CBRE GROUP, INC. 
La quantità di spazio affittato nel secondo trimestre è scesa di quasi il 50% rispetto a un anno fa ed è stata inferiore di un quarto rispetto alla media quinquennale pre-pandemia, secondo i dati di intermediazione forniti a Reuters.
Tuttavia, i prezzi di affitto hanno resistito e sono aumentati per gli spazi di fascia alta. Ma il crollo delle vendite di edifici per uffici dipinge un quadro più disastroso, in quanto il capitale rimane riluttante a investire in un mercato radicalmente cambiato dal lavoro a distanza.
"In sostanza, non c'è quasi nessun mercato per gli edifici per uffici in questo momento, perché le persone non sanno dove sia il fondo", ha detto Andrew Nelson, un economista immobiliare che dirige Nelson Economics a Washington.
La domanda è forte per gli spazi costosi nei beni trofeo, ma tutto il resto sta "diventando sempre più vuoto", ha detto. "Si tratta di un disastro ferroviario al rallentatore che richiederà anni, ma la situazione è grave ora e peggiorerà sempre di più".
A differenza dei cicli economici passati, il mercato degli uffici deve ancora correggersi dopo più di tre anni di flessione, ha detto Andrew Lim, direttore di ricerca presso Jones Lang LaSalle Inc a New York.
Gli investitori opportunistici che potrebbero liberare il mercato dagli uffici non necessari e contribuire a risollevare i valori stanno aspettando il momento giusto, restando in disparte, ha detto Lim.
"Sappiamo che c'è molto capitale in giro, sia da parte di aziende nazionali che di fondi sovrani", ha detto. Ma "gli edifici che tornano ai creditori o che vengono pignorati non sono così diffusi come alcuni degli opinionisti più pessimisti avevano previsto".
Il numero di edifici a Manhattan con saldi di mutuo superiori al loro valore di mercato è salito nel secondo trimestre a 112, con 33,4 milioni di metri quadrati di spazio, da 73 con 15,1 milioni di metri quadrati di spazio nel trimestre precedente, secondo JLL.
La differenza nella valutazione attuale dei 112 edifici rispetto al loro ultimo prezzo di vendita, per lo più precedente alla pandemia, ammonta a 38,3 miliardi di dollari, secondo JLL. Si tratta di un calo rispetto alla perdita di valutazione di 75,8 miliardi di dollari del primo trimestre, secondo il brokeraggio.
Il più grande boom edilizio a New York da decenni, e le ristrutturazioni di edifici che spesso costano 100 milioni di dollari o più, hanno mantenuto alta l'offerta di uffici e favorito gli inquilini in cerca di locazione.
Da un anno all'altro, l'assorbimento netto negativo - quando l'aumento dell'offerta e l'aumento dello spazio lasciato libero sono superiori alla quantità di spazio affittato - è ora di 2,75 milioni di piedi quadrati, ha dichiarato questa settimana il broker CBRE Group Inc.
L'aumento dell'assorbimento negativo arriva nonostante il numero di posti di lavoro in uffici a Manhattan superi i livelli pre-pandemia.
I metri quadrati affittati sono diminuiti del 46,7% rispetto al secondo trimestre dell'anno scorso ed è stato il volume trimestrale più basso dal primo trimestre del 2021, ha dichiarato JLL in un rapporto.
E Savills Plc ha dichiarato che lo spazio disponibile diretto per uffici a Manhattan misura ora 70,4 milioni di metri quadrati, il massimo della storia.
"Le persone parlano di conversione in abitazioni, e questo è certamente possibile per alcuni, ma il potenziale è decisamente sopravvalutato", ha detto Nelson, gettando acqua fredda sulle speranze che la conversione su larga scala possa ridimensionare il mercato.
LE CONCESSIONI AUMENTANO NELLA FASCIA ALTA
I proprietari hanno aumentato le concessioni per sostenere gli affitti richiesti - una metrica chiave nei prestiti immobiliari commerciali che i finanziatori utilizzano per giudicare le entrate che una proprietà può generare - che sono rimasti stabili durante la pandemia.
"Gli affitti richiesti nel complesso non si sono spostati dal 2019, il che è un'anomalia se si considerano i cicli passati", ha detto Lim. "Sappiamo che forse questo non è il vero stato del mercato".
Gli affitti effettivi netti, che includono concessioni come le indennità per gli inquilini per migliorare un ufficio, sono raddoppiati a 106 dollari per piede quadrato quest'anno da 53 dollari nel 2020 per gli edifici trofeo, ha detto Lim.
Ma l'affitto effettivo netto per gli uffici in edifici di Classe B più vecchi è aumentato a malapena durante la pandemia, a 50 dollari da 48 dollari, un segno della biforcazione del mercato tra la domanda per il meglio e la mancanza di qualità inferiore.
Mark Berry, direttore generale dei rating del credito REIT presso Kroll Bond Rating Agency LLC a New York, ha affermato che il capitale vede un'opportunità, ma è difficile sottoscrivere prestiti per gli edifici ad uso ufficio, poiché le vendite sono così poche che è difficile giudicare il valore reale.
"Non credo che i valori siano ancora al punto in cui questi pool di capitale sono pronti a mettere il denaro al lavoro".
