FRANKLIN BSP REALTY TRUST, INC. 
Negli ultimi mesi, le banche hanno cercato di rielaborare i termini del debito CRE in scadenza per evitare le insolvenze dei prestiti, ma hanno richiesto un'ulteriore infusione di capitale azionario, offrendo ai finanziatori privati l'opportunità di fornire un finanziamento di salvataggio attraverso il debito mezzanino, l'equity privilegiato o l'equity comune fresco, hanno detto le fonti del settore.
Inizialmente questi workout si sono concentrati sul settore degli uffici, ma ora si stanno estendendo al settore multifamiliare, industriale e alberghiero. E queste ristrutturazioni stanno diventando matematicamente insostenibili anche per i finanziatori privati. Questo sta accadendo perché il reddito da locazione, in tutti i settori, non riesce a tenere il passo con l'aumento dei costi di servizio del debito, hanno detto diversi operatori del settore.
"Il debito è disponibile, ma non nella stessa quantità di prima ed è anche significativamente più costoso. Rimangono poche scelte, e nessuna di queste è ideale", ha detto Mike Comparato, presidente di Franklin BSP Realty Trust.
I costi di prestito per il mercato CRE sono aumentati più del reddito, una situazione provocata dal più forte balzo dei tassi di interesse da decenni. Tra i fattori esacerbanti ci sono gli standard di prestito più rigidi dopo i fallimenti delle banche regionali di marzo e il calo dell'occupazione degli uffici dopo il COVID.
È un momento fantastico per essere un finanziatore privato", ha dichiarato Jeff Holzmann, COO di RREAF Holdings, investitore immobiliare con sede in Texas. "Ma questo non significa che ogni opportunità che si presenta sia buona".
Ci sono attività che potrebbero non riprendersi mai, anche con tassi di interesse più bassi, perché si trovano in città in cui il mercato si sta deteriorando a causa della criminalità e del declino demografico. Alcune necessitano anche di grandi investimenti per un'inversione di tendenza, il che incide sui rendimenti, ha detto.
NESSUNA OPZIONE REALE
La crescente cautela dei finanziatori privati peggiorerà la scarsità di liquidità per i proprietari di immobili che non hanno una vera opzione di uscita.
I massimali di tasso di interesse biennali che proteggevano dall'aumento dei tassi scadono nei prossimi anni, e i nuovi massimali che prima costavano migliaia di euro ora costano decine di milioni di dollari, hanno detto diversi operatori del settore.
Poiché le valutazioni degli immobili sono scese a causa dell'indebolimento dei fondamentali, i mutuatari si sono anche qualificati per un prestito di rifinanziamento senior più piccolo, a tassi superiori di almeno 500 punti base.
Razmig Boladian, co-managing partner di Rubicon Point Partners, ha detto che anche se gli istituti di credito spingono i proprietari di immobili ad uso ufficio a ottenere un prestito a qualsiasi tasso di interesse per un rifinanziamento, non possono farlo perché i mutuatari non sono in grado di rimborsare i loro prestiti e gli istituti di credito non hanno la disponibilità di bilancio per concedere prestiti.
"Il mercato è in tensione per quanto riguarda la liquidità; è una situazione di stallo assoluto. Anche con un calo massiccio delle valutazioni degli edifici sfitti, non c'è garanzia di generare rendimenti che giustifichino l'investimento", ha aggiunto.
Anche la vendita di un'attività sta diventando più difficile. O non ci sono acquirenti o c'è un gruppo limitato che richiede una valutazione così bassa che i proprietari esistenti potrebbero ritrovarsi senza proventi dopo aver pagato i prestiti, ha detto Claudia Faust, co-fondatrice e managing partner di Hawkeye Partners, un investitore immobiliare.
Anche se le stime variano, si prevede che quasi 2.000 miliardi di dollari di debito CRE matureranno nei prossimi due anni, il che aumenterà la domanda di liquidità privata.
"C'è una scarsità di finanziatori sul mercato. L'anno scorso ci confrontavamo regolarmente con 5-10 finanziatori quando emettevamo un nuovo preventivo, ma quest'anno, spesso, siamo l'unico finanziatore a presentare un preventivo", ha detto Alex Horn, managing partner di BridgeInvest, un finanziatore privato di mutui CRE.
Sono sulla buona strada per ricevere richieste per 40 miliardi di dollari di prestiti nel 2023, rispetto a poco più di 20 miliardi di dollari nel 2022, ma solo il 2% potrebbe finalmente ottenere un prestito, in quanto alcuni di essi erano sovra-livellati e probabilmente in difficoltà con i pagamenti del servizio del debito, ha detto Horn.
Jay Hiemenz, presidente e direttore operativo di Alliance Residential, ha detto che, a seconda del settore immobiliare, potrebbero essere necessari 3 anni o più per arrivare a un ciclo di ripresa.
Alcuni finanziatori privati rischiano di finire per ridurre i loro portafogli, che sono costosi da gestire, ha aggiunto.
L'attuale tasso di morosità per i prestiti in titoli garantiti da ipoteca commerciale è del 4,76%, ma si prevede che si avvicinerà al 10,51% nei prossimi anni - il picco toccato durante la crisi finanziaria globale, secondo Moody's Analytics.
Ma il responsabile dell'economia immobiliare commerciale Thomas LaSalvia ha detto che la probabilità di un effetto di contagio è bassa.
"Ci sarà un'eliminazione di una buona parte dell'eccesso di offerta di beni che non funzionano più nell'economia attuale, ma non ci sono prove sufficienti per provocare una crisi sistemica", ha aggiunto. (Servizio di Shankar Ramakrishnan; Redazione di Anna Driver)
