WASHINGTON PRIME GROUP INC. 
Da 
L'ultima versione dei guadagni della società ci permette di dare un'altra occhiata a questo file.
Prima osservazione: mentre Amazon e l'industria dell'e-commerce stanno decisamente scuotendo le abitudini dei clienti, l'apocalisse del commercio al dettaglio che viene così spesso proclamata è ancora da vedere. Il tasso di occupazione è stabile - con il 92,7% degli spazi affittati, contro il 93% dell'anno scorso nello stesso periodo - e il fatturato degli inquilini per metro quadro è in leggero miglioramento - a 377 dollari contro i 375 del 2017.
Anche l'affitto base rimane stabile, a 21,68 dollari contro i 21,73 dell'anno scorso. Washington compensa il declino delle sue proprietà più decrepite (Tier 2) per le quali la domanda è in forte calo, facendo significativi progressi nella riqualificazione delle sue migliori proprietà (Open Air) per le quali i canoni di locazione sono in forte aumento (+11% sui nuovi contratti di locazione)Seconda osservazione: il profitto proveniente dalle attività di locazione (FFO) diminuisce significativamente - a 170 milioni di dollari contro i 204 milioni di dollari del primo semestre del 2017 - senza dubbio sotto l'effetto combinato della difficoltà della grande distribuzione come Sears e Macys che stanno chiudendo i loro negozi in affitto, e degli spazi che vengono messi a riposo durante la ristrutturazione
Dal momento che il budget di manutenzione delle proprietà raggiunge i 25 milioni di dollari per i primi sei mesi dell'anno, il profitto in contanti che è effettivamente ridistribuibile agli azionisti scende a 145 milioni di dollari. La distribuzione di 118 milioni di dollari è ben coperta, e il dividendo trimestrale di 0,25 dollari è mantenuto
Il management ha indicato un budget di investimento tra i 170 e i 200 milioni di dollari all'anno, manutenzione inclusa, o grosso modo 85-100 milioni di dollari a semestre. Supponiamo che dovranno aumentare il loro debito in modo significativo nei prossimi mesi. Questo è quanto hanno già fatto nel primo semestre per finanziare 80 milioni di dollari di nuove acquisizioni, tra cui sei negozi Sears che sono stati abbandonati da questi ultimi
Questo non dovrebbe a priori causare problemi: secondo il management - ma è un dato difficilmente verificabile - il ritorno dell'investimento sulle riqualificazioni è di circa il 10% lordo che, con un costo medio del debito di circa il 5%, consente di creare il 5% del valore aggiunto per gli azionisti
Il bilancio di WPGs rimane solido: due terzi del debito non sono garantiti, il che significa che nessun bene immobiliare è dato in garanzia; gli immobili Tier 2 (che sono di qualità inferiore) sono per il 42% gravati", il che significa che il management può - se per esempio le cose vanno male - semplicemente restituire le chiavi alle banche e il loro debito allo stesso tempo
Questa flessibilità molto apprezzabile permette al management di gestire meglio le diverse opzioni, e spiega forse in parte le inefficienze del mercato: a meno che non abbiano esaminato a fondo la relazione annuale dell'azienda, dubitiamo che tutti gli investitori abbiano familiarità con questa struttura del debito molto particolare
La copertura degli interessi passivi rimane nella norma delle società di investimento immobiliare nordamericane con un EBITDA tre volte superiore ai pagamenti di interessi. Si noti, tuttavia, che tale copertura è in calo rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso; all'epoca, l'EBITDA copriva gli interessi passivi quasi quattro volte
La direzione sta negoziando attivamente il riaffitto degli spazi abbandonati dalla grande distribuzione. Dispongono di un certo margine di manovra per farlo perché quest'ultima - la cui situazione, in effetti, peggiora ogni sei mesi - rappresenta solo l'1,7% degli affitti di WPG sui suoi beni migliori (Tier 1)
Insomma, la tesi iniziale rimane perfettamente invariata e la sottovalutazione è ancora presente: su base annualizzata, il WPG commercializza ancora da quattro a cinque volte i suoi utili da locazione prima degli investimenti, e garantisce ancora correttamente la distribuzione dei dividendi - un impegno forte da parte del management che sarà sicuramente valutato in gran parte a seconda di quanto bene ha mantenuto questa promessa
Il dividend yield è vicino al 13% e l'opzione di crescita rimane intatta se la riqualificazione degli immobili produce i risultati attesi. Se qualcosa va storto e supponendo che il dividendo debba essere dimezzato, il rendimento del 6,5% sarà ancora quasi 3 volte superiore a quello delle alternative tradizionali, senza rischi (titoli di stato e obbligazioni AAA aziendali)
L'autore raccomanda vivamente ai lettori di dare un'occhiata alla trascrizione dell'ultima conference call dell'amministratore delegato della società, Lou Conforti.
Tradotto dall'articolo originale
