Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S p A : Progetto di bilancio annuale 2023

IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE

SOCIETA' DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATA S.P.A.

Sede legale in Bologna, Via Trattati Comunitari Europei 1957-2007 n.13, n. Iscrizione al Registro Imprese di Bologna e Partita IVA 00397420399

REA di Bologna 458582

Capitale Sociale sottoscritto e versato Euro 650.000.000,00

Bilancio Consolidato Gruppo IGD e

Progetto di Bilancio di esercizio IGD SIIQ S.p.A. al 31 dicembre 2023

1.	IL GRUPPO IGD ........................................................................................................ 5
1.1	// Lettera agli Azionisti .................................................................................................................. 5
1.2	// Organi Societari e di Controllo e Struttura di Governance - dati di sintesi ........... 15
1.2.1	Azionariato .......................................................................................................................................... 16
1.2.2	Consiglio di Amministrazione .............................................................................................................. 16
1.2.3	FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE ............................................................... 17
1.2.4	SISTEMA DI CONTROLLO E RISCHI - funzionamento Comitati .......................................................... 18
2.	RELAZIONE SULLA GESTIONE ............................................................................... 19

2.1 // Il Gruppo IGD .................................................................................................................................... 19

2.2	// Andamento dell'esercizio 2023 ............................................................................................ 26
2.2.1	Analisi economica ................................................................................................................................ 26
2.2.2	Analisi patrimoniale e finanziaria ......................................................................................................... 39
2.3	// Indicatori di Performance EPRA ........................................................................................... 44
2.4	// IL TITOLO .................................................................................................................................... 52
2.5	// EVENTI RILEVANTI DELL'ESERCIZIO ................................................................................. 58
2.6	// Il Portafoglio Immobiliare ....................................................................................................... 63
2.6.1	IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ........................................................................................................ 66
2.6.2	ANALISI DI DETTAGLIO DEL PATRIMONIO DI PROPRIETA' ............................................................... 72
2.6.2.1	ITALIA ................................................................................................................................................. 72
2.6.2.2	ROMANIA ............................................................................................................................................ 75
2.7	// Valutazioni degli esperti indipendenti ............................................................................... 78
2.8	// Il Regime speciale SIIQ: Quadro normativo e informativa sul rispetto dei requisiti
da parte della società ............................................................................................................... 120
2.9	// Organizzazione e Risorse umane ....................................................................................... 123
2.10	// Sostenibilità: strategia e performance 2023 ................................................................. 128
2.10.1	I temi material ............................................................................................................................... 129
2.10.2	Gli obiettivi di sostenibilità (collegati alla pianificazione) .................................................... 129
2.10.3	I rischi e le politiche/azioni collegate ....................................................................................... 132
2.11	// Evoluzione prevedibile della gestione .............................................................................. 133
2.12	// Principali rischi e incertezze cui IGD SIIQ SPA e il Gruppo sono esposti ............ 133
2.12.1	Rischi Strategici: ........................................................................................................................... 134
2.12.2	Rischi Operativi: ............................................................................................................................ 140
2.12.3	Rischi di Compliance .................................................................................................................... 145
2.12.4	Rischi Finanziari ............................................................................................................................ 148
2.12.5	Altre considerazioni ...................................................................................................................... 150
2.13	// Operazioni infragruppo e con parti correlate ................................................................. 151
2.14	// Azioni Proprie ........................................................................................................................... 151
2.15	// Attività di ricerca e sviluppo ............................................................................................... 151
2.16	// Operazioni significative ........................................................................................................ 151
2.17	// Commento sull'andamento economico e finanziario della Capogruppo ............... 152

