiti, ha detto Rebel Cole, professore di finanza presso la Florida Atlantic University.

"I prestiti che sono stati stipulati negli ultimi cinque-sette anni, molti di essi sono ora in discussione", ha detto Ran Eliasaf, fondatore e socio dirigente della società di investimenti immobiliari Northwind Group, che sta investendo nel mercato multifamiliare di New York.