SERITAGE GROWTH PROPERTIES 
Da 
Seritage è una società immobiliare americana già presente qui all'inizio di quest'anno
Si tenga presente che Seritage è un veicolo progettato per recuperare e riqualificare lo spazio commerciale abbandonato da Sears mentre quest'ultima liquida le sue attività. La tesi di investimento qui è molto chiara: una volta che lo spazio commerciale è stato riqualificato, un metro quadrato viene affittato a nuovi inquilini per un prezzo medio di 17 dollari contro i 4 dollari di prima, quando Sears ha occupato lo spazio
Questa spettacolare rivalutazione, anche se costosa perché l'azienda deve investire somme considerevoli per portare lo spazio agli standard odierni, è alla base di una crescita netta del reddito da locazione e di splendidi rendimenti per tutto il prossimo decennio
Potremmo commentare la natura dei diversi progetti di riqualificazione - in corso o già conclusi - l'ultima presentazione dell'investitore offre diversi esempi illustrativi al riguardo, ma, per farla breve, finora la direzione è stata efficiente nelle sue iniziative per trasformare immobili antiquati in spazi abitativi attraenti
In questo contesto, il fallimento della Sears potrebbe potenzialmente - si noti la riserva qui - essere una buona notizia. Potrebbe accelerare il processo di riconquista e riqualificazione delle proprietà; la cattiva notizia, perché anche questa - ben riflessa nel recente calo del prezzo delle azioni, tra l'altro - è che Seritage rischia di perdere quasi un terzo dei suoi attuali redditi da locazione.
La direzione, tuttavia, sembra essere ben preparata a questa possibilità
Proseguiamo con una valutazione a tergo della busta: la società possiede 248 immobili, per un totale di 39 milioni di metri quadrati in tutti gli Stati Uniti, 36,4 milioni dei quali appartengono a Seritage una volta sottratte le parti che appartengono a varie joint venture; la metà degli affitti proviene dai migliori Stati - California, Florida, New York, Illinois e Texas
Seritage affitta ancora 12,4 milioni di metri quadri a Sears: supponiamo che il peggio stia per accadere e contiamo questo come zero; questo ci lascia con 24 milioni di metri quadri disponibili per l'affitto, 6 milioni dei quali hanno già trovato inquilini, mentre i restanti 18 milioni di metri quadri sono o in fase di riqualificazione o lasciati in stand-by - con 88 progetti di riqualificazione che sono finiti o appena iniziati, la trasformazione sembra ben avviata
Capitalizzando l'affitto per metro quadro in un periodo di dieci anni - un'ipotesi conservatrice e che ognuno è libero di adattarsi come meglio crede - il valore di questi 18 milioni di metri quadri scende a 4,1 miliardi di dollari. Una volta sottratti i 1,7 miliardi di dollari di debito - incluse le azioni privilegiate - il valore del patrimonio netto scende a 2,4 miliardi di dollari
Seritage possiede il 64% della partnership operativa che gestisce la società immobiliare. ESL - il fondo speculativo del presidente della Sears Edward Lampert, ha il restante 36%. La parte del patrimonio netto che appartiene agli azionisti della società scende così a circa 1,5 miliardi di dollari, ovvero circa 41 dollari per azione - rispetto all'attuale prezzo di 38 dollari, ma abbiamo contato i 12,4 milioni di piedi quadrati che sono ancora affittati da Sears come zero
A questo prezzo, il margine di sicurezza è quindi considerevole, e i 12,4 milioni di piedi quadrati da riqualificare sono gratuiti - nonostante un reale costo di opportunità. A parte uno scenario disastroso nel settore immobiliare commerciale nordamericano, l'opportunità di beneficiare del fallimento di Sears sembra essere particolarmente interessante grazie a Seritage
La sfida principale sarà quella di ottenere i finanziamenti necessari per la riconfigurazione degli immobili. I recenti progetti hanno dimostrato che una riqualificazione costa circa 200 dollari per metro quadro: a questo proposito, i 18 milioni di metri quadri che sono stati riqualificati o che sono in corso di riqualificazione richiedono un investimento di circa 3,5 miliardi di dollari - esattamente l'intera capitalizzazione di Seritage, il debito e il patrimonio netto accumulato
Una volta aggiunti i 12,4 milioni di piedi quadrati che sono ancora occupati da Sears, il conto sale a 6 miliardi di dollari. Se Seritage non riesce ad ottenere il credito necessario, la creazione di valore potrebbe richiedere un po' di tempo. La scommessa non è quindi priva di rischi - ma allo stesso tempo qual è l'investimento? - ed è destinato principalmente ai pazienti azionisti
Tuttavia, con un miliardo di dollari di liquidità disponibile, una leva finanziaria ancora modesta e un'apprezzabile latitudine a monetizzare sia i singoli asset, sia le sue partecipazioni in joint-venture, Seritage sembra essere ben disposto ad affrontare la delicata situazione attuale
(L'autore è un azionista)