3.	RELAZIONE SUL GOVERNO SOCIETARIO E GLI ASSETTI PROPRIETARI .............. 154
3.1	// PROFILO DELL'EMITTENTE ................................................................................................. 155
3.2	// INFORMAZIONI SUGLI ASSETTI PROPRIETARI (ex art. 123-bis, comma 1, TUF)
ALLA DATA DEL 27 FEBBRAIO 2024 .................................................................................... 156
3.3	// COMPLIANCE (ex art. 123-bis, comma 2, lett. a), prima parte, TUF) ..................... 159
3.4	// CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE ................................................................................... 159
3.4.1	RUOLO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE .................................................................... 159
3.4.2	NOMINA E SOSTITUZIONE (ex art. 123-bis, comma 1, lett. l), prima parte, TUF) ........... 161
3.4.3	COMPOSIZIONE (ex art. 123-bis, comma 2, lett. d) e d-bis), TUF) ..................................... 162
3.4.4	FUNZIONAMENTO DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (ex art. 123-bis, comma 2, lett.
d), TUF) ........................................................................................................................................... 169
3.4.5	RUOLO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE .................................... 172
3.4.6	CONSIGLIERI ESECUTIVI ............................................................................................................ 173
3.4.7	AMMINISTRATORI INDIPENDENTI E LEAD INDEPENDENT DIRECTOR ............................. 176
3.5	// GESTIONE DELLE INFORMAZIONI SOCIETARIE ........................................................... 177
3.6	// COMITATI INTERNI AL CONSIGLIO (ex art. 123-bis, comma 2, lett. d), TUF) ..... 179
3.7	// AUTOVALUTAZIONE E SUCCESSIONE DEGLI AMMINISTRATORI - COMITATO PER
LE NOMINE E PER LA REMUNERAZIONE ........................................................................... 180
3.7.1	AUTOVALUTAZIONE E SUCCESSIONE DEGLI AMMINISTRATORI ........................................ 180
3.7.2	COMITATO PER LE NOMINE E PER LA REMUNERAZIONE ...................................................... 182
3.8	// REMUNERAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ................................................................. 184
3.9	// SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E GESTIONE DEI RISCHI - COMITATO
CONTROLLO E RISCHI .............................................................................................................. 185
3.9.1	CHIEF EXECUTIVE OFFICER ........................................................................................................ 194
3.9.2	COMITATO CONTROLLO E RISCHI ............................................................................................. 195
3.9.3	RESPONSABILE DELLA FUNZIONE DI INTERNAL AUDIT ....................................................... 198
3.9.4	IL MODELLO ORGANIZZATIVO ex D.lgs. 231/2001 ................................................................ 199
3.9.5	SOCIETA' DI REVISIONE ............................................................................................................. 201
3.9.6	DIRIGENTE PREPOSTO ALLA REDAZIONE DEI DOCUMENTI CONTABILI SOCIETARI ...... 201
3.9.7	COORDINAMENTO TRA I SOGGETTI COINVOLTI NEL SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E
DI GESTIONE DEI RISCHI ........................................................................................................... 202
3.10	// INTERESSI DEGLI AMMINISTRATORI E OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE 203
3.11	// COLLEGIO SINDACALE .......................................................................................................... 205

• 3.11.1 NOMINA E SOSTITUZIONE .......................................................................................................... 205

• 3.11.2 COMPOSIZIONE E FUNZIONAMENTO (ex. art. 123-bis, comma 2, lett. d) e d-bis), TUF)206

• 3.12 // RAPPORTI CON GLI AZIONISTI .......................................................................................... 211

• 3.13 // ASSEMBLEE (ex. art. 123-bis, comma 2, lett. c), TUF) ............................................... 212

• 3.14 // ULTERIORI PRATICHE DI GOVERNO SOCIETARIO (ex art. 123-bis, comma 2, lett.

  a), seconda parte TUF .............................................................................................................. 214

• 3.15 // CAMBIAMENTI DALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO DI RIFERIMENTO ................ 214

3.16

// CONSIDERAZIONI SULLA LETTERA DEL PRESIDENTE DEL COMITATO PER LA

CORPORATE GOVERNANCE ................................................................................................... 214

TABELLE ............................................................................................................................ 215

