BlackRock e M&G sono tra i gestori patrimoniali che hanno rinviato i prelievi dei fondi immobiliari del terzo trimestre questo mese, portando il totale del valore patrimoniale dei fondi nel limbo a circa 15 miliardi di sterline (18,2 miliardi di dollari), a seguito di una mossa simile da parte dei gestori per ritardare i rimborsi del secondo trimestre in ottobre.

Gli ultimi rinvii sono la quarta volta che i fondi immobiliari definiti aperti hanno chiuso i loro cancelli in Gran Bretagna dalla crisi finanziaria globale del 2008-2009.

Il contesto attuale è caratterizzato dai tassi di inflazione più alti da circa 40 anni e da un periodo di incertezza economica che ha fatto crollare il 13,3% dei valori del capitale immobiliare commerciale del Regno Unito nel 2022, invertendo i guadagni realizzati nel 2021, secondo i dati CBRE di questa settimana.

"Alcuni fondi istituzionali hanno edifici sul mercato a prezzi che non si vedevano da quasi un decennio", ha detto James Nicholls, direttore del team Central London Capital Markets della società di consulenza immobiliare Avison Young.

Per la maggior parte, gli investitori accettano le limitazioni di accesso e di versamento dei fondi immobiliari aperti per evitare perdite pesanti su beni di grande valore e difficili da vendere, come centri commerciali e complessi di uffici.

Ma alcuni degli investitori più sofferenti stanno considerando di tagliare la loro esposizione, dicono gli addetti ai lavori, mentre le autorità di regolamentazione hanno cercato di affrontare le sue carenze.

Nel 2020, la Financial Conduct Authority ha espresso il proprio allarme per lo squilibrio tra le attività immobiliari che possono richiedere mesi per essere acquistate e vendute, e i fondi venduti con la promessa di una negoziazione regolare e persino giornaliera.

L'autorità di vigilanza dei mercati ha introdotto una struttura nota come fondo patrimoniale a lungo termine, che richiede un periodo di preavviso più lungo per i prelievi, ma gli analisti affermano che questa struttura è stata poco utilizzata.

I gestori patrimoniali in genere ritardano i pagamenti quando non sono in grado di soddisfare tutte le richieste di riscatto sui fondi aperti, per garantire che i clienti siano trattati in modo equo.

Ma la regolarità di questi ritardi ha messo in discussione la logica e il profilo di rendimento di questi tipi di fondi, che spesso sono costretti a detenere posizioni di liquidità molto più ampie per gestire qualsiasi rapida impennata dei prelievi.

Nicholls ha detto che si aspetta che alcuni fondi che hanno differito i pagamenti "escano da alcune attività per costruire le loro riserve di liquidità per quando dovranno iniziare a gestire i riscatti".

POLITICA E PANDEMIA

I fondi immobiliari sono stati sospesi su larga scala durante la crisi finanziaria del 2008/09, in seguito al voto sulla Brexit nel 2016 e dopo il blocco del COVID-19 nel 2020. Alcuni fondi destinati agli investitori al dettaglio sono stati chiusi da allora, in un segno di riduzione della domanda per il settore.

Gli investitori hanno ritirato 184 milioni di sterline dai fondi immobiliari del Regno Unito nell'ottobre 2022, dopo che i mercati monetari sono stati scossi dai piani fiscali dell'ex Primo Ministro Liz Truss, secondo i dati del market tracker Calastone, anche se questi deflussi sono rallentati nei mesi successivi.

L'inasprimento della politica monetaria da parte delle banche centrali aggraverà comunque i problemi di liquidità dei fondi immobiliari, ha affermato Hani Redha, gestore di portafoglio multi-asset presso PineBridge.

"Molte attività sono state valutate e molti investimenti sono stati strutturati sulla base di livelli eccezionalmente bassi di tassi d'interesse, per cui una volta che questo riprezzamento sarà avvenuto, ci sarà da fare molte rivalutazioni", ha detto.

Alcuni investitori, come Neil Meikle, responsabile globale degli asset reali di abrdn, il cui fondo UK Real Estate da 1,2 miliardi di sterline rimane aperto, sono fiduciosi per il futuro. Ha detto che il minimo dei valori immobiliari commerciali nel Regno Unito non è "lontano".

Ma senza un'ondata di vendite di immobili, trovare quel fondo è un processo lento e incerto.

I dati preliminari del quarto trimestre mostrano cessioni di asset da parte delle istituzioni britanniche per meno di un miliardo di sterline, il periodo più lento da quando i dati sono stati compilati per la prima volta nel 2001, secondo il fornitore di indici MSCI.

Un maggior numero di richieste di riscatto potrebbe innescare volumi più elevati di vendite forzate, spingendo al ribasso i valori degli asset, che a loro volta potrebbero portare a rendimenti più deboli e a ritiri potenzialmente più diffusi, affermano gli analisti di Fitch.

Il fondo BlackRock UK Property Fund sta lavorando alla vendita di una pipeline di asset, un processo iniziato prima che venissero effettuati i rinvii, ha detto un portavoce di BlackRock.

L'ondata di rinvii ha colpito soprattutto i fondi destinati agli investitori istituzionali, come gli schemi pensionistici, che hanno prelevato denaro per soddisfare le richieste urgenti di liquidità dopo il mini-bilancio di fine settembre.

Questi investitori potrebbero rinunciare ad attività rischiose come gli immobili in futuro, dopo che l'aumento dei tassi di interesse ha ridotto i loro deficit.

Marc Devereux, responsabile della consulenza sugli investimenti presso i consulenti previdenziali Broadstone, ha affermato che le posizioni di finanziamento più solide significano che alcuni regimi pensionistici potrebbero non scegliere più di bloccare il denaro in immobili per lunghi periodi, aggiungendo che alcuni regimi dovrebbero analizzare "se le allocazioni esistenti rimangono appropriate".

(1 dollaro = 0,8240 sterline)