Alcuni dei più grandi investitori del mondo stanno entrando più profondamente nel settore dei prestiti per gli immobili commerciali, mentre strappano quote di mercato alle banche che si ritirano e scommettono sulla fine dei bruschi cali dei prezzi degli immobili.

Le società di fondi statunitensi PGIM, LaSalle e Nuveen, le canadesi Brookfield e QuadReal, le britanniche M&G, Schroders e Aviva e la francese AXA hanno dichiarato a Reuters che intendono aumentare la loro esposizione al credito immobiliare.

La maggior parte si sta concentrando sui prestiti alla logistica, ai centri dati, agli affitti multifamiliari e al mercato degli uffici di fascia alta. Il settore degli uffici, più in generale, continua a faticare, scoraggiando i fondi.

"Se guardo alla nostra scommessa più forte attualmente, probabilmente è il debito immobiliare", ha detto Isabelle Scemama, che dirige il ramo degli investimenti alternativi di AXA da 183 miliardi di euro (198 miliardi di dollari).

LaSalle Investment Management, che gestisce 89 miliardi di dollari a livello globale, ha dichiarato che punta a far crescere i suoi investimenti nel debito immobiliare del 40% fino a circa 7,6 miliardi di dollari in due anni, compresi i settori della distribuzione, dell'ospitalità e degli alloggi per studenti.

Scommettere sul debito immobiliare non è per i deboli di cuore. L'industria immobiliare commerciale globale, in particolare gli uffici, è ancora nella morsa del suo più grande crollo dalla crisi finanziaria del 2007-9.

Ma i finanziatori alternativi ritengono che il peggio sia passato e che possano generare rendimenti interessanti con la ripresa delle valutazioni.

"Storicamente, nel corso dei cicli immobiliari, si scopre che in genere i prestiti effettuati nella parte inferiore del ciclo... tendono ad avere i tassi di morosità più bassi e gli spread più elevati", ha detto Jack Gay, responsabile globale del debito di Nuveen.

PRISO APERTO

Regole di capitale più severe per le banche - compresi i nuovi standard internazionali soprannominati 'Basel Endgame' - e i fallimenti delle banche regionali statunitensi hanno aperto ulteriormente il mercato, hanno detto le società di fondi.

"Le sfide affrontate dalle banche hanno davvero portato a una diminuzione delle sottoscrizioni dirette (di prestiti) per gli immobili commerciali", ha detto Nailah Flake, managing partner del Real Estate Group di Brookfield, che vede l'opportunità di concedere più prestiti.

Anche le società di private equity stanno intervenendo. Apollo Global Management ha lanciato il suo primo fondo di debito immobiliare europeo dedicato, con un obiettivo di 1 miliardo di euro quest'anno, secondo una fonte che ha familiarità con la questione.

Anche i bracci di gestione dei fondi delle principali banche stanno puntando al mercato. Goldman Sachs Asset Management ha dichiarato lunedì di aver chiuso il suo più grande fondo di credito immobiliare fino ad oggi, con oltre 7 miliardi di dollari di capacità di prestito, compresi alcuni capitali e leve proprie dell'azienda.

In Gran Bretagna, i finanziatori non bancari rappresenteranno il 41% dei prestiti immobiliari nel 2023, più che raddoppiando rispetto al 19% di soli nove anni prima, secondo i dati della Bayes Business School, che hanno anche mostrato che i nuovi prestiti immobiliari commerciali in Gran Bretagna hanno raggiunto un minimo di dieci anni.

In tutta l'Europa continentale, la percentuale è cresciuta costantemente fino al 20-30%, secondo Bayes.

Il ruolo crescente dei fondi di investimento nei prestiti - noto come 'shadow banking' - sta preoccupando le autorità di regolamentazione a causa dei rischi di default e di contagio. Anche i requisiti di rendicontazione per i fondi privati sono più morbidi rispetto alle banche, il che significa una minore trasparenza.

Il Vicepresidente della Banca Centrale Europea, Luis de Guindos, ha dichiarato a marzo che l'esposizione dei fondi non bancari agli immobili commerciali è uno dei principali rischi per la stabilità finanziaria della regione.

"Trovo piuttosto preoccupante che il denaro pensionistico (investito) venga colpito e che i fondi possano fare quello che vogliono e che questo passi sotto silenzio", ha detto Nicole Lux, ricercatrice senior di Bayes. (1 dollaro = 0,9256 euro) (Servizio di Iain Withers a Londra, Servizio aggiuntivo di Matt Tracy a New York, a cura di Tommy Reggiori Wilkes e Susan Fenton)