4.	GRUPPO IGD BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2023 ........................... 220
4.1	// Conto economico consolidato ............................................................................................ 221
4.2	// Conto economico complessivo consolidato ................................................................... 222
4.3	// Situazione patrimoniale- finanziaria consolidata ......................................................... 223
4.4	// Prospetto delle variazioni del patrimonio netto consolidato .................................... 224
4.5	// Rendiconto finanziario consolidato .................................................................................. 225
4.6	// Note di commento ai prospetti contabili ......................................................................... 226
4.7	// Direzione e coordinamento .................................................................................................. 301
4.8	// Elenco delle partecipazioni rilevanti ................................................................................ 302
4.9	// Informazioni ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob
......................................................................................................................................................... 303
4.10	// Attestazione del bilancio consolidato .............................................................................. 304
4.11	// Relazione della Società di Revisione ............................................................................... 305
5.	IGD SIIQ S.P.A. Progetto di Bilancio di esercizio al 31 dicembre 2023 ................. 312
5.1	// Conto economico .................................................................................................................... 313
5.2	// Conto economico complessivo ........................................................................................... 314
5.3	// Situazione patrimoniale-finanziaria .................................................................................. 315
5.4	// Prospetto delle variazioni del patrimonio netto ............................................................ 316
5.5	// Rendiconto finanziario .......................................................................................................... 317
5.6	// Note di commento ai prospetti contabili ......................................................................... 318
5.7	// Proposta di approvazione del bilancio e di distribuzione di dividendi ................... 387
5.8	// Direzione e coordinamento .................................................................................................. 388
5.9	// Informazioni ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob
......................................................................................................................................................... 389
5.10	// Attestazione del bilancio d'esercizio ............................................................................... 390
5.11	// Allegati ....................................................................................................................................... 391
5.12	Relazione della Società di Revisione ................................................................................... 393
5.13	Relazione del Collegio Sindacale .......................................................................................... 399
6.	GLOSSARIO .......................................................................................................... 418

1.

IL GRUPPO IGD

1.1

// Lettera agli Azionisti

Nel 2023 IGD ha registrato un Utile Netto Ricorrente, o FFO, di 55,4 milioni di euro, in riduzione di 11,74 milioni di Euro rispetto al 2022: una performance determinata dai maggiori oneri a servizio del debito, che i migliori risultati della gestione operativa non sono riusciti a compensare.

Questo risultato è stato profondamente condizionato dal contesto esterno con il quale ci siamo dovuti misurare. Dopo avere superato le difficoltà indotte dalla pandemia, abbiamo infatti dovuto fronteggiare uno scenario caratterizzato da forti tensioni geopolitiche e da un'elevata inflazione. La politica monetaria, volta a riportare la galoppante crescita dei prezzi sotto controllo, si è concretizzata in una sequenza di ben dieci rialzi consecutivi dei tassi d'interesse da parte della BCE, tra il luglio 2022 e l'ottobre 2023, che da zero ne ha portato il livello al 4,5%.

"IGD non ha subito passivamente questo scenario, dal momento che opera seguendo una solida strategia, orientata al lungo termine. Una strategia che ha già permesso alla Società di attraversare momenti di profonde crisi finanziarie e macroeconomiche, dal 2005 a oggi".

Guardando ai risultati del 2023, possiamo affermare che l'attenta politica commerciale e di gestione del patrimonio immobiliare ha in effetti permesso di conseguire una serie di progressivi miglioramenti a livello di metriche operative, facendo leva su un efficace modello di business.

Anche sul fronte della gestione finanziaria abbiamo realizzato concreti risultati, considerato che nel 2023 abbiamo rifinanziato, in anticipo rispetto alle scadenze, una frazione importante dello stock del debito totale per circa 650 milioni di Euro, allungandone peraltro la durata media. Il momento nel quale ci siamo trovati a realizzare queste operazioni di liability management ci ha tuttavia costretti a subire condizioni che hanno reso il costo del debito di IGD molto più oneroso.

Il più elevato costo del denaro ha avuto ripercussioni negative sul Bilancio 2023 del Gruppo IGD anche perché ha concorso a determinare una riduzione del 5,4% delle valutazioni indipendenti del patrimonio immobiliare, attraverso l'incremento nei tassi di attualizzazione utilizzati nei modelli delle perizie. Questo si è riflesso sia sul Conto Economico, in termini di Variazione negativa del Fair Value, sia sul principale indicatore di equilibrio patrimoniale, generando un aumento del Loan-to-Value.

Molti dei risultati che abbiamo conquistato nel 2023 e dei progetti che abbiamo realizzato non sono visibili nei numeri, ma sono un patrimonio di asset, tangibili e intangibili, su cui IGD potrà contare negli esercizi futuri. In un contesto che ci auguriamo si normalizzi quanto prima, le conquiste maturate nel 2023 avranno modo di esprimere nel tempo il proprio impatto positivo, offrendo un contributo apprezzabile anche in termini numerici.

