Se da un lato l'aumento dei tassi d'interesse, progettato dalla Federal Reserve negli ultimi due anni, ha frenato il mercato immobiliare statunitense nel suo complesso, dall'altro ha dato un colpo di grazia ai venditori di case, dai piccoli imprenditori alle star dei reality.

Basta chiedere a Tarek El Moussa, star di HGTV "The Flipping El Moussas" ed ex co-conduttore del programma principale del canale dedicato all'immobiliare e alla ristrutturazione, "Flip or Flop".

Come faccio a tenere conto dei [tassi di interesse]? L'anno scorso sono stato preso a calci nel sedere. Ho perso molti soldi. E questa è solo la realtà del business, ha detto El Moussa.

In effetti, il flipping di case - ovvero l'investimento e spesso la ristrutturazione di una casa unifamiliare con l'intento di venderla per ricavarne un profitto - è diminuito rispetto alle altezze viste durante la pandemia COVID-19. Il numero di americani che agiscono come investitori nel mercato immobiliare è sceso del 38,85% tra il quarto trimestre del 2021 e quello del 2023, secondo il fornitore di dati immobiliari ATTOM Data Solutions. Fino al quarto trimestre del 2023, la quota di case acquistate dagli investitori è scesa dell'11% su base annua, secondo un rapporto della società immobiliare e ipotecaria Redfin.

Tuttavia, gli investitori immobiliari hanno speso 32,3 miliardi di dollari per le case negli Stati Uniti nel 2023, rispetto ai 33,6 miliardi di dollari dell'anno precedente, e i flipper hanno acquistato il 26% delle case a prezzo più basso nel quarto trimestre del 2023, secondo Redfin.

MERCATO FRENETICO

El Moussa di HGTV ha acquistato 91 case nel 2021 - ottenendo una rata media del mutuo di 600.000 dollari al mese. Poi i tassi ipotecari sono aumentati, le vendite di case nel sud della California sono crollate e lui si è ritrovato con un inventario che non poteva scaricare.

Il flipping di case dà il meglio di sé in un mercato frenetico di acquirenti, con un aumento dei prezzi e un incremento delle transazioni, ha affermato Chen Zhao, economista senior di Redfins. Dopo che la Fed ha iniziato ad aumentare i tassi nel marzo 2022 per ridurre l'inflazione, gli acquirenti e i venditori si sono trattenuti, creando una situazione di stallo nel mercato immobiliare.

I tassi alla fine hanno raggiunto un massimo di due decenni vicino all'8% in ottobre, e il mercato che ne è derivato ha presentato agli investitori lo stesso problema che devono affrontare gli acquirenti di case: inventario limitato e domanda tiepida.

I tassi si sono un po' attenuati: Freddie Mac ha dichiarato giovedì che la media dei mutui a tasso fisso a 30 anni era del 6,87%. Tuttavia, l'attuale scenario è un'impressionante differenza rispetto all'inizio della pandemia, quando i tassi ipotecari inferiori al 4% e l'aumento della domanda potevano promettere un profitto succulento.

MARGINI PIÙ BASSI, PROBLEMI DI LAVORO

Per Elisa Covington, un'investitrice con sede nella Baia di San Francisco, il ritorno sull'investimento durante il 2021 oscillava spesso tra il 60% e il 70%, ha detto, e a volte raggiungeva il 100%.

"Nel 2021 e all'inizio del 2022, i miei progetti ottenevano rendimenti molto più elevati", ha detto Covington. "Ma quest'anno il margine di profitto per la maggior parte dei miei progetti è stato in linea con le mie aspettative", dal 30% al 40%.

La mancanza di domanda da parte degli acquirenti di case avrebbe reso le cose più facili per gli investitori alla ricerca di case unifamiliari, ma la riduzione dell'inventario ha ampiamente superato questo aspetto, riducendo le tendenze di acquisizione.

