SHANGHAI/HONG KONG, 31 agosto - All'inizio, Hui Ka Yan ha seguito una formula semplice. Prendere in prestito per acquistare un terreno. Vendere le case sul sito prima che vengano costruite. Usare il denaro per pagare i creditori e finanziare il prossimo progetto immobiliare.
Per due decenni, a partire dalla metà degli anni '90, questo approccio è stato enormemente redditizio, poiché i prezzi delle case cinesi sono saliti alle stelle. Ha trasformato Hui, un ex dipendente dell'industria siderurgica proveniente da un villaggio rurale, nell'uomo più ricco della Cina. E ha trasformato la sua azienda, China Evergrande Group, in un vasto impero immobiliare.
Ma quando Evergrande è cresciuta sempre più carica di debiti, l'azienda ha fatto ricorso a strategie sempre più eterodosse per generare fondi.
Nel 2016, almeno una filiale di Evergrande stava incoraggiando alcuni dipendenti ad acquistare prodotti finanziari dall'unità di gestione patrimoniale del gruppo, che aiutava a finanziare lo sviluppo immobiliare, secondo un ex dipendente e un documento aziendale esaminato da Reuters. L'ex dipendente ha detto che ad alcune persone è stato chiesto di spendere fino alla metà del loro stipendio in tali prodotti.
La ricerca di fondi da parte dei dipendenti, ha scoperto Reuters, era solo una delle numerose pratiche insolite utilizzate dall'azienda prima che arrivasse sull'orlo di un disastroso collasso nel 2021, sotto il peso di centinaia di miliardi di dollari di debiti. Questo resoconto dell'ascesa e della caduta di Hui e di Evergrande si basa su interviste a più di 20 persone che hanno lavorato con il magnate o nella sua azienda. Tutti hanno parlato a condizione di anonimato.
Evergrande ha detto che Hui non era disponibile per un'intervista. Né il fondatore né l'azienda hanno risposto alle richieste scritte di commenti, tra cui se i dipendenti fossero incoraggiati ad acquistare prodotti finanziari, lo stile di gestione di Hui, le pratiche commerciali dell'azienda e le sfide che deve affrontare.
Hui era un uomo d'affari ambizioso che poteva essere esigente con il suo personale, carismatico con i creditori e a volte autoindulgente. Aveva un team di assistenti personali donne e almeno alcune di loro sono state assunte principalmente per il loro aspetto, secondo quattro ex dipendenti e una persona che ha familiarità con l'azienda.
La storia di Evergrandes rivela anche i meccanismi interni di un gigante immobiliare cinese, dai giorni inebrianti dei prezzi immobiliari alle stelle al precipitoso declino dell'azienda quando gli investitori al dettaglio incavolati hanno preso d'assalto i suoi uffici. L'arco dell'azienda traccia anche le fortune del più ampio mercato immobiliare cinese, un motore chiave della crescita della seconda economia più grande del mondo - ma che ora è un'ancora che sta trascinando l'economia verso il basso.
Le aziende che rappresentano il 40% delle vendite di case cinesi sono andate in default dalla metà del 2021, secondo le stime degli analisti. Le case sono state lasciate incompiute. I fornitori non sono stati pagati. E alcuni dei milioni di cinesi che hanno investito i loro risparmi in prodotti di gestione patrimoniale legati agli immobili si trovano di fronte alla prospettiva di non riavere indietro i loro soldi.
Le proprietà Evergrandes sono state vendute come un investimento speculativo, non come un luogo in cui vivere, ha detto Anne Stevenson-Yang, direttore generale di J Capital Research negli Stati Uniti, che produce ricerche e assume posizioni di investimento short, ovvero scommette sul declino di un'azione. Le persone le acquistano perché pensano che il valore si apprezzerà, quindi ovviamente il gioco della fiducia funzionerà solo finché le persone continueranno a comprare.
La fiducia del pubblico si sta esaurendo. Il mercato immobiliare cinese è stato nuovamente scosso nelle ultime settimane, quando un altro importante sviluppatore, chiamato Country Garden, ha mancato i pagamenti di due obbligazioni in dollari americani e ha cercato di ritardare il rimborso di un'obbligazione privata onshore.
