I prezzi degli appartamenti di Seul hanno registrato la settimana scorsa il calo più netto degli ultimi 26 mesi, mentre il volume delle transazioni nella capitale è sceso del 73% a giugno rispetto ad un anno prima.

Il debito di 2,6 quadrilioni di won (1,97 trilioni di dollari) legato al mercato immobiliare si trova di fronte a una prova importante con l'aumento dei costi di prestito, con un crollo e un aumento dei rimborsi dei mutui che potrebbero portare a un indebolimento dei consumi.

Con quasi tre quarti della ricchezza delle famiglie legata al settore immobiliare, i politici temono che un aumento dei tassi ipotecari possa aumentare le insolvenze e portare l'economia più vicina a una crisi finanziaria.

I coreani comuni stanno già sentendo la pressione - per Jane Jeon, una madre di 36 anni con un bambino di sei mesi nel centro di Seul, il crescente stress da mutuo significa che ha dovuto fare delle scelte difficili.

"Lo stipendio di mio marito ora non è sufficiente a coprire il nostro rimborso mensile, quindi devo interrompere il mio congedo di maternità e tornare al lavoro", ha detto Jeon, che inizialmente aveva pianificato di prendersi 15 mesi di pausa.

La sua famiglia paga 720.000 won in più al mese rispetto all'anno scorso per il suo mutuo da 500 milioni di won, che secondo il suo broker probabilmente aumenterà ulteriormente entro la fine dell'anno, portando il rimborso mensile totale a quasi 4 milioni di won, ovvero il 70% dello stipendio del marito.

I regolatori finanziari prevedono che il numero di persone che potrebbero non pagare i loro prestiti aumenterà di mezzo milione, fino a 1,9 milioni, una volta che il tasso medio dei mutui raggiungerà il 7% dall'attuale 5-6%.

Poiché il consumo di servizi e di materie prime derivante dagli investimenti edilizi rappresenta circa il 15% dell'attività economica, un crollo immobiliare, unito alla diminuzione delle esportazioni, rappresenterebbe un grosso freno alla crescita.

"Il sistema finanziario della Corea del Sud è uno dei più vulnerabili al mondo ai rialzi dei tassi d'interesse, in quanto l'aumento del debito a causa della pandemia è stato uno dei più alti", ha detto Seo Young-soo, analista di Kiwoom Securities.

"Coloro che hanno contratto di recente un'ipoteca e un prestito di credito, oltre a questo (per gli investimenti), si trovano ad affrontare i maggiori problemi".

MOLTI LATI NEGATIVI

La Banca di Corea ha aumentato i tassi di interesse di 1,75 punti percentuali dall'agosto dello scorso anno, compreso un aumento senza precedenti di 50 punti base questo mese.

Il tasso di riferimento [KROCRT=ECI] è ampiamente visto come un picco entro la fine dell'anno, al 2,75% dall'attuale 2,25%, che comprimerà ulteriormente le famiglie indebitate, mentre i tassi ipotecari locali saliranno dagli attuali massimi di nove anni.

Negli ultimi cinque anni, i prezzi delle case di Seoul sono più che raddoppiati in quella che è iniziata come una ricerca di case alimentata dagli stimoli e che si è trasformata in un passatempo nazionale, anche se le restrizioni più pesanti sui mutui hanno gettato molti millennial in difficoltà finanziarie.

La Corea del Sud aveva uno dei rapporti debito delle famiglie/PIL più alti al mondo, pari al 104,3% nel primo trimestre, secondo i dati di 36 grandi economie dell'Institute of International Finance.

I regolatori hanno cercato di mitigare l'impatto di qualsiasi debito delle famiglie sul sistema finanziario più ampio, offrendo ai mutuatari la possibilità di rifinanziare i prestiti a tasso fisso. Questo sollievo è arrivato solo due settimane dopo il rialzo dei tassi della BOK di questo mese.

"Miglioreremo la struttura del debito delle famiglie in modo rapido", ha dichiarato il Ministro delle Finanze Choo Kyung-ho all'inizio di questa settimana. "Quando il pacchetto di rifinanziamento previsto decollerà, la percentuale di debito delle famiglie a tasso variabile dovrebbe diminuire fino a 5 punti percentuali, scendendo sotto il 73% dal 78%".

Il rapporto tra debito e reddito disponibile ha raggiunto il 206% alla fine dell'anno scorso, il che significa che il debito delle famiglie è ora il doppio di quello che hanno per le spese di vita.

"Il nostro appartamento è tutto ciò che abbiamo, quindi lo faremo funzionare", ha detto Jeon. "Mi dispiacerebbe trasferirmi da Seoul".

(1 dollaro = 1.316,1100 won)