KARLSRUHE (dpa-AFX) - Quando un locatore può compensare il risarcimento per i danni subiti da un appartamento con il rimborso della caparra? La Corte federale di giustizia (BGH) di Karlsruhe si è occupata di questa questione mercoledì. La discussione si è incentrata sull'applicazione di una regola d'eccezione, secondo la quale i locatori possono, a determinate condizioni, chiedere il risarcimento dei danni anche dopo il periodo di prescrizione di sei mesi. La sentenza del massimo tribunale civile tedesco è prevista per il 10 luglio.

Nel caso specifico, un'inquilina aveva fatto causa perché il padrone di casa le aveva trattenuto il deposito dell'affitto dopo che lei si era trasferita. Si era giustificato dicendo che stava compensando la caparra con le richieste di risarcimento dei danni all'appartamento. Tuttavia, poiché il locatore aveva liquidato la richiesta di risarcimento solo più di sei mesi dopo che l'inquilina si era trasferita, l'inquilina riteneva che le sue richieste fossero già prescritte. La conduttrice ha fatto causa e ha avuto ragione nei tribunali di primo grado.

Il deposito cauzionale è spesso causa di controversie

In generale, i proprietari possono trattenere il deposito cauzionale degli inquilini in diverse circostanze. "Può trattarsi di una richiesta di affitto non pagata o di pagamenti arretrati di costi operativi", ha dichiarato l'avvocato Beate Heilmann, esperta di diritto delle locazioni, all'Agenzia di stampa tedesca. Il denaro può essere trattenuto anche per riparazioni estetiche trascurate, a condizione che siano state concordate nel contratto di locazione. "E poi ci sono le richieste di risarcimento da parte del locatore per i danni subiti dall'immobile in affitto, perché anche queste hanno un ruolo nel procedimento del BGH".

Tali richieste di risarcimento danni sono spesso causa di controversie tra inquilini e proprietari, afferma Heilmann, presidente del gruppo di lavoro sul diritto di locazione e sui beni immobili dell'Ordine degli avvocati tedesco. Per i locatori è interessante compensare le richieste di risarcimento contestate con il deposito cauzionale, in quanto spetta poi all'inquilino fare causa per il rimborso, come nel caso di cui si sta occupando la Corte federale di giustizia. Anche il termine di prescrizione delle pretese gioca un ruolo decisivo.

Le richieste di risarcimento si estinguono dopo sei mesi

In genere i proprietari hanno sei mesi di tempo dopo la restituzione dell'appartamento per chiedere il risarcimento dei danni ai loro ex inquilini. "Se il termine non viene rispettato, le richieste di risarcimento decadono", spiega Heilmann. Tuttavia, il Codice civile tedesco prevede un'eccezione al periodo di prescrizione. In base ad essa, la compensazione è possibile anche dopo la scadenza dei sei mesi se il credito non era ancora prescritto nel momento in cui avrebbe potuto essere compensato per la prima volta.

Tuttavia, una delle condizioni per la compensazione è che si tratti di due crediti "simili", ossia "contanti contro contanti" nel caso del deposito in contanti. Le due parti, inquilino e locatore, hanno opinioni diverse sulla questione dell'esistenza di questa somiglianza nel caso in questione.

Il locatore, infatti, può scegliere se dare all'inquilino la possibilità di ripristinare da solo l'appartamento nelle sue condizioni originarie - la cosiddetta restituzione in rem - o se chiedere un risarcimento monetario per i danni subiti dall'immobile affittato. Tuttavia, solo il risarcimento monetario può essere compensato con il deposito in contanti.

Il locatore fa riferimento a un'eccezione

L'avvocato del locatore ritiene che la compensazione sia coperta da un'eccezione. La dichiarazione di compensazione comprensiva del diritto di sostituzione - ossia il passaggio dalla restituzione reale al pagamento monetario - poteva quindi essere dichiarata prima del termine di prescrizione e deve quindi essere possibile anche dopo il termine di prescrizione. Come la Corte d'appello, la controparte ritiene che il locatore avrebbe dovuto dichiarare la sua intenzione di compensare i danni in denaro entro il termine di prescrizione.

L'Ottavo Senato Civile ha inoltre dichiarato mercoledì che la giurisprudenza fino ad oggi indica che l'esistenza di una valida situazione di compensazione - compresa la somiglianza dei crediti - è necessaria già prima del termine di prescrizione. Tuttavia, il caso solleva una serie di interessanti questioni giuridiche./jml/DP/nas