I fondi di investimento immobiliare (REIT), i proprietari di edifici commerciali quotati in borsa, sono rimbalzati ai livelli visti per l'ultima volta prima che il finanziatore statunitense Silicon Valley Bank collassasse nel marzo 2023, scatenando i timori di una forte contrazione del credito per i proprietari.
Anche le obbligazioni immobiliari commerciali prevedono tempi migliori, grazie alla ripresa dei flussi nei fondi di investimento immobiliare.
Il rally è saldamente ancorato alle speranze che le principali banche centrali riducano i tassi di interesse dai massimi pluridecennali, alleggerendo l'intensa pressione sui proprietari e sui loro finanziatori e guidando le previsioni che gli edifici smetteranno di perdere valore.
"Siamo vicini al fondo del mercato, ne siamo davvero convinti", ha dichiarato Kim Politzer, responsabile della ricerca immobiliare europea di Fidelity International.
"Per noi è ragionevole pianificare l'impiego di più denaro".
Con i valori degli immobili commerciali del Regno Unito in calo di circa il 25% rispetto al picco della metà del 2022, Nick Montgomery, responsabile degli investimenti immobiliari del Regno Unito presso Schroders, ha affermato che il mercato britannico è "al fondo o vicino al fondo", sottolineando che gli affitti sono aumentati del 4% nel 2023.
Anche BlackRock, il più grande gestore patrimoniale del mondo, ha affermato questo mese che il 2024 sarebbe stato "un punto di ingresso" per gli investimenti immobiliari a buon mercato in tutto il mondo.
GRANDI SPERANZE, GRANDI RISCHI
Il notevole rally si scontra con i continui avvertimenti da parte delle principali autorità di regolamentazione sui pericoli che il settore deve affrontare, compreso il presidente dell'autorità di regolamentazione finanziaria tedesca, che martedì ha definito l'immobiliare commerciale come il "rischio numero 1".
Nell'ultimo mese, in termini di sentimento del mercato, c'è stato un cambiamento nettamente positivo verso l'immobiliare", ha detto Bernie Ahkong, co-responsabile degli investimenti dell'unità di hedge fund O'Connor di UBS Asset Management, aggiungendo di non aver comprato il rally.
Secondo il fornitore di dati Lipper, i fondi immobiliari globali hanno attirato una stima di 82,2 milioni di dollari di afflussi netti nella settimana fino al 10 gennaio, il massimo registrato dal settembre 2021.
I titoli immobiliari, ha spiegato Ahkong, tendono a salire quando i trader credono che il costo del debito dei proprietari si ridurrà e hanno attirato coloro che "cercano di giocare sulla durata", un termine che indica l'acquisto di attività sensibili alle variazioni dei tassi di interesse.
I locatori commerciali hanno più di 2.000 miliardi di dollari di prestiti da rifinanziare a livello globale entro la fine del 2025, secondo la società di consulenza Jones Lang LaSalle.
Una minoranza significativa ha difficoltà a rinegoziare questi prestiti, a meno che la Federal Reserve statunitense e la Banca Centrale Europea non taglino rapidamente i tassi, come prevedono i mercati. I mercati monetari scommettono sul fatto che la Fed abbasserà il suo tasso sui fondi dal 5,25% al 5,5%, fino a scendere sotto il 4% entro dicembre...
L'agenzia di rating S&P Global ha messo in guardia quasi un terzo dei gruppi immobiliari europei e circa un quinto dei proprietari immobiliari statunitensi da un declassamento del debito, perché avrebbero difficoltà finanziarie se i tassi dovessero rimanere alti.
SPUNTI VERDI? Nel 2023, il volume delle transazioni immobiliari commerciali è stato inferiore di oltre il 50% rispetto al 2022, sia negli Stati Uniti che in Europa, secondo MSCI. I posti vacanti negli uffici, secondo gli ultimi dati disponibili di MSCI, sono del 17% negli Stati Uniti e del 14% in Europa.
Tuttavia, alcuni indizi suggeriscono che la situazione si sta attenuando.
Il calo dei valori immobiliari, come illustrato dai rendimenti totali che gli investitori in fondi d'investimento immobiliari stanno ottenendo, si è moderato dopo il calo maggiore registrato nell'anno fino a ottobre 2022 dalla crisi finanziaria globale del 2008. "Non siamo in un mercato toro", ha detto Anne Koeman-Sharapova, responsabile degli investimenti immobiliari per l'Europa presso la società di consulenza Mercer.
"Ma i dati di valutazione e le azioni pubbliche mostrano che le cose stanno cambiando".
Si prevede che la ripresa sarà discontinua e che gli investitori favoriranno l'Europa rispetto agli Stati Uniti.
Capital Economics, la società di consulenza, prevede che i valori degli edifici commerciali nel Regno Unito aumenteranno dell'1,1% quest'anno, dopo essere scesi del 4% nel 2023.
I prezzi degli immobili della zona euro dovrebbero diventare positivi nel 2025, secondo le previsioni di Capital Economics, mentre gli Stati Uniti subiranno un sostanziale ritardo, con un calo del 10% quest'anno e nessuna ripresa fino al 2026, grazie al crollo particolarmente forte della domanda di uffici.
Tuttavia, anche gli investitori del credito statunitense stanno diventando ottimisti sull'immobiliare, con un indice di obbligazioni emesse da REIT statunitensi tornato ai livelli visti l'ultima volta prima che la Fed intraprendesse il suo ciclo di rialzo aggressivo dei tassi nel marzo 2022.
Yuri Seliger, stratega del credito presso Bank of America, ha affermato che gli aumenti dei tassi della Fed sono stati la principale causa di preoccupazione per il settore immobiliare statunitense. "L'intero problema era dovuto al ciclo di rialzi della Fed, che presumibilmente si concluderà nel 2024", ha detto, "quindi le prospettive stanno migliorando".
