Il gruppo immobiliare è stato fondato nel 1993 dal suo attuale presidente, Jean-Claude Le Lan, la cui famiglia detiene una quota di circa il 40% nella società. Attualmente Argan possiede un portafoglio di un centinaio di magazzini con una superficie totale di 3,5 milioni di m2 e un tasso di occupazione del 99% (tornato al 100% all'inizio del 2023). La valorizzazione del parco è stimata a 3,942 miliardi di euro (escluse le imposte di trasferimento e con un tasso di capitalizzazione del 4,45%). Il 32% degli asset totali si trova nella regione di Parigi. Argan è un attore integrato che interviene in tutte le fasi di sviluppo, dalla ricerca di terreni alla costruzione, e che riceve anche redditi da locazione dai suoi clienti.

Fonte : Argan

Argan serve principalmente marchi di consumo che possiedono i beni stoccati (77% dei clienti) come Carrefour, L'Oréal, Casino e specialisti della logistica (23% dei clienti) come DHL, FM Logistic, e GXO Logistics, che possono essere mono-cliente o multi-cliente per natura. Il tasso di occupazione è attualmente del 99% e la durata media dei contratti di locazione è di 5,5 anni. I suoi tre principali clienti, Carrefour (29%), FM Logistic (8%) e Casino (6%), rappresentano il 43% del reddito da affitto annuale, mentre i primi 12 clienti rappresentano il 73% del reddito da affitto annuale. Gli altri 48 affittuari rappresentano quindi il 27% del reddito da locazione. Per quanto riguarda la ripartizione per settori economici, la distribuzione alimentare rappresenta il 41% degli affitti percepiti. Seguono la logistica/il trasporto (21%), l'abbigliamento (11%), l'e-commerce (8%), l'arredamento per la casa (6%), l'automobile (5%), l'agroalimentare (3%), la sanità (2%) e il resto pesa il 3%.

Fonte: Argan (Clienti principali)

Uno dei principali motori di questa evoluzione è l'ascesa dell'e-commerce, un mercato in cui la Francia è seconda in Europa grazie alle numerose aziende nel settore della moda. Questo ha aumentato di conseguenza la domanda di magazzini premium specializzati a causa della necessità di agilità e velocità nella gestione delle scorte. Argan era quindi ben posizionata per rispondere alla crescente domanda di spazi di stoccaggio di alta qualità e adatti alle esigenze dei clienti in Francia e ha approfittato del boom del mercato sviluppando i suoi siti di stoccaggio nella regione parigina.

Nel corso del decennio, il reddito annuo da locazione è passato da 44 milioni di euro nel 2011 a 166 milioni di euro nel 2022 (CAGR dell'11,7%). Anche il valore patrimoniale netto (NAV) è aumentato, passando da 195 milioni di euro a 2.406 milioni di euro nello stesso periodo (CAGR del 23,3%). Anche il suo bilancio è stato ridotto, e il debito/NAV è sceso da 2,58x a circa 0,8x grazie all'aumento degli utili.

Performance operativa e di Borsa

Risultato finale: Argan è uno dei pochi gruppi logistici specializzati ad aver registrato un rendimento superiore al 1000% negli ultimi dieci anni, e le ragioni che hanno contribuito a questa sovraperformance sono essenzialmente due.

In primo luogo, Argan monitora l'intero processo di creazione del valore, dalla pianificazione dei magazzini alla loro gestione locativa, discostandosi dalle pratiche comuni di altri attori dello stesso settore. L'onnipresenza di Argan nel processo di creazione del valore le offre la possibilità di proporre magazzini di alta qualità e adatti alle esigenze specifiche dei clienti. I magazzini sono diventati più tecnici e non basta più costruire un semplice grande cubo per soddisfare i principali clienti. Diversi parametri influenzano la performance economica dei magazzini, che si tratti della loro posizione geografica e della loro vicinanza ai clienti finali, della sicurezza e del rispetto delle normative, delle dimensioni, della qualità e dell'avanguardia delle strutture o ancora della strategia di locazione.

In secondo luogo, il track record operativo, la direzione strategica e le dimensioni di Argan ne fanno un'opzione preferenziale per i clienti, rafforzando la sua capacità di negoziazione nelle discussioni di locazione. Argan ha scelto di specializzarsi esclusivamente nei magazzini logistici, un terzo dei quali si trova in Île-de-France (Parigi), un’area della Francia essenziale per i clienti orientati al consumo. L'azienda gestisce anche diversi siti in varie regioni francesi, ampliando così la sua offerta per i clienti che desiderano limitare il numero dei loro locatori.

Argan ha molti punti di forza

Controlla internamente la catena di creazione del valore e ha un posizionamento ottimale come sviluppatore-investitore che le dà accesso ai prezzi di costo del costruttore. Argan presenta costi operativi tra i più bassi del settore, rappresentando meno dell'8% dei redditi da locazione. L'azienda applica una strategia di sviluppo incentrata su piattaforme logistiche premium, situate in posizioni strategiche e affittate a lungo termine a inquilini finanziariamente solidi. La direzione e gli azionisti lavorano fianco a fianco (la famiglia Le Lan possiede quasi il 40% del capitale sociale). Il tasso di occupazione è molto elevato (99%, anche 100%). I contratti sono di lunga durata (in media 5,5 anni) e sono stipulati con partner solidi (molti dei quali multinazionali).

Nel 2023, questi obiettivi di reddito da locazione ammontano a 182 milioni di euro, un aumento del 10% rispetto al 2022. Dopo un decennio di crescita, il 2022 ha segnato una pausa, che si è ripercossa sul prezzo dell'azione, tornato ai livelli pre-pandemici (fine 2019).

Secondo le parole del presidente, il gruppo ha affrontato un cambiamento nel ciclo caratterizzato dall'aumento dei tassi di interesse, dall'inflazione e dalla decompressione dei tassi di capitalizzazione. Nonostante tutto, la direzione rimane fiduciosa per il futuro. Malgrado il rallentamento dell'economia, l'inasprimento delle norme ambientali e le restrizioni sull'artificializzazione del suolo, l'azienda si basa su motori di crescita sostenibile come lo sviluppo dell'e-commerce e della logistica urbana e si impegna a ridurre l'impronta di carbonio dei suoi magazzini.

Secondo le parole del Presidente, il Gruppo ha affrontato un cambiamento del ciclo caratterizzato da tassi d'interesse in aumento, inflazione e decompressione dei tassi di capitalizzazione. Nonostante ciò, il management rimane fiducioso per il futuro. Nonostante il rallentamento dell'economia, l'inasprimento delle normative ambientali e le restrizioni sulle bonifiche, l'azienda punta su fattori di crescita sostenibili come lo sviluppo dell'e-commerce e della logistica urbana e si impegna a ridurre l'impronta di carbonio dei suoi magazzini.

Il loro successo, basato su un modello solido, sulla competenza e su una lunga esperienza nell'immobiliare logistico premium, dovrebbe continuare. Argan, come società immobiliare nel settore logistico, deve essere analizzata guardando il premio o lo sconto rispetto al valore patrimoniale netto. L'obiettivo è investire quando lo sconto è significativo mentre il potenziale di crescita rimane importante. I periodi migliori per gli azionisti sono stati dopo uno sconto significativo, come nel 2009 quando lo sconto era del 52-53% rispetto al NAV. Il prezzo dell’azione è raddoppiato nei due anni successivi. L'attuale sconto è del 35% e suggerisce un potenziale piuttosto interessante a medio-lungo termine.