Con questo spirito ripercorriamo, qui di seguito, le politiche che abbiamo implementato nel corso dell'anno e analizziamo i fattori che hanno determinato i risultati dell'esercizio 2023.

Le metriche operative riflettono le ricadute positive delle politiche adottate negli ultimi anni

Il 2023 raccoglie i frutti delle valide politiche impostate negli anni più recenti, allo scopo di gestire la vacancy e gli effetti negativi dell'inflazione, che ha impattato non solo sui margini dei retailer presenti nei centri commerciali, ma anche sui budget di spesa delle famiglie.

La politica di scontistica temporanea ha consentito di gestire le situazioni di maggiore difficoltà senza rinegoziare i contratti preesistenti, che proteggono la redditività del business IGD dal momento che sono indicizzati all'inflazione. L'efficacia di questa scelta è chiaramente riflessa nella percentuale di crediti incassati da IGD sul fatturato 2023, che oggi si aggira intorno al 97%, evidenziando un miglioramento rispetto al dato di un anno fa, quando era risultata di circa il 96%. Allo stesso tempo, la financial occupancy del portafoglio italiano si è mantenuta su livelli elevati, registrando a fine anno un tasso del 95,3%.

Nell'arco del 2023, la squadra di IGD in Italia ha siglato 188 nuovi contratti, di cui 135 per rinnovi e 53 per rotazione dei retailer. Complessivamente è stato ricontrattualizzato il 13,5% del totale del portafoglio italiano, con canoni pressoché stabili (-0,45%): un risultato che leggiamo in chiave positiva, considerato che i contratti rinegoziati partivano da livelli di canoni di locazione che erano già stati adeguati all'inflazione.

Crescono le vendite delle gallerie e quelle degli ipermercati

Le vendite degli operatori nelle gallerie italiane di IGD nel 2023 sono risultate in crescita del 4,3% rispetto all'anno precedente, a fronte di un'analoga dinamica degli ingressi, in aumento del 4,5%. Le vendite del 2023 superano inoltre del 6,2% i livelli del 2019, l'ultimo anno non impattato dalla pandemia, nonostante gli ingressi siano rimasti di un 13,2% inferiori ai livelli del 2019.

Da non trascurare, infine, i positivi andamenti delle ancore alimentari presenti in tutti i centri commerciali IGD, che hanno registrato fatturati in aumento del 3,9% rispetto al 2022 e superiori dell'1,6% rispetto ai livelli del 2019.

Si consolida inoltre la tendenza a una minore frequenza di visite nell'arco della settimana, a fronte di un aumento della spesa per ogni scontrino per circa +1,4%.

Le vendite delle varie categorie merceologiche aumentano in modo diffuso

Si conferma, anche nel 2023, un fenomeno già osservato nel 2022: su base annua, le vendite migliorano in modo trasversale attraverso l'intero mix di offerta dei centri commerciali di IGD.

L'unica eccezione è rappresentata dall'Elettronica, in contrazione del 2,4% dopo i picchi di vendite del biennio 2020-2021.

Nel panorama di generalizzato miglioramento, spicca la performance della Ristorazione, i cui ricavi aumentano del 15,5% su base annua. Il deciso recupero si spiega con la riduzione delle giornate di lavoro da casa, che ha sostenuto la domanda nella pausa per il pranzo, e per effetto dell'arricchimento delle tipologie di offerta, grazie al lavoro fatto dalla squadra di IGD per inserire nuovi formati, dai fast food alle steakhouse. Da non sottovalutare il rimbalzo del 51,3% dei ricavi dei Cinema, che ha inciso positivamente non solo sul numero di ingressi, ma ha anche sostenuto la ristorazione nella fascia serale. I brillanti andamenti di questi settori confermano come IGD abbia definitivamente recuperatola propria autentica dimensione di "spazio da vivere", che nel biennio 2020-2021 era risultata inevitabilmente penalizzata.