I problemi di Evergrande non si stanno attenuando. Lo sviluppatore in difficoltà ha proposto dei termini di ristrutturazione per il suo debito offshore e recentemente ha cercato l'approvazione del tribunale statunitense per il piano. Evergrande ha dichiarato che il piano di ristrutturazione proposto alleggerirà i suoi debiti offshore e aiuterà l'azienda a riprendere le operazioni.
Domenica, Evergrande ha riportato perdite per 33 miliardi di yuan (4,53 miliardi di dollari) per il primo semestre dell'anno, contro una perdita di 66,4 miliardi di yuan nello stesso periodo dell'anno precedente. Le azioni di Evergrande sono crollate del 79% lunedì dopo la ripresa delle contrattazioni a seguito di una sospensione di 17 mesi, spazzando via 2,2 miliardi di dollari del valore di mercato dell'azienda.
Per il 64enne Hui, il declino dell'azienda ha distrutto decine di miliardi di dollari del suo patrimonio netto personale e ha reso necessaria la vendita frenetica di beni aziendali per aiutare a ripagare il debito. L'azienda deve affrontare anche un attacco legale: Evergrande ha dichiarato che a giugno c'erano più di 2.200 cause legali per un totale di circa 535 miliardi di yuan (73,40 miliardi di dollari) di potenziali responsabilità.
L'aggravarsi della crisi del debito del settore immobiliare cinese rappresenta una sfida significativa per il Presidente Xi Jinping e per i suoi politici, con l'economia del Paese che sta già soffrendo per la debolezza della domanda interna ed estera. La produzione economica cinese è cresciuta a un ritmo fragile nel secondo trimestre.
L'ansia di un contagio al settore finanziario del Paese e all'economia in generale sta pesando sui mercati globali.
L'Ufficio informazioni del Consiglio di Stato cinese, che gestisce le domande dei media per conto del Governo, ha rifiutato di commentare il mercato immobiliare e il destino di Evergrandes. L'Autorità per gli alloggi e il Ministero delle Finanze non hanno risposto alle richieste di commento.
LE FONDAMENTA
Hui è stato allevato dalla nonna in un villaggio rurale della provincia di Henan, secondo una biografia.
Ha fondato Evergrande nel 1996, mentre la Cina stava smantellando il suo sistema di alloggi forniti dallo Stato e si stava urbanizzando rapidamente. All'epoca, circa un terzo dei cinesi viveva in città. Ora, circa due terzi.
Le autorità locali avevano un incentivo a favorire lo sviluppo di alloggi da parte di aziende come Evergrande. A metà degli anni '90, Pechino ha aumentato in modo significativo la quota di tasse incassate dal governo centrale. I governi locali hanno visto la loro quota ridursi, ma non hanno ottenuto una riduzione proporzionale della loro responsabilità di fornire servizi. Per rimpinguare le loro casse, i governi locali hanno venduto terreni ai costruttori per aumentare le entrate.
Hui ha sfruttato questa domanda. Ha acquistato il terreno per il suo primo progetto di sviluppo nel 1996 per 5 milioni di yuan, prendendo in prestito più della metà dell'importo, secondo la biografia. Ha venduto il primo complesso l'anno successivo per 80 milioni di yuan, secondo il sito web di Evergrandes.
Quando Hui ha quotato le azioni di Evergrandes a Hong Kong nel 2009, ha raccolto l'equivalente di 729 milioni di dollari. L'affare ha fatto sì che Hui, che allora possedeva circa due terzi dell'azienda, valesse miliardi di dollari.
Nel 2013, Hui stava cavalcando l'onda. È stato eletto membro di uno degli organi politici più prestigiosi della Cina, il Comitato permanente della Conferenza consultiva politica del popolo cinese. Quell'anno, il Guangzhou Evergrande, la squadra di calcio di cui l'azienda aveva acquistato il controllo tre anni prima, ha vinto la massima competizione asiatica per club.
