Questi istituti di credito alternativi, che rappresentano circa l'1,5% del mercato ipotecario canadese, hanno attirato gli investitori alla ricerca di rendimenti elevati quando i tassi di interesse hanno toccato il fondo negli ultimi anni. Ma con i tassi in rapido aumento nel quadro di un ciclo di inasprimento della Banca del Canada quest'anno, gli investitori hanno cercato attività più sicure e con rendimenti più elevati.

Anche le preoccupazioni per il rapido raffreddamento del mercato immobiliare e per una possibile recessione, dato il ritmo degli aumenti dei tassi, hanno ridotto l'appetito, nonostante la continua domanda elevata da parte dei mutuatari.

"Stiamo attraversando un periodo in cui gli investitori sono più cauti su come gli investimenti alternativi e il mercato immobiliare in generale si stanno adattando all'aumento dei tassi di interesse", ha detto Dean Koeller, presidente di Calvert Home MIC e presidente della Canadian Alternative Mortgage Lenders Association.

I MIC raggruppano i prestiti ai piccoli sviluppatori immobiliari e ai mutuatari che non sono qualificati per i mutui residenziali dalle banche, e li vendono agli investitori. Si tratta per lo più di prestiti a tasso variabile, i cui pagamenti aumentano insieme ai tassi di interesse.

Le difficoltà dei MIC e di altri prestatori privati potrebbero contribuire indirettamente alle vulnerabilità del sistema finanziario, ha affermato la Banca del Canada in una nota dello staff https://www.bankofcanada.ca/2021/03/staff-analytical-note-2021-2/#22-Reassessing-the-size-of-mortgage-investment-corporations l'anno scorso, anche se le dimensioni ridotte del settore significano che l'impatto diretto dei suoi problemi è minimo. Tuttavia, qualsiasi scossa avvertita dai MIC potrebbe ripercuotersi sui prestatori più grandi, dai quali i MIC prendono in prestito i fondi.

Mentre i tassi d'interesse più elevati sono positivi per i prestatori perché aumentano i margini, la domanda degli investitori di migliori rendimenti si ripercuote sui tassi più elevati che i MIC applicano ai prestiti, ha detto Rob Colangelo, Senior Credit Officer di Moody's Investors Service.

Se i MIC dovessero rendere i prestiti ancora più costosi per attirare gli investitori, qualsiasi potenziale aumento della disoccupazione potrebbe spingere i mutuatari all'insolvenza, con conseguenze negative per tutte le parti, ha detto.

Le condizioni attuali potrebbero anche portare a un aumento dei fallimenti o a un consolidamento del settore, dato che i MIC più piccoli - che in genere hanno più difficoltà ad accedere al debito bancario - non riescono a raccogliere abbastanza capitale per sopravvivere, ha detto Colangelo.

La battuta d'arresto arriva mentre la domanda di prestiti da parte delle MIC rimane forte, con le banche più grandi che hanno inasprito gli standard di prestito e hanno spinto un maggior numero di mutuatari verso prestatori alternativi.

Atrium MIC ha dichiarato il 10 agosto di aver registrato anticipi ipotecari record nel secondo trimestre, concludendo il periodo con il portafoglio ipotecario più grande della sua storia.

In un mondo ideale, un MIC sarebbe in grado di raccogliere abbastanza capitale dagli investitori per finanziare tutti i suoi impegni ipotecari. Ma i MIC come Calvert stanno finanziando un maggior numero di mutui con il debito, mantenendoli più a lungo nei propri libri contabili.

L'utilizzo del credito per finanziare i prestiti è una "proposta costosa", ha detto Colangelo di Moody's, che aumenta il rischio aziendale in un mercato immobiliare in calo.

Un'altra MIC, MCAN Mortgage Corp, si affida principalmente al capitale raccolto l'anno scorso per finanziare i suoi prestiti, anche se ha un'attività patrimoniale che le consente di attingere ai depositi, ha detto l'amministratore delegato Karen Weaver.

"L'anno scorso abbiamo avuto una crescita grazie a due offerte di diritti... e fino a quando i mercati non si saranno stabilizzati, prevedo che funzioneremo solo con il nostro capitale esistente", ha detto, aggiungendo che l'attenzione di MCAN ora si concentra sulla conservazione della linea di fondo piuttosto che sull'espansione del suo portafoglio prestiti.