Risanamento : Comunicato stampa del 27 luglio 2023

APPROVATA LA RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE

AL 30 GIUGNO 2023

• Utile consolidato netto di 18,7 milioni di euro, rispetto alla perdita consolidata netta di 14,3 milioni di euro al 30 giugno 2022
• Posizione finanziaria consolidata netta positiva pari a 136,8 milioni di euro che si confronta con quelle negative di 535 milioni di euro al 30 giugno 2022 e di 567,4 milioni di euro al 31 dicembre 2022
• Patrimonio consolidato netto positivo pari a circa 60,7 milioni di euro rispetto a un patrimonio consolidato netto positivo di 81,4 milioni di euro al 30 giugno 2022 e per 42 milioni di euro al 31 dicembre 2022
• Perfezionato il closing dell'operazione "Project Starfighter" mediante la cessione dell'area Milano Santa Giulia ad un fondo comune di investimento di tipo chiuso per 648 milioni di euro (in linea con il fair market value) e con esdebitamento totale per il Gruppo Risanamento di complessivi 572 milioni di euro

Il Consiglio di Amministrazione della Risanamento S.p.A., tenutosi il giorno 27 luglio 2023 sotto la presidenza del Dott. Claudio Calabi, ha approvato la Relazione Finanziaria Semestrale al 30 giugno 2023, che evidenzia i seguenti principali dati consolidati:

	30/06/23	30/06/22	31/12/22
Fatturato	586.702	184	370
Variazione rimanenze	(536.133)	312	567
Altri proventi	6.000	280	1.544

Valore della produzione

Risultato operativo ante ammortamenti plus/minus Risultato operativo

Risultato derivante dalle attività di funzionamento Utile (perdita) netto da attività destinate alla vendita Risultato netto

Patrimonio immobiliare

Patrimonio netto

PFN

Totale passività

56.569	776	2.481
39.734	(8.371)	(40.228)
17.156	(9.319)	(42.149)
19.827	(14.315)	(53.785)
(1.100)
18.727	(14.315)	(53.785)

30/06/23	30/06/22	31/12/22
111.137	646.962	647.187
60.701	81.445	41.974
136.845	(535.030)	(567.359)
210.968	623.431	665.102

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Il risultato consolidato al 30 giugno 2023, unitamente ai dati finanziari e patrimoniali, registra una significativa inversione di tendenza in quanto recepiscono gli effetti generati dalla definizione dell'operazione Project Starfighter ("Project Starfighter") intervenuta nei giorni 29 e 30 giugno 2023, come meglio di seguito specificato.

Infatti, il risultato consolidato registra un utile pari a 18,7 milioni di euro che si confronta con la perdita di 14,3 milioni di euro registrata nello stesso periodo dello scorso anno.

Sotto il profilo patrimoniale si evidenzia che il patrimonio netto si attesta a 60,7 milioni di euro contro i 42 milioni di euro del 31 dicembre 2022 mentre la posizione finanziaria netta a seguito della totale esdebitazione del gruppo passa in campo positivo e risulta pari a 136,9 milioni di euro e si raffronta con il dato registrato al 31 dicembre 2022 negativo per 567,4 milioni di euro.

Corre obbligo di anticipare che nel corso del mese di luglio parte rilevante della liquidità (circa 122 milioni di euro) è stata versata all'erario per iva a debito generatasi, sempre nell'ambito del Project Starfighter, dalla cessione dei diritti di superficie relativi all'iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia.

Come anticipato l'evento principale intercorso nel primo semestre 2023 è sicuramente quello correlato alla definizione degli accordi conclusivi redatti sulla base dei term sheet vincolanti sottoscritti nel mese di marzo con Lendlease e le banche finanziatrici del gruppo Risanamento ("Banche") volti a rimodulare in maniera significativa il Project Development Agreement sottoscritto nel 2017 ("PDA") con Lendlease Europe Holdings Limited e Lendlease MSG North S.r.l. ("Lendlease") relativo all'iniziativa Milano Santa Giulia. Infatti in data 29 giugno 2023 sono stati sottoscritti - in esecuzione dei sopracitati term sheet firmati lo scorso 22 marzo 2023 - il "General Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento, Banche e Gruppo Lendlease) e il "Development Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento e il gruppo Lendlease), concernenti rispettivamente i termini e condizioni dell'operazione e i termini e condizioni dello sviluppo dei c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia, tra cui i termini e condizioni dei sopra indicati impegni assunti dal Gruppo Risanamento.

Si ricorda che l'esecuzione dell'intera Operazione Project Starfighter era subordinata:

1. all'attestazione del Piano (come infra definito) ai sensi e per gli effetti dell'art. 56 CCI,
2. all'esecuzione della fusione di Milano Santa Giulia Spa in Risanamento Spa nonché
3. a ulteriori condizioni sospensive usuali per questo tipo di operazioni.

