Non sorprende, almeno, per le migliaia di persone che sono scese a Miami questa settimana per le conferenze e gli incontri degli investitori, definiti collettivamente "Hedge Fund Week", che hanno indicato l'immobiliare commerciale come la più scarlatta delle bandiere rosse per l'anno a venire.
Proprio mentre le azioni di New York Community Bancorp crollavano di quasi il 40%, scatenando il più grande sell-off nei titoli delle banche regionali statunitensi dallo shock del marzo dello scorso anno, alcuni dei nomi più potenti della finanza lanciavano l'allarme.
"Ci sarà una resa dei conti. Quanto sia contenuta è TBD (da decidere)", ha detto Drew McKnight, co-CEO di Fortress Investment Group, durante un panel alla conferenza iConnections Global Alts 2024 di martedì.
"Anche in un ambiente benigno, anche in un atterraggio morbido... questa è un'area che sarà fonte di stress. Non credo che sarà un bagno di sangue... ma c'è agitazione, e il peggio di questa agitazione deve ancora arrivare", ha detto.
McKnight era uno dei quattro membri del "Wall Street Titans Panel", insieme a Dan Loeb di Third Point, Armen Panossian di Oaktree Capital Management e John Zito di Apollo. Centinaia di miliardi di dollari di attività gestite collettivamente e una diffidenza collettiva verso il settore immobiliare commerciale (CRE).
Per essere sicuri, nessuno ha parlato di una crisi o di un crollo immediato. E la risposta rapida e molto efficace della Federal Reserve allo shock bancario regionale dello scorso marzo dimostra che i responsabili politici hanno i tubi per spegnere gli incendi se dovessero ripresentarsi.
Invece, nei prossimi anni potrebbe esserci uno stillicidio costante di mutuatari che rifinanziano i mutui a tassi di interesse significativamente più alti, edifici che rimangono vuoti e valori delle attività che si dirigono verso sud.
"Non succederà da un giorno all'altro, ma vedo molte situazioni in cui il debito arriverà a scadenza e sarà molto difficile garantire un valore vicino a quello attuale", ha avvertito Zito di Apollo.
MURO DI PREOCCUPAZIONE PER LA MATURITÀ
Secondo Goldman Sachs, circa 1.200 miliardi di dollari di mutui commerciali sono in scadenza quest'anno e il prossimo. Si tratta di quasi un quarto di tutti i mutui commerciali in essere e del livello più alto registrato a partire dal 2008. I maggiori detentori sono le banche, con una quota del 40%.
Secondo altre stime, il 'muro delle scadenze' potrebbe raggiungere i 1.500 miliardi di dollari.
Qualunque sia la cifra, si tratta di molti mutuatari che dovranno rifinanziare i mutui a tassi due o addirittura tre volte più alti, grazie ai 500 punti base di rialzo dei tassi della Fed nel periodo 2022-23.
Non tutti saranno in grado di farlo, mettendo in difficoltà anche gli istituti di credito. E le piccole banche statunitensi sono più esposte della maggior parte: Torsten Slok, capo economista di Apollo, stima che quasi il 70% di tutti i prestiti CRE in essere sia detenuto da piccole banche.
Barry Sternlicht, CEO di Starwood Capital Group, una società di investimento focalizzata sul settore immobiliare con circa 115 miliardi di dollari di asset in gestione, ha emesso una nota ancora più cupa sul settore CRE e sulle banche che vi prestano.
"Il mercato degli uffici ha una crisi esistenziale in questo momento", ha detto Sternlicht alla conferenza Global Alts. "Si tratta di una classe di attività da 3.000 miliardi di dollari che probabilmente vale 1.800 miliardi di dollari. Ci sono 1.200 miliardi di dollari di perdite sparse da qualche parte, e nessuno sa esattamente dove siano".
Detto questo, la risposta della Fed allo shock bancario regionale dello scorso anno - ossia l'iniezione di liquidità tramite il Bank Term Funding Program (BTFP) - e il successivo rimbalzo dei mercati finanziari sono un forte promemoria per non lasciarsi trasportare troppo.
La Fed ha dichiarato che il BTFP sarà chiuso a marzo, ma pochi investitori scommetterebbero contro una rapida riapertura da parte della banca centrale o addirittura contro la creazione di nuovi strumenti per fornire liquidità o sostenere il mercato in caso di necessità.
(Le opinioni espresse qui sono quelle dell'autore, editorialista di Reuters)