Molto dinamico anche il comparto del Beni per la casa, che nel 2023 cresce del 15,4%, soprattutto nei punti vendita di grande dimensione. Prosegue inoltre con un incremento a doppia cifra anche il settore della Cura della persona e della salute, i cui ricavi fanno registrare complessivamente un progresso dell'11,1%, soprattutto per l'effetto trainante delle vendite delle profumerie e dei negozi di ottica. Mostra una dinamica positiva anche l'Abbigliamento, che, dopo essere cresciuto del 13,5% nel 2022, nell'ultimo anno ha fatto segnare un ulteriore miglioramento del 3,5%: un tassello importante nel determinare il quadro d'insieme, visto che questa merceologia pesa per il 49,3% sul totale delle vendite delle gallerie italiane di IGD.

IGD ha offerto una risposta convincente a un contesto sfidante, intercettando le preferenze dei visitatori

Complessivamente l'andamento delle vendite conferma la capacità del centro commerciale di soddisfare le esigenze dei visitatori e di rispondere alle nuove tendenze di consumo: una capacità che abbiamo testato anche a fronte di una indebolita capacità di spesa delle famiglie in un contesto di forte inflazione.

Sul lato delle sfide che l'inflazione ci ha posto, possiamo poi affermare di avere offerto una convincente risposta andando a rivedere con più intensità e frequenza il tenant e il merchandising mix. Attraverso un continuo ripensamento della nostra proposta commerciale, siamo infatti riusciti a intercettare le nuove preferenze dei consumatori e a stimolarne gli acquisti.

Le 22 nuove insegne che abbiamo inserito nel portafoglio italiano nel 2023, per esempio, sono concentrate in particolare nelle attività che si sono rivelate quelle con le migliori dinamiche: ristorazione, cultura, tempo libero e regalo.

Un nuovo modo di lavorare sul fronte commerciale e della gestione del patrimonio, fino a poco tempo fa inimmaginabile

I soddisfacenti risultati ottenuti in termini di metriche operative sono il risultato di un lavoro sistematico di riposizionamento dei centri e di minimizzazione della vacancy. Per realizzare questi cambiamenti, entro tempi che in passato avremmo ritenuto impossibili, abbiamo organizzato tavoli di lavoro che hanno visto operare in simbiosi la squadra del commerciale con quella della gestione patrimonio.

Siamo convinti infatti che il centro commerciale rimanga un format molto valido nel modo in cui il modello di business di IGD lo interpreta, ma siamo altrettanto convinti che il centro commerciale di oggi debba essere prima di tutto "flessibile", per rispondere in tempi rapidi ai mutamenti delle esigenze dei retailer presenti e per consentirci di riorientare diversamente il mix di offerta, con l'inserimento continuo di nuovi marchi e di nuove merceologie.

"Dietro le buone metriche operative che abbiamo consuntivato nel 2023 sta dunque questo lavoro, che significa intuire per tempo le ri-commercializzazioni da attuare e realizzare rapidamente le opere necessarie ad accogliere le nuove insegne".

Sono proseguiti i mirati investimenti della pipeline

Nel corso del 2023, IGD ha realizzato investimenti per circa 25 milioni di euro, rispetto ai 35 milioni di Euro realizzati nell'anno precedente.

Oggi gli investimenti rispondono all'esigenza di assecondare un continuo ripensamento dell'offerta commerciale attraverso interventi di fit-out, inoltre riguardano progetti di restyling e refurbishment, interventi in chiave ESG - installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di ricarica dei veicoli elettrici, etc - e manutenzione degli asset, con l'obiettivo di migliorarne l'efficienza energetica e la resilienza a fronte di fenomeni climatici di forte intensità.

"Abbiamo dunque seguito un approccio

ben calibrato all'allocazione delle risorse

disponibili per gli investimenti, che

prevediamo di mantenere anche in

chiave prospettica".

Nel 2023 l'impegno in termini di capex si è principalmente concentrato su tre macro-progetti: il completamento del restyling del centro Porto Grande in provincia di Ascoli, inaugurato lo scorso novembre, la trasformazione delle Officine Storiche di Livorno attraverso la realizzazione dell'innovativo spazio di 16 mila metri quadri che ospita attività retail e di entertainment, inaugurato lo scorso settembre, e l'avvio di un profondo restyling del Centro Leonardo di Imola - vero e proprio asset-chiave del portafoglio di IGD - che sarà completato nel 2025.

Uno sforzo significativo è stato anche compiuto per attuare in tempi molto brevi il ritorno alla normale operatività del centro Lungo Savio, in provincia di Cesena, dove l'esondazione del fiume, a maggio, a seguito di violenti temporali, aveva prodotto un allagamento nella struttura.