A tale riguardo si dà atto che:

1. in data 28 giugno 2023 il professionista indipendente Dott. Roberto Spada ha attestato il piano di risanamento del Gruppo ex art. 56 C.C.I. (il "Piano") approvato dal Consiglio di Amministrazione il 21 marzo 2023, il cui piano industriale sottostante prevede le seguenti componenti:

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1. 1. implementazione dell'operazione Project Starfighter;
   2. implementazione di due progetti di riqualificazione sugli asset già di proprietà del Gruppo, in particolare (i) l'asset di Milano, Via Grosio sito nel quartiere Gallaratese, che prevede la riqualificazione di 18.000 mq ad oggi a destinazione industriale, in 9.000 mq ad uffici e 9.000 mq in area retail di cui 2.500 mq. di Food Court per la quale la società è in attesa di ricevere l'approvazione del permesso di costruire presentato nei mesi scorsi, e (ii) il complesso immobiliare di Torri di Quartesolo, in provincia di Vicenza (ex sede di IntesaSanPaolo) che prevede la riqualificazione di circa 25.000 mq di uffici esistenti nonché la realizzazione di ulteriori 15.000 mq sull'area, sempre a destinazione terziaria, per il quale è stato presentato in Comune un progetto preliminare di attuazione;
   3. mantenimento dell'attuale struttura organizzativa del Gruppo, composta da circa 30 persone, con forte track record e competenze nelle attività di rigenerazione urbana, project development, riqualificazione fabbricati e asset management; e
   4. perseguimento di strategie di sviluppo di nuovo business futuro facendo leva sulla propria struttura.
2. in data 30 giugno 2023, a seguito dell'avveramento delle condizioni sospensive previste nel progetto di fusione, è divenuta efficace la fusione c.d. "semplificata" di Milano Santa Giulia in Risanamento, al fine di riunire in capo ad un unico soggetto, inter alia, l'intero indebitamento finanziario del Gruppo Risanamento verso le banche, l'intera area costituente i c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia nonché tutte le obbligazioni di cui alla Convenzione Urbanistica del 16 giugno 2022 relative agli obblighi di bonifica e di realizzazione delle opere infrastrutturali sopra indicate.

Conseguentemente in data 30 giugno sono stati perfezionati, a cura del Notaio Carlotta Marchetti, gli atti inerenti il trasferimento dell'intera area di sviluppo denominata Milano Santa Giulia - eccetto quanto già venduto ad Esselunga ed al Gruppo CTS Eventim - al corrispettivo di 648 milioni di euro in linea con il fair market value, al fondo comune di investimento di tipo chiuso gestito da "Lendlease Italy Società di Gestione del Risparmio S.p.A." (il "Fondo"), che si occuperà dello sviluppo immobiliare, nell'ambito del Piano Integrato di Intervento, della superficie edificabile residua di circa 385.000 mq a destinazione mista, a completamento dei 265.000 mq già edificati nella zona sud nei pressi della stazione di Rogoredo.

Si specifica altresì che l'operazione di trasferimento dell'intera area relativa ai c.d. Lotti Nord (eccezion fatta per i c.d. lotti Arena ed Esselunga) del progetto Milano Santa Giulia in favore del Fondo verrà realizzata in due fasi (i) la prima già perfezionatasi il 30 giugno 2023 consistente nella costituzione (a favore del Fondo) del diritto di superficie sulle porzioni fondiarie dell'area (pari a 385.091 mq) (ii) la seconda, via via che sarà realizzata a cura di Risanamento la bonifica dei vari lotti in cui l'area è suddivisa, consistente nella vendita della nuda proprietà dell'area.

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Il corrispettivo di 648 milioni di euro è stato e sarà così corrisposto:

1. per parte, in data 30 giugno 2023, mediante immediato accollo liberatorio - da parte del Fondo - contestualmente alla costituzione del diritto di superficie, dell'intero indebitamento finanziario di Risanamento verso il sistema bancario esistente al 30 giugno 2023 pari a circa 567 milioni di euro (esclusa la quota di competenza di Monte dei Paschi di Siena pari a circa 5 milioni di euro, comunque estinta in pari data con separata operazione di saldo e stralcio);
2. quanto alla residua porzione del suddetto corrispettivo - dedotti euro 10 milioni corrisposti da Lendlease ai sensi del Project Development Agreement del 2017 - pari a circa 71 milioni di euro in denaro da versarsi in favore di Risanamento, secondo tempistiche in linea con le esigenze finanziarie di Risanamento relative allo stato di avanzamento dei lavori connessi alle attività di bonifica e in quote di classe C del Fondo nei termini già comunicati al mercato. Con riferimento a queste ultime si precisa che le stesse daranno il diritto a Risanamento di ricevere il 50% dei flussi di cassa del Fondo residui dopo la distribuzione di tutti i flussi spettanti alla totalità delle altre categorie di quote emesse dal Fondo.