Julio Martinez, co-proprietario e broker di JATS Properties a Los Angeles, ha detto che "il 2023 è stato un po' strano". L'anno scorso ha acquistato solo sei case, e anche in questo caso la causa è stata il pignoramento di molte proprietà. Se non fosse stato così, "probabilmente ne avremmo fatte solo una o due".

Alcune imprese di costruzione affermano che il raffreddamento degli investimenti in case ha ridotto l'attività commerciale. Ghulam Mustafa, proprietario di Sahara Builders, con sede a New York, ha dichiarato che il calo dei progetti di ristrutturazione a tutto tondo della sua azienda dopo la pandemia ha causato un calo del 40% dei profitti dal 2021 alla fine del 2023.

L'anno scorso è stato molto più lento rispetto alla pandemia, ha detto Mustafa.

Per gli appaltatori che non costruiscono nuove case, l'offerta costante di progetti in assenza di ristrutturazioni complete è sostituita da progetti di ristrutturazione a basso costo per i proprietari di case esistenti, ha detto Zhao di RedFin.

Per i proprietari di case, nel frattempo, i profitti più bassi hanno ridotto la manodopera che possono assumere per le ristrutturazioni, il che può rallentare le vendite.

Martinez di JATS Properties ha dovuto licenziare un tuttofare a tempo pieno, ha detto. Oltre al flipping di immobili, la sua azienda a conduzione familiare opera come broker e gestore di immobili, quindi la perdita di manodopera ha comportato una minore attenzione ai progetti di flipping di case.

"Abbiamo dovuto rallentare i nostri progetti e prestarli ai nostri clienti", ha detto Martinez. "Di solito abbiamo la priorità perché sono i nostri dipendenti. Ma quando non abbiamo i fondi per coprire i nostri progetti, li facciamo lavorare nelle case dei nostri clienti. In questo modo ci togliamo l'onere delle spese di quei dipendenti".

STELLE CADENTI

In mezzo al lento turnover, i flipper stanno diversificando le loro attività.

Martinez, che ha visto il volume delle transazioni nel 2023 dimezzarsi rispetto al 2021, ha iniziato a fare prestiti garantiti da immobili ad aspiranti investitori. Ed El Moussa, che aveva bisogno di prepararsi per le perdite che sapeva sarebbero arrivate dai progetti invenduti dei flipper, è passato all'acquisto di contratti di acquisto di case all'ingrosso e alla vendita agli investitori, operazioni che in genere danno margini minori ma sono meno rischiose del flipping tradizionale.

"Per prepararmi alle perdite che sarebbero arrivate, ho smesso di comprare case da girare e mi sono concentrato solo sulla vendita all'ingrosso", ha detto.

La storia è cambiata anche per il panorama televisivo dei reality flipper.

Le entrate pubblicitarie di HGTV sono scivolate da un massimo di quattro anni di 42,7 milioni di dollari nel 2021 a 32,6 milioni di dollari nel 2023, secondo i dati di iSpot.TV, una società di misurazione degli annunci televisivi, anche se continua a detenere una quota dominante nel suo segmento di mercato.

Spettacoli come The El Moussas hanno incorporato sempre più discussioni sulle tariffe, sul lento turnover e sull'accelerazione dei prezzi nella California del Sud per mantenere gli spettatori impegnati, ha detto Loren Ruch, responsabile dei contenuti per la casa di HGTV. L'attenzione per lo sviluppo dello show si è rivolta alle case secondarie indipendenti, ad esempio una casa per gli ospiti, e alla vita multigenerazionale.

"Le persone potrebbero non spendere grandi somme di denaro per progetti di design o di ristrutturazione, quindi stiamo anche esaminando una varietà di programmi con prezzi più accessibili, che magari si basano su una demolizione non eccessiva, ma si concentrano sullo spazio e sulla configurazione", ha detto Ruch. (Servizio di Amina Niasse; Redazione di Dan Burns e Anna Driver)