Nei due centri presenti in Sicilia, rispettivamente il centro La Torre a Palermo e il Katanè a Catania, nel 2023 sono state inoltre completate le opere a valle della rimodulazione delle superfici occupate dai supermercati, con un esito molto positivo, testimoniato dal full letting dei nuovi spazi creati in galleria.

Officine Storiche: un grande impegno realizzativo che si è tradotto in un immediato successo di ingressi

Un valido esempio di come le metriche operative possano premiare immediatamente il grande sforzo compiuto in precedenza nel realizzare il mix ideale di offerta è proprio quello del comparto retail di Officine Storiche, nell'ambito del progetto Porta a Mare a Livorno.

Il 14 settembre scorso, infatti, non solo abbiamo completato il progetto più importante della nostra pipeline di sviluppi, ma abbiamo anche consegnato al pubblico un'opera di commercializzazione frutto di anni di lavoro, finalizzata a dare nuova vita a uno spazio ampio e articolato che in passatoospitava le antiche officine navali della città, con una proposta commerciale stimolante e innovativa. Abbiamo ridisegnato quest'area di oltre 16 mila metri quadri suddividendola in 16 punti vendita, 11 ristoranti, un centro fitness di quasi 5.000 metri quadri e un'area intrattenimento con l'idea di offrire non solo shopping, ma anche intrattenimento, ristorazione e leisure.

Le attività di pre-letting hanno avuto una notevole intensificazione nel corso dell'ultimo anno, e tutto ciò ci ha permesso di inaugurare le Officine Storiche con un'occupancy della galleria oltre il 95%, considerati i punti vendita già operativi e quelli contrattualizzati.

I primi quattro giorni di apertura hanno fatto registrare oltre 110 mila ingressi, mentre nei primi quattro mesi i visitatori sono stati oltre 910 mila: un successo che sta continuando e che non potrà che aumentare, considerato che nella seconda parte del 2024 potremo contare sulla presenza di Primark, brand irlandese di assoluto primo piano del settore moda, casa e bellezza.

Nelle gallerie Winmarkt si conferma un soddisfacente livello di occupancy, anche per qualità

In Romania, gli elevati livelli raggiunti dall'inflazione hanno condizionato la capacità di spesa delle famiglie, determinando una decelerazione del PIL. In questo scenario macroeconomico, nelle gallerie a insegna Winmarkt abbiamo comunque mantenuto un elevato tasso di occupancy, pari al 96,2%. La lieve flessione rispetto al livello registrato nel primo semestre, di circa 60 punti base, non è significativa, essendo legata all'uscita di un operatore da una media superfice che è prossima a essere ricommercializzata. Complessivamente, nel corso del 2023, nel portafoglio rumeno sono stati siglati 515 rinnovi e firmati 147 contratti per turnover, consuntivando un incremento medio dei canoni dell'1,94%, con l'obiettivo di mantenere una proposta commerciale attraente, ricca sul fronte dei servizi e delle insegne di richiamo. L'andamento dei crediti incassati, che a febbraio si attestano al 98% circa del fatturato, testimonia l'efficacia del lavoro svolto dal team di IGD.

Con le nuove risorse reperite nel 2023, il profilo finanziario di IGD è oggi rafforzato

Data la politica fortemente restrittiva da parte della BCE e con mercati dei capitali di credito rimasti tutto l'anno scarsamente accessibili, ci siamo misurati con uno scenario sfavorevole a fronte dell'esigenza di rifinanziare per tempo il debito di IGD in scadenza.

Ciononostante, nel maggio 2023 siamo riusciti a raccogliere 250 milioni di Euro, attraverso un finanziamento green secured della durata di cinque anni, che ci ha permesso, tra l'altro, di rimborsare in anticipo il private placement di complessivi 100 milioni di Euro in scadenza nel successivo gennaio 2024. La qualità del nostro patrimonio immobiliare e i continui investimenti per renderlo sempre più performante dal punto di vista ambientale ci permettono del resto di vantare sui nostri asset certificazioni ESG ai massimi livelli, che sono essenziali per ottenere risorse finanziarie di questa natura.