Sempre ai sensi dei suddetti accordi, il Gruppo Risanamento rimarrà responsabile del completamento, anche attraverso delle linee di credito messe a disposizione dal Fondo, della bonifica e delle opere infrastrutturali di accesso all'area quali la realizzazione del Tramvia, tra stazione di Rogoredo e Forlanini, il nuovo svincolo di Mecenate e la Via Toledo, strada di collegamento tra lo svincolo di Mecenate e quello della Paullese, che diventerà anche la via di accesso all'Arena.

Con il perfezionamento del Project Starfighter si conclude positivamente il percorso di valorizzazione dell'area di Milano S. Giulia avviato nel 2017, così da consentire il completamento del quartiere che rappresenta una centralità urbana di grande importanza, anche considerando che l'Arena di Milano Santa Giulia ospiterà diverse gare durante l'evento olimpico di Milano Cortina 2026.

Altro evento rilevante del primo semestre 2023 è sicuramente quello intercorso in data 9 maggio 2023 in cui la controllata Milano Santa Giulia S.p.A. (di seguito anche "MSG") ha sottoscritto l'atto di vendita del c.d. "Lotto Arena" (di seguito anche "Vendita") con EVD Milan S.r.l. (di seguito anche "EVD", congiuntamente con MSG, le "Parti") - società appartenente al gruppo CTS EVENTIM quotato alla Borsa di Francoforte.

Il Gruppo CTS Eventim è ad oggi uno dei principali operatori internazionali nel campo dell'intrattenimento dal vivo, che gestisce alcune delle arene per eventi più rinomate in Europa, come l'arena LANXESS di Colonia, la KB Hallen di Copenaghen, il Waldbühne di Berlino e l'EVENTIM Apollo di Londra.

La Vendita del Lotto Arena è stata stipulata in esecuzione dell'accordo vincolante (di seguito anche "Master Agreement"), già noto al mercato, sottoscritto tra le medesime parti in data 3 agosto 2021 e concernente la realizzazione e la gestione dell'arena che potrà ospitare eventi sportivi e di intrattenimento di livello internazionale e nazionale,

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tra i quali, alcune competizioni olimpiche nel contesto delle Olimpiadi Invernali 2026 Milano-Cortina (l'"Arena").

In esecuzione del Master Agreement, il corrispettivo della Vendita pari ad euro 20 milioni, oltre IVA, è stato e sarà corrisposto come segue:

1. quanto ad euro 2 milioni, versati contestualmente alla sottoscrizione dell'atto di Vendita, mediante liberazione del c.d. escrow costituito in data 3 agosto 2021;
2. quanto ad euro 9 milioni, versati contestualmente alla sottoscrizione dell'atto di Vendita;
3. quanto ad euro 9 milioni, da versarsi alla prima data tra (i) il terzo anniversario della data di compravendita del lotto Arena e (ii) il collaudo finale dell'Arena.

Infine con riferimento specifico al profilo operativo connesso allo sviluppo della iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia, sono proseguite nel periodo tutte le attività correlate alla progettazione delle opere infrastrutturali previste dal progetto; procedono inoltre senza sosta le opere di bonifica delle aree così come previste dal contratto di appalto e dal progetto esecutivo di bonifica dell'area approvato nonché tutte le attività volte alla progettazione dell'Arena Pala Italia (queste ultime in capo all'operatore dell'Arena CTS Eventim).

*****

Per quanto concerne l'evoluzione prevedibile della gestione l'attività di Risanamento S.p.A. e del Gruppo per l'anno 2023, in continuità con il precedente esercizio, sarà rivolta alla valorizzazione delle proprietà di immobili presenti in portafoglio e si focalizzerà principalmente nelle attività di propria competenza inerenti lo sviluppo della iniziativa immobiliare di Milano Santa Giulia. Nello specifico a valle della approvazione della variante da parte del Comune di Milano, della sottoscrizione della relativa Convezione Urbanistica e degli accordi definitivi sottoscritti nell'ambito dell'operazione Project Starfighter con Lendlease e gli istituti bancari, sotto il profilo operativo proseguono e proseguiranno le attività di Bonifica delle aree nonché le attività propedeutiche alla predisposizione delle gare d'appalto per le opere di urbanizzazione necessarie per l'apertura dell'Arena.

Alla luce di quanto sopra, l'esercizio 2023, anche in considerazione degli effetti non ricorrenti generati dalla citata operazione Project Starfighter in gran parte già recepiti nella presente rendicontazione ed in assenza di effetti generati da eventi straordinari, potrà registrare un risultato di segno positivo (e quindi in controtendenza rispetto al dato evidenziato nell'esercizio 2022) seppur di importo ridotto rispetto a quello evidenziato in questa relazione semestrale.

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