SEIBU HOLDINGS INC. La potenziale vendita del complesso di uffici e hotel di 36 piani Tokyo Garden Terrace Kioicho ha l'obiettivo di aiutare Seibu a liberare il suo bilancio, cosa che le aziende giapponesi cercano sempre più di fare in seguito alle pressioni degli azionisti e delle autorità di regolamentazione per un migliore utilizzo del capitale.
Un'operazione da parte della società immobiliare e ferroviaria di 111 anni arriverebbe anche nel momento in cui la domanda globale di immobili commerciali giapponesi rimane robusta, grazie a condizioni interessanti, tra cui bassi costi di prestito e affitti stabili.
Ciò contrasta con il mercato globale, in particolare negli Stati Uniti, dove i prezzi degli immobili sono scesi bruscamente a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'impennata dei posti vacanti.
Anche se il Giappone ha appena registrato il primo aumento dei tassi di interesse in 17 anni, gli analisti affermano che questo non scoraggerà gli investitori immobiliari, a patto che il ritmo di ulteriori aumenti rimanga graduale.
La vendita di Tokyo Garden Terrace Kioicho potrebbe valere almeno 300 miliardi di yen (2 miliardi di dollari), hanno detto due delle fonti. Il complesso è stato lanciato nel 2016 in un progetto di sviluppo da 690 milioni di dollari sul sito dell'ex Grand Prince Hotel Akasaka, di cui Seibu era anche proprietario.
A quella cifra, l'affare sarebbe vicino alla vendita di 436 miliardi di yen da parte del Governo della sua partecipazione nella torre per uffici Otemachi Place nel 2022, la più grande transazione immobiliare nella storia del Giappone.
Seibu ha contattato circa 10 potenziali acquirenti, tra cui sviluppatori immobiliari giapponesi e fondi di investimento globali come Blackstone e GIC, ha detto una delle persone, che hanno rifiutato di essere identificate in quanto la questione è privata.
La tempistica della potenziale vendita non è chiara. Le trattative sono ancora in fase iniziale e l'azienda potrebbe decidere di mantenere l'edificio, hanno detto le fonti.
PROGETTI DI RIQUALIFICAZIONE
La vendita dell'edificio darebbe a Seibu i fondi necessari per finanziare i progetti di riqualificazione ad alto rendimento previsti nel centro di Tokyo nei prossimi anni, tra cui Takanawa e Shinagawa, ha detto una delle fonti.
Seibu ha perseguito la cosiddetta strategia "asset-light", che consiste nell'avere un minor numero di beni in bilancio per una maggiore efficienza del capitale, allontanandosi dal modello di business tipico del Giappone, in cui gli sviluppatori mantengono le proprietà che hanno costruito.
Interpellata sulla vendita, Seibu ha dichiarato in un comunicato che l'azienda sta selezionando gli asset da liquidare nell'ambito della strategia. Al momento non è stato deciso nulla, ma l'azienda prevede di annunciare una decisione a maggio, ha aggiunto.
Blackstone e GIC hanno rifiutato di commentare.
"Il Giappone rimane interessante come destinazione d'investimento grazie all'ampia liquidità dovuta alle dimensioni del suo mercato d'investimento immobiliare e alla profondità dei partecipanti al mercato", ha affermato Chinatsu Hani, direttore senior della società di ricerca immobiliare e broker CBRE, in un recente rapporto.
I rendimenti richiesti per gli immobili commerciali di prima qualità nei distretti commerciali centrali di Tokyo sono bassi fino al 3%, al di sotto di quanto ci si aspetta generalmente come costo del capitale per le società quotate in borsa.
Seibu ha venduto più di 20 proprietà, tra cui alcuni dei suoi hotel a marchio Prince e strutture per il tempo libero, al fondo sovrano di Singapore GIC circa due anni fa per un totale di oltre 120 miliardi di yen. Continua a gestire queste strutture anche dopo la vendita.
L'azienda punta a un rapporto di ritorno sul patrimonio netto del 10%, rispetto al 3,5% di due anni fa.
Le aziende giapponesi hanno accelerato la dismissione delle attività immobiliari che ingombrano i loro bilanci, poiché il loro utilizzo del capitale ha affrontato un maggiore controllo da parte degli azionisti.
Le transazioni recenti includono la vendita di ex siti industriali da parte di Mitsubishi Heavy Industries, JFE Holdings e Hino Motors, dando ai professionisti del settore immobiliare l'accesso a vaste proprietà immobiliari nel Giappone aziendale.
Seibu, uno dei gruppi immobiliari sinonimo dell'era ad alta crescita del Giappone, è stato delistato nel 2004 per aver falsificato i bilanci. In seguito è stata acquisita parzialmente dalla società di private equity Cerberus, che ha venduto la sua partecipazione dopo la riquotazione dell'azienda a Tokyo nel 2014. (Relazioni di Makiko Yamazaki e Miho Uranaka; Relazioni aggiuntive di Junko Fujita e Yantoultra Ngui; Redazione di David Dolan e Stephen Coates)
