JPMORGAN CHASE & CO. Le banche regionali, i maggiori finanziatori dei mercati CRE ed edilizi statunitensi, hanno ridotto la loro esposizione al settore inasprendo gli standard ed erogando meno prestiti, soprattutto nelle settimane successive al crollo di Silicon Valley Bank, Signature Bank e First Republic Bank.
L'inasprimento arriva mentre molti mutuatari immobiliari devono affrontare difficoltà nel pagamento degli interessi in un contesto di tassi d'interesse in aumento, mentre l'uso degli uffici è diminuito e i valori delle proprietà sono diminuiti a causa delle preoccupazioni per la recessione.
Tuttavia, i dati inediti del fornitore di dati immobiliari Trepp, con sede a New York, condivisi con Reuters, mostrano che le partecipazioni di molte banche regionali superano le soglie stabilite dalle autorità di regolamentazione.
Le banche le cui partecipazioni in prestiti CRE o edilizi superano rispettivamente il 300% e il 100% del loro capitale totale, dovrebbero aspettarsi di ricevere un maggiore controllo normativo, secondo la guida del 2006 della Federal Deposit Insurance Corporation e di altre autorità di regolamentazione.
Uno studio Trepp sui dati normativi pubblici di 4.760 banche, pubblicato martedì scorso, ha rilevato che 763 hanno un rapporto di concentrazione di prestiti CRE o edilizi superiore a queste soglie.
Circa il 30% delle banche con attività da 1 a 10 miliardi di dollari ha superato almeno un rapporto, mentre il 23% delle banche con attività da 10 a 50 miliardi di dollari ha superato almeno un rapporto.
Mentre le grandi banche hanno recentemente messo in guardia dall'esposizione al CRE, i nuovi dati Trepp sottolineano quanto il problema sia acuto e diffuso in tutto il settore bancario.
ESITAZIONE A CONCEDERE PRESTITI
"Se oggi si superano questi indici di concentrazione - dato lo sfondo di preoccupazioni sul CRE - probabilmente ci sarà molta esitazione a continuare" a concedere prestiti, ha detto Stephen Buschbom, direttore della ricerca di Trepp.
La guida normativa richiede che le banche che superano queste soglie "debbano impiegare pratiche di gestione del rischio più elevate", compresa la potenziale vendita di prestiti specifici.
PacWest, che il 3 maggio ha annunciato di stare valutando una potenziale vendita, ha superato sia la soglia dei prestiti CRE che quella dei prestiti edilizi nel primo trimestre, rispettivamente al 328% e al 126%, secondo i dati di Trepp.
Nel frattempo, New York Community Bancorp e Flagstar Bank erano tra le prime cinque banche elencate da Trepp che hanno superato la soglia dei prestiti CRE. Le banche si sono fuse nel dicembre dello scorso anno, ma continuano a riferire le loro finanze separatamente.
Anche Valley National Bancorp ha superato la soglia dei prestiti CRE, mentre East West Bank, Synovus Bank ,Western Alliance Bank, CIBC Bancorp USA e M&T Bank hanno avuto rapporti elevati che non hanno superato le soglie, secondo i dati aggiuntivi che Trepp ha condiviso con Reuters.
Western Alliance e Valley National hanno rifiutato di commentare, mentre gli altri istituti di credito non hanno risposto alle richieste di commento.
Nella testimonianza di martedì al Congresso, il presidente della FDIC Martin Gruenberg ha avvertito che i portafogli di prestiti CRE "dovranno affrontare delle sfide" se le condizioni di mercato dovessero persistere.
Le banche esposte potrebbero ridurre i loro prestiti per permettere al loro debito CRE di essere liquidato. In casi estremi, potrebbero addirittura cedere parti o tutti i portafogli di prestiti esistenti, secondo le linee guida e gli analisti.
"Ci sono tutti questi inquilini che stanno riducendo la loro impronta fisica negli edifici, e questo crea più offerta ed esercita una pressione al ribasso sugli affitti. Si tratta quindi di una specie di tempesta perfetta per gli immobili ad uso ufficio in questo momento", ha dichiarato Mike Brotschol, amministratore delegato e co-responsabile di KBRA Credit Profile.
"Con l'intera crisi bancaria, credo che alcune di queste banche regionali stiano cercando di eliminare alcuni prestiti immobiliari commerciali dai loro libri", ha detto Brotschol.
JPMorgan ha dichiarato in un rapporto di marzo che prevede che circa il 21% dei prestiti per uffici in essere nei titoli garantiti da ipoteca commerciale finiranno per essere insolventi.
I venditori potrebbero incontrare un interesse limitato e potrebbero dover subire delle perdite sugli asset, secondo Ben Miller, co-fondatore e CEO della piattaforma di investimenti alternativi Fundrise.
"Le banche otterranno prezzi orribili", ha detto Miller.
