Un attore resiliente

Come i suoi pari SeLoger (Francia), Rightmove PLC (Regno Unito) o Hemnet Group (Svezia), Scout24 ha sfruttato la digitalizzazione del settore immobiliare per imporsi come leader nel suo mercato interno. Questa posizione di intermediario permette all'azienda di mantenere un ritmo di crescita e margini elevati, indipendentemente dalle condizioni di mercato.

Infatti, nonostante i tassi di interesse siano più che triplicati in Germania, causando un calo del 50% nei prestiti concessi e di conseguenza nei prezzi degli immobili residenziali (-7%), proprietari e professionisti sono disposti a spendere di più per ottimizzare la vendita dei loro immobili. Questo posizionamento offre una sorta di protezione contro le fluttuazioni del mercato immobiliare.

Impatto del contesto economico sul settore

Mentre il settore si sviluppava in modo omogeneo in un contesto di ripresa economica post-Covid19, l'aumento dei tassi di interesse e il rallentamento economico hanno messo in difficoltà Adevinta ASA e Hypoport SE a causa di un modello economico più diversificato (annunci generalisti, servizi finanziari).

Un punto di svolta?

Tuttavia, Scout24 non è immune a tutte le conseguenze di un mercato immobiliare tedesco in calo. Sebbene la diminuzione del volume delle operazioni non influisca sui ricavi dell'azienda, avrà un impatto su quelli dei suoi clienti, in particolare i professionisti. Nel 2022, questi rappresentavano il 65% dei ricavi, contro il 27% per il segmento dei clienti privati. Questo equilibrio è stato mantenuto nel 1° trimestre 2023, a dimostrazione della capacità dell'azienda di creare valore in un mercato difficile.

Sarà importante monitorare attentamente l'evoluzione del numero di clienti professionisti (21.700 nel primo trimestre 2023 contro 21.200 nel quarto trimestre 2022). Infatti, se il numero di clienti professionisti diminuisce, la crescita del segmento dei clienti privati (+20% nel primo trimestre), spinta dal contesto degradato del settore, potrebbe mettere in discussione l'equilibrio alla base della resilienza del gruppo.

Allo stesso tempo, va notato che Scout24 ha semplificato la lettura dei suoi conti segmentando per categorie di clienti. Ciò permetterà un migliore monitoraggio delle attività nel corso degli anni per gli investitori.

Tecnologia o immobiliare?

Scout24 è una società ibrida, tra attività ciclica e settore tecnologico. Tuttavia, i mercati hanno deciso di valutare l'azienda con un PER di 24x, vicino al PER medio del Nasdaq (22x), ben oltre la media del settore immobiliare europeo (13x nel 2022). Questa percezione da parte dei mercati si spiega con margini operativi del 56% nel primo trimestre 2023, in linea con il 2022, e una previsione di margini netti che sfiorano il 30% nel 2023.

A differenza di molte società tecnologiche, la sua posizione di leader indiscusso nel suo mercato permette di mantenere i margini ad un livello elevato grazie ad un pricing power estremamente forte. Inoltre, gli importi in gioco nelle operazioni immobiliari rendono i consumatori poco sensibili agli aumenti dei prezzi.

La bassa esposizione dell'azienda all'inflazione ha quindi permesso di limitare l'aumento dei costi operativi al 14% pur sostenendo la crescita delle attività dell'azienda. Scout24 sfrutterà anche la dimensione critica raggiunta dalle sue soluzioni digitali per i clienti privati per rafforzare i suoi margini in questo segmento.

Un management attento agli investitori

La storia dell'azienda non è sempre stata così tranquilla e controllata. Nel 2019, dopo il fallimento del suo acquisto da parte di Hellman & Friedman e Blackstone, Scout24 aveva ceduto alle pressioni del fondo attivista Elliott vendendo le sue attività di annunci auto per 2,9 miliardi di euro. Con una riduzione del 50% dei suoi ricavi, l'azienda si è poi concentrata sul settore immobiliare mentre procedeva a significativi riacquisti di azioni.

Impatto dei riacquisti di azioni sul prezzo delle azioni

Tra il 2019 e il 2022, Scout24 ha acquistato il 30% del suo capitale, facendo salire il prezzo delle azioni a 80 euro alla fine del 2020. La direzione sembra decisa a continuare i riacquisti nel 2023, con l'annuncio di un programma aggiuntivo di 100 milioni di euro, che garantirà agli azionisti un rendimento del 4% (compresi i dividendi) all'attuale prezzo delle azioni.

Questa attenzione verso la remunerazione degli azionisti, la forte crescita delle sue attività e la sua elevata redditività costituiscono un motore estremamente potente per l'azione. Finché questi fattori saranno presenti, i rapporti di valutazione rimarranno su livelli elevati. Gli investitori dovranno quindi prestare attenzione ai potenziali segni di stanchezza della crescita e della redditività nelle prossime pubblicazioni. A questo livello di valutazione, il mercato non perdonerà nulla all'azienda.