Nelle ultime settimane, gli istituti di credito hanno ripetutamente ri-prezzato e ritirato le offerte di mutui per la casa, nel tentativo di tenere il passo con l'impennata dei costi di finanziamento, stimolati dalle aspettative di ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte della Banca d'Inghilterra, che sta combattendo contro un'inflazione ostinatamente alta.
Non sono solo i potenziali acquirenti e venditori di case ad essere preoccupati, ma anche i titolari di mutui esistenti che rischiano di subire aumenti vertiginosi dei rimborsi alla scadenza dei loro contratti a tempo determinato.
"L'ansia è ad un livello elevato", ha detto uno dei banchieri più anziani della Gran Bretagna, sottolineando l'instabilità dei tassi e della disponibilità dei prodotti, che hanno reso più difficile fare i conti sia per gli istituti di credito che per i mutuatari.
"È l'ansia che si crea a causare danni più lunghi", ha detto il banchiere.
Gli investitori sono in attesa di vedere quanto questo danneggerà l'attività del mercato immobiliare, che si è ripresa all'inizio del 2023 dalle turbolenze autunnali innescate dal programma economico "mini-bilancio" dell'ex Primo Ministro Liz Truss.
Il mercato immobiliare ha un'importanza totemica nell'economia britannica guidata dai consumi ed è strettamente legato alla fiducia dei consumatori.
HSBC è stato l'ultimo grande istituto di credito ad annunciare mercoledì un cambiamento nella sua linea di mutui, con un aumento dei tassi che entrerà in vigore giovedì.
"Siamo fermamente concentrati sul sostegno ai clienti per superare le attuali pressioni e fornire l'accesso a buone offerte. Tuttavia, negli ultimi giorni il costo dei fondi è aumentato e, come altre banche, abbiamo dovuto rifletterlo nei nostri tassi ipotecari", ha dichiarato HSBC in un comunicato.
Il tasso medio sui nuovi mutui a due anni è salito mercoledì al 5,90%, secondo il fornitore di dati immobiliari Moneyfacts - il più alto dal dicembre dello scorso anno, all'indomani del mini-bilancio.
Al 6%, i proprietari di casa si troverebbero ad affrontare lo stesso onere finanziario dei rimborsi che avevano alla fine degli anni '80, anche se i tassi ipotecari si aggiravano allora intorno al 13%, secondo l'analista del mercato immobiliare Neal Hudson, fondatore della società di consulenza BuiltPlace.
L'analisi di Hudson tiene conto del fatto che i mutuatari di oggi prendono in prestito somme molto più elevate rispetto al loro reddito - un rapporto che è passato da 2,0 alla fine degli anni Ottanta a circa 3,5 oggi - oltre alle modifiche fiscali e ai prodotti di prestito.
"Ci vuole un tasso ipotecario molto più basso per creare la stessa quantità di stress finanziario in termini di rimborsi, come faceva un tasso ipotecario a due cifre nei periodi precedenti", ha detto Hudson.
STRESS
La domanda ora è come lo stress del mercato ipotecario si ripercuoterà sull'economia reale.
I tassi swap a due anni - un fattore determinante per i costi dei mutui - sono aumentati di 95 punti base negli ultimi due mesi.
Storicamente, gli aumenti di 85 punti base o più presagiscono grandi cali annuali degli inizi di abitazioni nei trimestri successivi, come è accaduto quando i tassi swap hanno subito un'impennata nel 1989, 1994 e 2008, secondo un'analisi di Reuters.
Jamie Lennox, direttore del broker Dimora Mortgages, ha detto che non c'è "nessuna fine in vista" per i problemi del mercato dei mutui.
"Questa non è la notizia che le centinaia di migliaia di proprietari di casa vorranno sentire e farà venire i brividi", ha detto.
I mercati finanziari prevedono che il Bank Rate della BoE salga al 5,75% dal 4,5% attuale, a poca distanza dalla soglia del 6% utilizzata dalla BoE l'anno scorso nei suoi stress test sulle principali istituzioni finanziarie - un fatto che non sfugge ai dirigenti bancari.
Un sondaggio Reuters tra gli economisti pubblicato mercoledì indicava un picco più basso del 5,0% nel corso dell'anno, anche se alcuni ritenevano che potesse salire.
I banchieri senior affermano di voler concedere prestiti durante la tempesta e stanno riprezzando i prodotti ipotecari il più rapidamente possibile per rimanere aperti agli affari.
Ma i tassi dei prodotti devono muoversi in sincronia con la curva swap, che riflette il prezzo di mercato del denaro che poi viene prestato, con un margine in più.
I mutuatari devono quindi aspettarsi una volatilità nei prezzi dei mutui fino a quando i tassi swap non inizieranno a scendere, affermano i banchieri, e non c'è certezza su quando ciò potrebbe iniziare fino a quando i responsabili politici non avranno un maggiore controllo sull'inflazione.
Mentre questa lotta infuria, gli istituti di credito devono anche aumentare la due diligence per assicurarsi che i mutuatari possano permettersi comodamente di rimborsare i prestiti a tassi più costosi, per evitare di incorrere nella normativa sulla protezione dei consumatori e minimizzare il rischio di future insolvenze.
La BoE sottolinea che non si tratta di una ripetizione della crisi finanziaria del 2007-09, con le banche oggi molto meglio capitalizzate - il che in teoria significa che possono mantenere aperta l'offerta di credito anche in condizioni economiche più difficili.
RECESSIONE?
Finora, le famiglie britanniche si sono dimostrate sorprendentemente resistenti ai forti aumenti dei prezzi dei beni di uso quotidiano e al rapido aumento dei tassi di interesse che hanno fatto lievitare il costo dei mutui, delle carte di credito e di altri finanziamenti.
La maggior parte dei banchieri attribuisce questa forza ai grandi risparmi accumulati durante le chiusure pandemiche, ma con l'inflazione che si mantiene a livelli storicamente elevati, i britannici stanno nuovamente utilizzando il credito per sostenere le abitudini di spesa dello stile di vita, come i viaggi e l'intrattenimento.
"Il punto cruciale è che un gran numero di famiglie dovrà affrontare un forte aumento dei pagamenti dei mutui nel corso dell'anno", ha dichiarato a Reuters Philip Shaw, capo economista di Investec.
"In aggregato, ciò che ci si aspetta è un rallentamento sostanziale della spesa, ed è per questo che stiamo suggerendo che l'economia probabilmente cadrà in una lieve recessione, in gran parte a causa di questo", ha aggiunto.
Il consenso del sondaggio Reuters pubblicato mercoledì suggeriva che la Gran Bretagna avrebbe evitato la recessione, ma con una crescita debole.
