Le banche in Germania sono diventate oggetto di particolare attenzione perché il Paese si trova nel peggior crollo immobiliare degli ultimi decenni, caratterizzato da insolvenze, blocco delle costruzioni e congelamento delle transazioni immobiliari. La scorsa settimana gli investitori hanno scaricato le azioni di uno dei principali finanziatori immobiliari tedeschi, preoccupati per la sua esposizione al mercato statunitense.
Le ricadute della crisi potrebbero avere ripercussioni anche sulle banche in Francia e nei Paesi Bassi, che sono tra i maggiori finanziatori di immobili commerciali in Europa.
Di seguito viene illustrato lo stato attuale del mercato immobiliare, le banche che hanno un'esposizione significativa e le prospettive:
DOVE SONO DIRETTI I PREZZI DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI?
In Germania, l'economia più grande d'Europa, i prezzi degli immobili commerciali scenderanno del 10,2% nel 2023, secondo l'associazione bancaria VDP di questa settimana. I cali sono stati simili in media in tutta l'area euro, in base ai dati della Banca Centrale Europea.
Il settore immobiliare rappresenta circa un quinto della produzione tedesca, con i bassi tassi d'interesse che hanno spinto miliardi di euro verso il settore immobiliare.
Ma i tassi di interesse più elevati e l'aumento dei costi di costruzione hanno spinto alcuni sviluppatori verso l'insolvenza, in quanto i finanziamenti bancari si prosciugano, le transazioni si bloccano e i prezzi scendono.
Negli Stati Uniti, l'aumento dei tassi di interesse, le difficoltà di rifinanziamento e la diminuzione dell'occupazione degli uffici hanno colpito duramente il settore immobiliare commerciale, alimentando i timori di una flessione globale.
Gli esperti del settore affermano che i prezzi devono ancora scendere. Attualmente non c'è molta trasparenza sui prezzi, con i proprietari che non sono disposti a vendere a prezzi ridotti e i gestori di patrimoni lenti a rivalutare le loro partecipazioni.
"Le valutazioni sono ancora troppo alte. Tutti lo sanno. Ma ad un certo punto, le persone devono calare le braghe", ha detto Alexandre Grellier, fondatore di Drooms, un fornitore di servizi per i commercianti immobiliari.
L'impatto sulle banche dipende dall'entità del calo del mercato. Molte società immobiliari in Germania, ad esempio, sperano in un'inversione di tendenza a metà di quest'anno, mentre altri dirigenti prevedono un peggioramento della situazione fino al 2025.
QUALI BANCHE TEDESCHE SONO FORTEMENTE ESPOSTE?
Con 285 miliardi di euro di prestiti immobiliari commerciali, gli istituti di credito tedeschi rappresentano circa un quinto dei 1.400 miliardi di euro di prestiti al settore da parte delle banche dell'UE, secondo i dati dell'Autorità bancaria europea.
Tra le banche tedesche, la Deutsche Bank, la più grande del Paese, ha il maggior numero di prestiti in essere al settore, seguita da due Landesbanken sostenute dallo Stato.
All'inizio di questo mese, Deutsche ha rivelato 17 miliardi di euro di prestiti al mercato immobiliare commerciale statunitense, colpito duramente, più del 3% del suo intero portafoglio. Ciò rappresenterebbe circa un quinto dei 76 miliardi di euro che le banche dell'UE hanno complessivamente prestato negli Stati Uniti, in base ai dati dell'EBA.
COSA SUCCEDE CON PFANDBRIEFBANK?
Deutsche Pfandbriefbank (PBB), creata dopo la crisi finanziaria globale più di dieci anni fa, è uno dei principali finanziatori immobiliari della Germania.
Ha 5 miliardi di euro - o il 15% dei suoi prestiti - legati al mercato commerciale statunitense, ha dichiarato PBB.
La scorsa settimana, ha raddoppiato i suoi accantonamenti per il rischio e gli investitori si sono spaventati, scaricando le sue azioni e le sue obbligazioni mentre i venditori allo scoperto entravano in gioco. PBB ha reagito pubblicando due annunci separati che hanno cercato di rassicurare il pubblico sulla sua salute.
Nella tarda serata di mercoledì, l'agenzia di rating S&P ha declassato PBB a causa dei suoi legami con il settore immobiliare commerciale e le ha assegnato un outlook negativo.
La maggior parte delle banche dell'UE non ha un'esposizione diretta all'immobiliare commerciale statunitense, con le banche tedesche che fanno eccezione, ha dichiarato l'agenzia di rating del credito Moody's in un rapporto di mercoledì.
E LE BANCHE DI ALTRE PARTI D'EUROPA?
Alcune banche europee sono ancora più grandi nel settore dei prestiti immobiliari commerciali rispetto alle banche tedesche, con Francia e Paesi Bassi che dominano, in base ai dati dell'EBA. Rabobank e BNP Paribas sono in cima alla classifica.
I prestiti delle banche francesi al settore sono leggermente superiori a quelli della Germania, secondo i dati dell'EBA; i Paesi Bassi sono terzi, davanti a Italia e Spagna.
QUALI SONO LE PROSPETTIVE?
Secondo molti esperti, le prospettive sono tristi, anche se un taglio dei tassi d'interesse alla fine dell'anno potrebbe dare un po' di sollievo e non tutti i mercati immobiliari europei sono in cattive condizioni come la Germania.
"Non è ancora in vista un'inversione di tendenza per i prezzi degli immobili, nonostante le frequenti speculazioni pubbliche. La situazione rimarrà difficile per il momento nel 2024", ha dichiarato Jens Tolckmitt, amministratore delegato di VDP.
La BCE ha avvertito a novembre che il crollo immobiliare potrebbe durare anni, anche se ha affermato che il settore non è abbastanza grande da creare un rischio sistemico per i finanziatori.
Il Fondo Monetario Internazionale ha affermato che le banche più piccole e regionali, in particolare negli Stati Uniti, così come gli intermediari finanziari non bancari con un'elevata esposizione al settore immobiliare, potrebbero dover affrontare delle sfide.
Il mese scorso, il capo del regolatore finanziario tedesco ha intensificato i suoi avvertimenti, prevedendo che il 2024 sarà meno roseo per i profitti bancari e che il settore immobiliare rappresenta un rischio crescente. (1 dollaro = 0,9348 euro)
