Il 18 ottobre 2022, Eterna Therapeutics Inc. (la Società) ha stipulato un contratto di sublocazione (la Sublocazione) con E.R. Squibb & Sons, L.L.C., (Sublocatore), per uffici e laboratori (i Locali). I Locali consistono in circa 45.500 piedi quadrati al nono piano dell'edificio in costruzione situato al 250 Water Street, Somerville, Massachusetts 02141. L'affitto del subaffitto inizia alla data più vicina tra (i) la data in cui la Società inizia le attività commerciali dai Locali e (ii) la data in cui ricorre l'anniversario di un anno dalla data più recente tra (A) il 18 ottobre 2022 e (B) la data in cui il Sublocatore ottiene il consenso del locatore principale per il subaffitto (tale data applicabile, la Data di inizio dell'affitto).

La Sublocazione ha una durata di 10 anni a partire dalla Data di Inizio dell'Affitto (la Durata), soggetta a una proroga di cinque anni in conformità ai termini della Sublocazione. Ai sensi della Sublocazione, entro due giorni lavorativi dal ricevimento del consenso del locatore principale alla Sublocazione, la Società consegnerà al Sublocatore un deposito cauzionale sotto forma di lettera di credito dell'importo di 4.095.000,00 dollari. A condizione che non si verifichino eventi di inadempienza da parte della Società ai sensi della Sublocazione, la lettera di credito sarà ridotta su base incrementale nel corso della Durata.

Ai sensi della Sublocazione, la Società ha accettato di pagare un affitto base di 455.000,00 dollari al mese durante il primo anno della Durata, aumentando su base incrementale ogni anno successivo della Durata, oltre alle tradizionali spese di locazione, tra cui alcune tasse, spese operative e utenze.