Quando si trovava a Hong Kong, si mischiava con i magnati immobiliari della città, giocando a carte e concludendo accordi di investimento con loro, secondo tre persone a conoscenza degli incontri. Hui ha mangiato al Dynasty Club, l'elite di Hong Kong riservata ai soci, cenando con prelibatezze cinesi come la zuppa di nidi d'uccello e la zuppa di pinne di squalo, ha detto la persona che ha familiarità con l'azienda.
Mentre intratteneva uomini d'affari in una clubhouse presso gli uffici di Evergrande a Guangzhou durante gli anni del boom, Hui in almeno due occasioni ha gettato denaro per l'intrattenimento e ha guardato mentre le sue assistenti femminili raccoglievano le banconote dal pavimento, ha detto una persona che lavorava per lui.
Hui ed Evergrande non hanno risposto alle domande poste da Reuters sullo stile di vita dei fondatori.
TUTTO DALL'ALTO VERSO IL BASSO
Anche quando Evergrande si è espansa, Hui è rimasto coinvolto a tutti i livelli.
Approvava tutte le acquisizioni di terreni, ha detto un ex dipendente che ha lavorato in uno degli uffici regionali di Evergrande. Hui aiutava a creare slogan pubblicitari, hanno detto due delle persone con cui Reuters ha parlato. Era molto attento ai caratteri e alle dimensioni dei caratteri, secondo la persona che lavorava per lui. E Hui chiedeva al personale di multare i dipendenti per infrazioni minori, secondo la persona che lavorava per lui e la persona che ha familiarità con l'azienda, anche per cose come il non essere vestiti in modo appropriato.
Tutto è avvenuto dall'alto verso il basso. Nessuno si interrogava su ciò che Hui diceva, ha detto un ex dipendente.
La cultura aziendale si riflette in un video di Hui che gioca in una partita di basket aziendale, caricato su una piattaforma di condivisione nell'aprile 2020. Mentre Hui tira ripetutamente la palla, i giocatori avversari lo sfidano a malapena. Reuters non è stata in grado di verificare in modo indipendente il filmato.
Per coloro che accettavano lo stile Huis, c'era un chiaro vantaggio: una paga generosa. Lo stipendio medio di Evergrande era di 15.666 yuan (2.149,38 dollari) al mese nel 2018, secondo il sito web di dati sull'occupazione Maimai.cn. Si tratta di circa tre volte la media mensile del settore immobiliare, secondo i dati ufficiali.
Alcuni dipendenti del dipartimento di capitale di Evergrandes hanno intascato bonus lucrosi per aver ottenuto prestiti da banche o altri finanziatori, con team che guadagnavano fino all'1% dell'importo preso in prestito, ha detto un ex dipendente e una persona che ha familiarità con l'azienda. I bonus venivano poi suddivisi tra i team, ha detto l'ex dipendente.
OBIETTIVI DEI DIPENDENTI PER I PRODOTTI FINANZIARI
Nel 2016, con i prezzi degli immobili cinesi in crescita, Evergrande ha superato il suo principale rivale per diventare il primo sviluppatore del Paese per vendite. Le riserve di terreno dell'azienda hanno raggiunto i 312 milioni di metri quadrati, il doppio rispetto a due anni prima.
Il prezzo delle azioni di Evergrande nel 2017 ha superato i 30 dollari di Hong Kong, più di sette volte il prezzo dell'offerta pubblica iniziale del 2009. Hui è diventato l'uomo più ricco dell'Asia, con una fortuna stimata di decine di miliardi di dollari all'epoca, secondo la rivista Forbes.
Mentre Evergrande faceva incetta di terreni, cercava un modo per finanziare le sue operazioni. Presso la sua unità internet di allora, HengTen Networks, l'azienda ha incoraggiato alcuni dipendenti ad attingere alle proprie tasche e ad acquistare i prodotti di gestione patrimoniale del gruppo.