Ancora più impegnativa è stata l'operazione di liability management successiva, che abbiamo lanciato il 5 ottobre 2023 e concluso nel mese seguente, allo scopo di rifinanziare con anticipo l'obbligazione da 400 milioni di Euro in scadenza nel novembre 2024.

L'operazione, articolata in un'Offerta di Scambio e Riacquisto di obbligazioni esistenti e in una

Consent Solicitation, ha prodotto risultati positivi su entrambi i fronti. Dal momento che quasi l'86% degli obbligazionisti ha accettato i termini dell'Offerta, il 17 novembre 2023 abbiamo potuto emettere un nuovo prestito obbligazionario senior di circa 310 milioni di Euro, corrispondendo circa 30 milioni di Euro in liquidità ai detentori del bond che avevano accettato lo scambio entro la early deadline, fissata al 13 ottobre 2023. L'approvazione della consent solicitation da parte dell'Assemblea degliObbligazionisti ha poi reso possibile un allineamento della scadenza e delle condizioni economiche delle obbligazioni esistenti non scambiate rispetto alle caratteristiche della nuova emissione, la cui durata si estende al 17 maggio 2027.

L'operazione prevede una clausola di limitazione nella distribuzione di utili, che limita il dividendo all'obbligatorio come da normativa SIIQ, e una clausola di rimborso, in caso di dismissione di asset, con l'obbligo di utilizzare i mezzi ricavati dalla cessione per rimborsare in via prioritaria gli obbligazionisti.

Ancora una volta IGD ha perciò dimostrato di riuscire a incontrare il consenso degli investitori sul mercato dei capitali di credito, avendo proposto un'operazione dalle caratteristiche market-friendly, capace di rispondere alle aspettative del momento. L'elevato tasso di adesione all'Offerta è la dimostrazione più eloquente del fatto che l'operazione è stata compresa a fondo e condivisa nel suo intento. Avere ottenuto un simile riscontro in un momento tanto delicato, con i tassi che avevano raggiunto i livelli massimi, conferma anche che i bondholder apprezzano la strategia di

IGD e la ritengono realizzabile, dando credito a proiezioni di un FFO in grado di sostenere il percorso futuro.

"A seguito delle due operazioni realizzate

nel 2023, IGD ha perciò concluso l'anno

avendo già interamente coperto le

esigenze di rifinanziamento per il 2024 e

non avendo nuove scadenze di rilievo

prima del 2027".

Grazie all'allungamento della duration del debito conseguito con la più recente emissione, che ha rimosso il rischio di liquidità di breve periodo, IGD ha centrato l'obiettivo di preservare il rating sul proprio debito in area investment grade: elemento essenziale per accedere al mercato quando si riaprisse una finestra per collocare nuovi strumenti a tassi più convenienti di quelli attuali. Il 17 novembre 2023, Fitch Ratings Ltd. ha infatti confermato il rating BBB-, che implica un livello investment grade, con Outlook "Stabile". S&P Global Ratings, a propria volta, ha confermato il rating che aveva in precedenza, BB, con Outlook "Stabile" a febbraio 2024.

L'EBITDA migliora per effetto delle efficaci commercializzazioni e dell'indicizzazione dei canoni

Le politiche di gestione commerciale e patrimoniale che abbiamo continuato a realizzare in questi ultimi anni di scenario sfidante hanno prodotto risultati positivi, come dimostra la performance conseguita a livello di gestione operativa.

L'EBITDA della gestione caratteristica nel 2023 mette infatti a segno un progresso del 4,6% rispetto al dato del 2022, attestandosi a 108,2 milioni di Euro. A trainare questo progresso contribuiscono sia i Ricavi netti da attività locativa, che raggiungono 119,6 milioni di Euro, crescendo del 4,9% su base annua, sia i Ricavi netti da Servizi, in aumento del 15,1% a 2,0 milioni di Euro.

L'andamento dei Ricavi Locativi riflette le positive ricadute delle attività di commercializzazione e ri-commercializzazione realizzate, oltre a beneficiare dell'adeguamento dei contratti all'inflazione. È stato così possibile assorbire gli impatti negativi della vacancy legata agli interventi di rimodulazione delle superfici.

Nonostante le Spese Generali registrino un aumento del 10,3% su base annua principalmente dovuto alla prosecuzione del progetto di internalizzazione sistemi e infrastrutture IT e certificazioni e