Il pieno effetto dei recenti aumenti dei tassi non si è ancora fatto sentire e le autorità hanno detto alle banche svedesi di conservare il capitale nel caso in cui la situazione si deteriori e i prestiti diventino negativi.

Le preoccupazioni per il settore hanno influenzato la valuta della corona e gli investitori stranieri hanno ridotto le partecipazioni in attività svedesi.

Dopo un crollo bancario negli anni '90 in Svezia - causato anche dal settore immobiliare commerciale - l'economia si è contratta per tre anni di fila e due banche sono state nazionalizzate.

QUAL È IL PROBLEMA?

Molte società immobiliari commerciali hanno preso in prestito troppo quando i tassi erano bassi e stanno lottando con l'aumento dei costi di interesse e di rifinanziamento dopo otto aumenti dei tassi da parte della banca centrale dalla primavera del 2022.

L'economia sta rallentando, i valori degli immobili sono in calo e gli sfitti sono destinati ad aumentare.

Le autorità affermano che i problemi sono limitati a poche aziende, ma hanno avvertito che una vendita di beni da parte di una di esse potrebbe colpire le valutazioni del settore. La proprietà incrociata potrebbe peggiorare i problemi.

Le agenzie di credito hanno già tagliato il rating di diverse aziende, alcune a "spazzatura", mostrando un alto rischio di insolvenza.

I prestiti alle imprese immobiliari rappresentano in media circa il 16% dei prestiti bancari. Handelsbanken ha la maggiore esposizione al settore immobiliare commerciale svedese, seguita da Swedbank, SEB e Nordea, secondo i dati di SEB.

Includendo i mutui alle famiglie - molte delle quali sono alle prese con pagamenti più elevati - il mercato immobiliare rappresenta oltre il 60% dei prestiti delle banche.

QUANTO HANNO PRESO IN PRESTITO LE AZIENDE IMMOBILIARI?

Le aziende immobiliari commerciali quotate in borsa avevano un debito in sospeso di circa 1.800 miliardi di corone (175 miliardi di dollari), secondo l'ultimo Rapporto di Stabilità dell'ente di vigilanza finanziaria. Il PIL della Svezia era di circa 6.000 miliardi di corone nel 2022.

I prestiti bancari rappresentano circa i due terzi dei prestiti.

I maggiori detentori di debito immobiliare commerciale sono gli investitori stranieri, seguiti da fondi svedesi, fondi pensione e compagnie assicurative, secondo la Riksbank.

QUANDO LE AZIENDE HANNO BISOGNO DI RIFINANZIARE I LORO PRESTITI?

Secondo la Riksbank, circa 105 miliardi di corone di debito scadono nel 2024, 122 miliardi nel 2025, 105 miliardi nel 2026 e 63 miliardi nel 2027.

La scadenza media del debito delle aziende svedesi è di circa 3-4 anni, più breve rispetto alla maggior parte dell'Europa. È probabile che i costi dei tassi di interesse aumentino man mano che il debito viene rinnovato.

UNA CRISI NEL SETTORE IMMOBILIARE COMMERCIALE POTREBBE PORTARE A UN CROLLO BANCARIO?

Nei test di stress, l'autorità di vigilanza finanziaria (FI) ha affermato che le banche potrebbero perdere circa 50 miliardi di corone se si verificasse una crisi nel settore immobiliare commerciale.

Le banche detengono riserve di capitale obbligatorie di circa 1,1 trilioni di corone e anche capitale aggiuntivo al di sopra di questo.

Tuttavia, la Riksbank ha affermato che è difficile prevedere se una crisi potrebbe influenzare la fiducia nel sistema finanziario nel suo complesso.

Il crollo di banche regionali come la Silicon Valley Bank negli Stati Uniti e il Credit Suisse in Svizzera nel 2023, dimostra che gli investitori e i depositanti possono perdere fiducia rapidamente e ritirare i loro contanti.

La Riksbank ha detto che le imprese immobiliari commerciali devono ristrutturare i loro bilanci e che le banche dovrebbero mantenere grandi riserve di perdita sui prestiti, nel caso in cui le cose dovessero peggiorare.

"La conclusione principale è che questo non rappresenta un rischio sistemico o una minaccia alla stabilità finanziaria", ha dichiarato a Reuters il Ministro dei Mercati Finanziari Niklas Wykman all'inizio di dicembre.

QUALI MISURE HANNO ADOTTATO LE AZIENDE IMMOBILIARI E SONO SUFFICIENTI?

Le aziende immobiliari indebitate hanno iniziato a riacquistare il debito, a vendere attività e a raccogliere capitale, ma i mercati rimangono difficili.

Le autorità affermano che è necessario fare di più e anche le aziende che non si trovano in difficoltà immediate potrebbero aver bisogno di ristrutturare, dato che i tassi di interesse rimarranno probabilmente alti per un po' di tempo.

COSA POTREBBERO FARE LE AUTORITÀ IN CASO DI CRISI?

Durante la crisi finanziaria del 2008-9, la Svezia ha garantito i debiti bancari e ha offerto prestiti agevolati per mantenere il credito in circolazione. Durante la pandemia, la banca centrale ha acquistato il debito pubblico e aziendale e il governo ha pagato i salari di alcuni dipendenti, ha concesso alle aziende sgravi fiscali temporanei e ha offerto garanzie di credito alle compagnie aeree.

L'autorità di vigilanza finanziaria potrebbe alleggerire i livelli di ponderazione del rischio delle banche per l'esposizione al settore immobiliare commerciale, attualmente al 35%, o abbassare i buffer anticiclici, che attualmente sono pari al 2% delle attività ponderate per il rischio.

La Svezia potrebbe anche istituire una 'bad bank' sostenuta dallo Stato, che rileverebbe i prestiti immobiliari commerciali in sofferenza concessi dalle banche, ha detto una fonte che ha familiarità con la questione.

Wykman ha affermato che il governo dispone di una "cassetta degli attrezzi ampia e profonda" ed è pronto ad "agire" se la stabilità finanziaria è minacciata.

(1 dollaro = 10,4151 corone svedesi)