WIESBADEN (dpa-AFX) - L'aumento dei tassi di interesse e l'inflazione elevata hanno posto fine al lungo boom immobiliare in Germania. Nell'ultimo trimestre del 2022, gli appartamenti e le case unifamiliari e bifamiliari hanno subito un calo di prezzo più marcato che in qualsiasi altro momento degli ultimi 16 anni, ha riferito venerdì a Wiesbaden l'Ufficio Federale di Statistica. Gli esperti prevedono che il calo dei prezzi continuerà quest'anno.

Secondo l'Ufficio federale, i prezzi degli immobili residenziali sono scesi in media del 3,6 percento nel quarto trimestre rispetto allo stesso trimestre dell'anno scorso. L'ultima volta che i prezzi sono scesi in modo più marcato è stato nel primo trimestre del 2007, quando sono scesi del 3,8 percento rispetto al primo trimestre del 2006, scrivono gli statistici. "Il fattore decisivo per il calo dei prezzi d'acquisto è probabilmente la diminuzione della domanda a causa dell'aumento dei costi di finanziamento e dell'inflazione persistentemente alta". Rispetto al terzo trimestre del 2022, il calo dei prezzi alla fine dell'anno è stato ancora più pronunciato, con un meno 5,0 percento, più di quanto gli esperti si aspettassero.

Sia nelle città che nelle regioni rurali, i prezzi sono diminuiti per la maggior parte nell'ultimo trimestre del 2022. Il prezzo delle case unifamiliari e bifamiliari ha subito un calo più marcato rispetto ai condomini. I prezzi delle case unifamiliari e bifamiliari nelle città indipendenti sono diminuiti del 5,9 percento rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, mentre i prezzi dei condomini sono diminuiti dell'1,0 percento. Nei distretti rurali scarsamente popolati, le case erano più economiche del 5,5 percento, mentre i condomini erano leggermente più costosi.

Anche nelle ambite sette metropoli - Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf - i prezzi sono diminuiti in media: si è dovuto pagare il 2,9 percento in meno per le case unifamiliari e bifamiliari e l'1,6 percento in meno per gli appartamenti rispetto a un anno fa.

I dati mostrano chiaramente l'inversione di tendenza nel mercato immobiliare, dopo che il lungo boom immobiliare dal 2010 aveva spinto i prezzi sempre più in alto. Nel 2022 nel suo complesso, gli immobili residenziali sono diventati ancora più costosi del 5,3 percento rispetto all'anno precedente, a causa degli aumenti dei primi tre trimestri. Nel 2021, tuttavia, l'aumento è stato più che doppio, pari all'11,5.

Il motivo della fine del boom sono gli aumenti dei tassi d'interesse chiave delle principali banche centrali nella lotta contro l'inflazione elevata, che hanno un impatto anche sui tassi d'interesse delle costruzioni. Ad esempio, i tassi d'interesse per i prestiti a tasso fisso decennale sono quadruplicati da poco meno dell'1% a quasi il 4% nel giro di un anno. Di conseguenza, le rate mensili per gli interessi e il rimborso sono più alte di centinaia di euro rispetto a prima. Per molte persone, l'acquisto di un immobile non è più conveniente. In ogni caso, il denaro è limitato per molte persone a causa dell'inflazione e le banche stanno esaminando i finanziamenti in modo più critico. Le agenzie immobiliari riferiscono di un numero molto inferiore di richieste di immobili rispetto al passato.

L'aumento dei tassi d'interesse ha portato anche a un crollo del settore dei finanziamenti per l'edilizia. A gennaio, secondo la Bundesbank, le nuove attività, comprese le proroghe, sono state pari a 12,7 miliardi di euro - quasi la metà in meno rispetto allo stesso mese dell'anno scorso. "L'interesse per gli investimenti immobiliari è diminuito tra gli investitori di capitale e la fattibilità finanziaria tra i proprietari-occupanti", ha dichiarato recentemente Michael Neumann, responsabile del broker di prestiti Dr. Klein.

Secondo gli esperti, la tendenza al calo dei prezzi degli immobili è destinata a continuare. L'Istituto Tedesco per la Ricerca Economica ritiene possibile un calo fino al dieci percento quest'anno, mentre la DZ Bank prevede sconti dal quattro al sei percento. È indiscutibile che il mercato immobiliare sia stato recentemente surriscaldato. Alla fine del 2022, i prezzi degli immobili nelle città superavano del 20-45% il livello giustificato, come calcolato dalla Bundesbank.

Gli esperti dubitano, tuttavia, che la Germania sia sull'orlo dello scoppio di una bolla immobiliare. Il mercato immobiliare è considerato robusto, anche in caso di crisi economica, perché gli immobili sono spesso finanziati in modo conservativo e a lungo termine. Anche se i prezzi dovessero diminuire di un totale del 15% in un periodo di tempo più lungo, il mercato sarebbe al livello dell'inizio del 2020, ha dichiarato recentemente Jens Tolckmitt, Direttore Generale dell'Associazione delle Banche tedesche di Pfandbrief (vdp).

Allo stesso tempo, l'immigrazione in Germania ha raggiunto livelli record sulla scia della guerra in Ucraina. La domanda di abitazioni dovrebbe quindi continuare ad aumentare, ha spiegato Michael Voigtländer, esperto immobiliare dell'Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). "Il calo dei prezzi rimarrà moderato", prevede.

Inoltre, le abitazioni continueranno a scarseggiare, poiché i bassi tassi di interesse e i materiali costosi stanno causando problemi all'industria edilizia. A gennaio, gli ordini in entrata nell'industria edile hanno continuato a crollare, con la debolezza delle nuove costruzioni che rappresentano un peso particolare. Questo dovrebbe sostenere i prezzi degli immobili.

Il Governo federale ha abbandonato l'obiettivo di 400.000 nuove abitazioni all'anno. L'associazione edilizia ZDB prevede 280.000 appartamenti completati nel 2022 e un calo a 245.000 quest'anno. Da mesi, l'Istituto Ifo osserva un'ondata di cancellazioni nell'edilizia residenziale. A febbraio, ben il 14% delle imprese edili è stato colpito da cancellazioni. I ricercatori dell'Ifo hanno scritto: "La paura sta travolgendo il settore dell'edilizia residenziale."/als/DP/stw