FRANKFURT/BERLINO (dpa-AFX) - Gli immobili commerciali sono sempre più sotto pressione a causa della crisi immobiliare - in primo luogo gli uffici, che risentono della tendenza a lavorare da casa e gravano sempre più sui bilanci delle banche. La turbolenza sta spingendo i politici e le autorità di vigilanza.

Secondo l'Associazione delle banche tedesche per le obbligazioni fondiarie (VDP), nel quarto trimestre del 2023 i prezzi degli immobili commerciali sono scesi di ben il 12% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente o del 4,9% rispetto al trimestre precedente, trainati dal calo degli immobili adibiti a ufficio. L'associazione, che rappresenta i più importanti finanziatori immobiliari in Germania, ha parlato lunedì del più grande calo dei prezzi mai registrato per gli immobili commerciali. In confronto, i prezzi degli immobili residenziali sono scesi solo del 6,1% in un anno o dell'1,6% rispetto al trimestre precedente.

"A causa dell'incertezza che circonda lo sviluppo economico in Germania e degli effetti ancora poco chiari della tendenza all'home office sulla quantità di spazio richiesto per gli uffici, la domanda di uffici rimane contenuta, il che sta esercitando un'ulteriore pressione sui prezzi", ha dichiarato il direttore generale di VDP Jens Tolckmitt.

Crollo del mercato degli immobili ad uso ufficio

Secondo la VDP, anche i prezzi degli immobili al dettaglio hanno subito un forte calo negli ultimi tempi, anche se non così tanto come quelli degli uffici. I dati dello specialista immobiliare Jones Lang LaSalle (JLL) mostrano la portata della crisi. Secondo questi dati, nel 2023 il volume delle transazioni immobiliari per uffici in Germania sarà crollato del 76%, arrivando a circa 5,2 miliardi di euro.

Poiché la tendenza a lavorare da casa comporta una minore necessità di spazi per uffici, il mercato di questo tipo di immobili è sotto pressione in molti Paesi. Particolarmente colpiti sono gli Stati Uniti, dove le conseguenze della crisi degli uffici pesano su molte banche più piccole. La New York Community Bancorp, ad esempio, si è recentemente trovata in difficoltà, registrando anche perdite dovute a prestiti immobiliari inesigibili. Solo circa un anno fa il mercato immobiliare statunitense ha innescato una crisi bancaria, quando diverse banche regionali sono crollate a causa del rapido aumento dei tassi di interesse. Gli investitori e le autorità di vigilanza sono di conseguenza cauti di fronte alle nuove difficoltà.

Il mercato immobiliare commerciale sta attraversando un "periodo di assestamento", ha dichiarato il ministro federale delle Finanze Christian Lindner (FDP) in un'intervista a Bloomberg TV lunedì. "I tassi di interesse sono molto più alti del previsto e quindi molte aziende sono preoccupate e devono adeguare le loro aspettative. Penso che dobbiamo essere consapevoli della situazione". Da quello che sa, tuttavia, il mercato complessivo è stabile, ha detto Lindner.

Secondo gli addetti ai lavori, la Banca Centrale Europea (BCE) sta minacciando le banche con prestiti immobiliari commerciali problematici di aumentare i requisiti di capitale. Ciò avviene nel caso in cui gli istituti non abbiano un controllo sufficiente sui rischi di questa attività, ha riferito recentemente l'agenzia di stampa Bloomberg, citando alcuni ambienti.

Secondo i dati dell'Autorità bancaria europea (EBA), tra le banche dell'UE, gli istituti tedeschi e francesi sono particolarmente impegnati nel settore degli immobili commerciali. Inoltre, alcune banche, tra cui la Landesbank Helaba, sono state colpite dal crollo dell'impero immobiliare dell'imprenditore austriaco René Benko, il cui Gruppo Signa comprende la catena di grandi magazzini Galeria.

Deutsche Pfandbriefbank al centro delle turbolenze

I problemi degli immobili commerciali stanno ora interessando anche le banche tedesche. Al centro c'è Deutsche Pfandbriefbank, che ha concesso molti prestiti per edifici per uffici e centri commerciali negli Stati Uniti. L'istituto finanziario di Garching, vicino a Monaco di Baviera, ha dovuto aumentare gli accantonamenti per i rischi di crisi nel quarto trimestre e recentemente ha cercato di rassicurare gli investitori con una dichiarazione sulla sua posizione di liquidità. La banca, le cui azioni sono crollate la scorsa settimana, parla della "più grande crisi immobiliare dopo la crisi finanziaria".

La Deutsche Bank è anche relativamente coinvolta nel mercato immobiliare commerciale americano. Ha concesso prestiti per circa 17 miliardi di euro per immobili commerciali statunitensi, di cui 7 miliardi per uffici. La banca sarà in grado di far fronte alle insolvenze sui prestiti per gli immobili commerciali statunitensi, ha dichiarato recentemente il direttore finanziario James von Moltke. Tuttavia, è probabile che nel primo e probabilmente nel secondo trimestre siano più alti di quanto Deutsche Bank vorrebbe. Allo stesso tempo, la banca ha sottolineato che il portafoglio uffici statunitense rappresenta solo l'1,5% del portafoglio prestiti totale.

Secondo l'Associazione delle Banche Pfandbrief, la fine della crisi immobiliare non è in vista. "Non si intravede ancora un'inversione di tendenza nei prezzi degli immobili, che sono già stati oggetto di molte speculazioni pubbliche", ha dichiarato il direttore generale Tolckmitt. "Anche il 2024 rimarrà difficile per il momento". I prezzi degli immobili residenziali dovrebbero stabilizzarsi in estate, mentre quelli degli immobili commerciali non dovrebbero stabilizzarsi prima della fine dell'anno./als/DP/ngu