Il documento del maggio 2016 esaminato da Reuters elenca più di una dozzina di persone che sono state identificate per non aver soddisfatto una quota di acquisto di prodotti finanziari di Evergrande. Una nota scritta a mano sul documento descrive la situazione come grave e dice che i bonus sarebbero stati tagliati se queste oltre una dozzina di persone non avessero raggiunto le loro quote.
La direzione ha tagliato alcuni bonus come risultato, ha detto l'ex dipendente, che ha lavorato presso HengTen. La persona che ha familiarità con l'azienda, che ha parlato delle abitudini culinarie di Huis a Hong Kong, ha detto che gli obiettivi di acquisto di prodotti finanziari erano molto diffusi in Evergrande e che il personale sarebbe stato penalizzato se non avesse raggiunto le proprie quote.
In un recente deposito in borsa, Evergrande ha dichiarato di aver raccolto circa 92,1 miliardi di yuan (12,64 miliardi di dollari) dalla vendita di prodotti di gestione patrimoniale nel corso del tempo, e che alla fine del 2022 c'erano circa 34 miliardi di yuan (4,66 miliardi di dollari) di capitale e interessi non pagati su tali prodotti.
Mentre è comune per gli sviluppatori cinesi raccogliere fondi per i progetti immobiliari vendendo prodotti di gestione patrimoniale, legare i bonus dei dipendenti all'acquisto di tali prodotti è insolito, hanno detto due addetti ai lavori.
Si può sembrare più redditizi, ma si tratta di una spinta artificiale, ha detto Kelly Richmond Pope, contabile forense e professore presso la DePaul University di Chicago.
Evergrande Wealth, un'unità del gruppo Evergrande Financial Holding Group, non ha risposto alle richieste di commento. Anche il regolatore bancario cinese non ha risposto alle richieste di commento.
Nel frattempo, Hui stava caricando l'azienda di debiti. È stato in questo periodo che il governo ha iniziato a esprimere pubblicamente la sua preoccupazione per l'entità dei prestiti nel settore immobiliare.
Quando, nel corso degli anni, gli investitori e i giornalisti lo interrogavano sui suoi progetti ad alta leva finanziaria, Hui rispondeva che l'alto fatturato e il valore degli asset di Evergrandes erano sufficienti a coprire i debiti.
Inoltre, avrebbe reso pubblicamente omaggio al Partito Comunista al potere. Senza la buona politica di riforma e apertura del Paese, Evergrande non avrebbe avuto quello che ha oggi, ha detto Hui in un discorso del 2018 ai China Charity Awards.
Hui, che si era già espanso in altre attività, dalla chirurgia plastica all'assicurazione sulla vita, ha continuato a investire in nuove imprese. Nel 2019, stava facendo un'incursione nelle auto elettriche.
AUTO MORTE
All'inizio del 2020, Hui ha ribadito pubblicamente l'impegno a ridurre in modo significativo il debito della sua azienda. Ma mantenere Evergrande a galla stava per diventare molto più difficile.
Pechino ha implementato nuove e severe normative volte a limitare il finanziamento degli sviluppatori ad alto indebitamento. Nel 2021, le vendite di immobili in Cina stavano iniziando a diminuire e il giro di vite del Governo portò a una serie di inadempienze da parte degli sviluppatori, con molti che fallirono.
In una riunione mensile con il personale nel 2020, Hui si è rammaricato per la morte di alcune delle sue carpe koi giapponesi, secondo la persona che ha familiarità con l'azienda. Hui ha detto che le morti erano un presagio di sfortuna, ha detto la persona.
Poiché le banche e gli investitori sono diventati più cauti nel concedere prestiti agli sviluppatori immobiliari, Evergrande ha cercato fonti di finanziamento alternative - e più costose.
Un luogo da cui l'azienda ha cercato fondi sono state le cosiddette società fiduciarie, come ha riportato Reuters nel 2020. Soprannominate banche ombra, perché operano al di fuori di molte delle regole che governano le banche commerciali, le società fiduciarie erano desiderose di capitalizzare le esigenze di un settore desideroso di credito. E potevano applicare tassi di interesse molto più alti rispetto alle banche strettamente regolamentate.
