Gli investitori immobiliari commerciali e gli istituti di credito si stanno lentamente confrontando con una brutta domanda: se le persone non faranno più acquisti nei centri commerciali o non lavoreranno più negli uffici come prima della pandemia, quanto sono sicure le fortune che hanno investito in mattoni e malta?

L'aumento dei tassi d'interesse, l'inflazione ostinata e le condizioni economiche instabili sono nemici familiari per gli acquirenti di immobili commerciali esperti, che in genere superano le tempeste in attesa che la domanda di affitti si riprenda e che il costo dei prestiti si riduca.

Le flessioni cicliche raramente spingono a vendere, purché i finanziatori siano fiduciosi che l'investitore possa rimborsare il prestito e il valore dell'attività rimanga superiore al debito prestato.

Questa volta, però, analisti, accademici e investitori intervistati da Reuters avvertono che le cose potrebbero essere diverse.

Con il lavoro a distanza ormai di routine per molte aziende con sede in ufficio e i consumatori che fanno abitualmente acquisti online, città come Londra, Los Angeles e New York sono piene di edifici che la popolazione locale non vuole o non ha più bisogno.

Ciò significa che i valori dei grattacieli del centro città e dei centri commerciali tentacolari potrebbero impiegare molto più tempo per riprendersi. E se non si trovano inquilini, i proprietari e i finanziatori rischiano perdite più dolorose rispetto ai cicli precedenti.

"I datori di lavoro stanno iniziando a capire che la costruzione di strutture gigantesche per immagazzinare il proprio personale non è più necessaria", ha dichiarato a Reuters Richard Murphy, economista politico e professore di pratica contabile presso l'Università di Sheffield nel Regno Unito.

"I locatori commerciali dovrebbero essere preoccupati. Gli investitori in loro farebbero bene ad abbandonare ora", ha aggiunto.

MURO DEL DEBITO

Le banche globali detengono circa la metà dei 6.000 miliardi di dollari di debito immobiliare commerciale in essere, ha dichiarato Moody's Investors Service a giugno, con la quota maggiore in scadenza nel 2023-2026.

Le banche statunitensi hanno rivelato un'impennata delle perdite immobiliari nei loro dati del primo semestre e hanno avvertito che ne arriveranno altre.

I finanziatori globali dei trust di investimento immobiliare industriale e direzionale (REIT) statunitensi, che hanno fornito valutazioni del rischio di credito al fornitore di dati Credit Benchmark a luglio, hanno affermato che le aziende del settore hanno ora il 17,9% di probabilità in più di non onorare il debito rispetto a quanto stimato sei mesi fa. I mutuatari della categoria holding e sviluppo immobiliare nel Regno Unito avevano il 4% di probabilità in più di andare in default.

Jeffrey Sherman, deputy chief investment officer della casa d'investimento statunitense DoubleLine da 92 miliardi di dollari, ha affermato che alcune banche statunitensi erano caute nel vincolare la preziosa liquidità nei rifinanziamenti di immobili commerciali in scadenza nei prossimi due anni.

"La fuga dei depositi può avvenire in qualsiasi momento", ha detto, indicando la migrazione dei depositi dei clienti dalle banche ai fondi del mercato monetario 'privi di rischio' e alle obbligazioni del Tesoro, che hanno un rendimento più elevato.

"Finché la Fed manterrà i tassi alti, si tratta di una bomba ad orologeria", ha detto.

Alcuni responsabili politici globali, tuttavia, rimangono fiduciosi che il cambiamento post-pandemia nella nozione di cosa significa 'andare al lavoro' non preannunci una crisi del credito in stile 2008-2009.

La domanda di prestiti da parte delle aziende della zona euro è crollata ai minimi storici nello scorso trimestre, mentre gli 'stress test' annuali della Federal Reserve degli Stati Uniti hanno rilevato che le banche, in media, subirebbero un tasso di perdita dei prestiti previsto più basso nel 2023 rispetto al 2022, in uno scenario 'estremo' di un calo del 40% dei valori immobiliari commerciali.

I valori medi degli immobili commerciali nel Regno Unito sono già scesi di circa il 20% rispetto al loro picco, senza che ciò abbia innescato importanti svalutazioni dei prestiti; una fonte normativa di alto livello ha osservato che le banche britanniche hanno un'esposizione immobiliare molto più ridotta in proporzione ai prestiti complessivi rispetto a 15 anni fa.

Ma Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer di Bank Syz, ha paragonato l'impatto di una stretta aggressiva dei tassi alla pesca con la dinamite.

"Di solito i pesci piccoli vengono in superficie per primi, poi quelli grandi - le balene - arrivano per ultimi", ha detto.

"Il Credit Suisse è stato la balena? SVB era la balena? Lo sapremo solo dopo. Ma la balena potrebbe essere l'immobiliare commerciale negli Stati Uniti".

TAGLIO DELLO SPAZIO

La società globale di servizi immobiliari Jones Lang LaSalle - che a maggio aveva segnalato un calo annuale del 18% nei volumi di locazione globali del primo trimestre - ha pubblicato questo mese dei dati che mostrano che la crescita degli affitti di uffici di prima categoria a New York, Pechino, San Francisco, Tokyo e Washington D.C. è diventata negativa nello stesso periodo.

A Shanghai, il principale hub finanziario cinese, i tassi di posti vacanti sono aumentati di 1,2 punti percentuali su base annua nel secondo trimestre, raggiungendo il 16%, ha affermato la rivale Savills, suggerendo che la ripresa dipenderà dal successo delle politiche di stimolo a livello nazionale.

Le aziende sono anche sotto pressione per ridurre la loro impronta di carbonio, con HSBC tra coloro che hanno tagliato la quantità di spazio affittato e terminato i contratti di locazione negli uffici non più considerati abbastanza 'verdi'.

Più di 1 miliardo di metri quadrati di uffici a livello globale dovranno essere riadattati entro il 2050, con una triplicazione dei tassi attuali ad almeno il 3%-3,5% dello stock annualmente per soddisfare gli obiettivi di zero netto, ha detto JLL.

Il più grande fondo pensione australiano, AustralianSuper da 300 miliardi di dollari, è tra quelli che si sono tenuti in disparte, e a maggio ha dichiarato di voler sospendere i nuovi investimenti in uffici non quotati e attività al dettaglio a causa degli scarsi rendimenti.

Nel frattempo, i venditori allo scoperto continuano a girare intorno ai proprietari di immobili quotati in borsa in tutto il mondo, scommettendo che i loro prezzi azionari scenderanno.

Il volume delle azioni immobiliari prestate dagli investitori istituzionali per sostenere l'attività di shorting è cresciuto del 30% in EMEA e del 93% in Nord America nei 15 mesi fino a luglio, secondo il fornitore di dati Hazeltree.

Secondo Capital Economics, per questo decennio si prevedono rendimenti immobiliari globali di circa il 4% all'anno, rispetto alla media pre-pandemia dell'8%, e si prevede solo un leggero miglioramento negli anni 2030.

"Gli investitori devono essere disposti ad accettare un premio di rischio immobiliare più basso", ha affermato Capital Economics. "Gli immobili sembreranno sopravvalutati rispetto agli standard del passato". (Informazioni aggiuntive a cura di Dhara Ranasinghe e Huw Jones a Londra e Clare Jim a Hong Kong; Redazione di Kirsten Donovan)