Con l'intensificarsi della contrazione generale del credito nel 2020 e nel 2021, Evergrande ha avuto difficoltà a vendere le sue obbligazioni in yuan locali, a causa delle preoccupazioni sulla loro affidabilità creditizia. L'azienda ha utilizzato i propri fondi per acquistare le obbligazioni attraverso veicoli speciali, hanno dichiarato un ex dipendente del team finanziario di Evergrande e una persona che ha familiarità con gli accordi di finanziamento dell'azienda. Le persone hanno detto che questi veicoli hanno poi venduto le obbligazioni a un rendimento più alto, o pagamento di interessi, che gli investitori avrebbero considerato commisurato al rischio.
A volte l'interesse effettivo su queste obbligazioni arrivava al 18%, mentre sul mercato aperto era del 6%, ha detto l'ex dipendente del team finanziario. Il prezzo reale che stavano pagando per la finanza stava divorando i profitti, ha detto questa persona.
Evergrande ha anche dirottato i prestiti che erano stati garantiti dalla sua unità di servizi immobiliari, che era quotata in borsa, per pagare le esigenze operative e finanziarie di Evergrande, ha dichiarato un comitato di amministratori indipendenti di Evergrande. Il comitato ha indagato sulla questione dopo che le banche hanno sequestrato 13,4 miliardi di yuan (1,84 miliardi di dollari) di depositi detenuti dall'unità di servizi immobiliari nel 2021.
L'anno scorso, tre dirigenti senior si sono dimessi dopo che una prima indagine ha rivelato che erano coinvolti nella deviazione dei prestiti.
Evergrande ha una mentalità particolarmente da cowboy, ha detto Stevenson-Yang, di J Capital Research.
Né Hui né l'azienda hanno risposto alle domande sull'utilizzo da parte di Evergrande di veicoli a scopo speciale per l'acquisto e la rivendita di obbligazioni o sulla deviazione dei prestiti. L'azienda ha dichiarato di essere in trattativa con la filiale di servizi immobiliari per un piano di rimborso e di aver adottato misure per affrontare le potenziali debolezze del controllo interno.
Nel 2021, le passività totali di Evergrande avevano raggiunto i 300 miliardi di dollari. L'azienda, in difficoltà di cassa, ha faticato a pagare i fornitori e a completare le case. Le entrate immobiliari sono crollate.
Evergrande non è riuscita a pagare in tempo gli investitori al dettaglio dei suoi prodotti finanziari, scatenando proteste in tutto il Paese. Nel settembre 2021 sono scoppiate scene caotiche negli uffici dell'azienda a Shenzhen, quando circa 100 investitori scontenti hanno affollato l'atrio per chiedere il rimborso.
Giorni dopo, Hui ha detto in una lettera al personale che era fiducioso che l'azienda sarebbe uscita dal suo momento più buio.
Ma Evergrande ha riportato una perdita combinata di 81 miliardi di dollari per il 2021 e il 2022. Nel marzo dello scorso anno, la negoziazione delle azioni Evergrande quotate a Hong Kong è stata sospesa. Hui ha ridotto la sua partecipazione nell'azienda e la sua fortuna personale vale ora meno di un decimo dei 36 miliardi di dollari del suo picco nel 2019, secondo le stime di Forbes.
Evergrande sta cercando di ottenere l'approvazione dei creditori e dei tribunali per il suo piano di ristrutturazione del debito offshore. I creditori si riuniranno a fine settembre per votare il piano, che potrebbe consentire loro di recuperare fino a un quarto di quanto dovuto.
In una lettera di gennaio ai dipendenti, Hui ha descritto il 2023 come un anno cruciale e si è impegnato a rimborsare i creditori e a realizzare i progetti.
Tuttavia, l'anno non è iniziato bene per lui. Una villa di Hong Kong che i creditori gli avevano sequestrato è stata messa in vendita a marzo. Il suo valore stimato: Circa 112 milioni di dollari. (1 dollaro = 7,2885 yuan cinesi renminbi)
