Le economie sviluppate a livello globale sono alle prese con le conseguenze di vasta portata della fine di anni di politica monetaria ultra-allentata, che ha mantenuto alti i prezzi degli asset e basso il costo del debito.

Finora, lo shock di questa inversione di tendenza ha colpito più duramente che in Gran Bretagna, dove i contrasti tra i politici su come rilanciare la crescita e fermare l'inflazione hanno innescato un drammatico riprezzamento sui mercati monetari della sterlina.

Mentre i proprietari di case si affliggono per l'improvvisa impennata dei costi dei mutui, l'impennata dei tassi swap a cinque anni nel Regno Unito ha messo i brividi anche al settore immobiliare commerciale britannico da 1.600 miliardi di dollari, dove i prezzi degli asset potrebbero crollare fino al 20% entro la fine del 2024, secondo gli analisti di Goldman Sachs.

I dati di MSCI, che tiene traccia delle variazioni mensili di 1.794 proprietà valutate circa 37 miliardi di sterline (41,55 miliardi di dollari), hanno mostrato che i valori sono scesi del 2,6% a settembre, il maggior calo mensile da luglio 2016, il mese successivo al voto della Gran Bretagna per lasciare l'Unione Europea.

Gli investitori in immobili commerciali, come i trust di investimento immobiliare (REIT), si basano sulla capacità di guadagnare di più in affitti e profitti dalle vendite rispetto alle spese sostenute, compresi i costi del debito e del capitale azionario.

I leader del settore, come Land Securities, British Land e Hammerson, hanno spinto i principali rifinanziamenti oltre il picco previsto per la metà del 2023 del tasso di riferimento della Banca d'Inghilterra, come dimostrano le dichiarazioni degli utili.

Ma la buona gestione finanziaria è solo una delle sfide, in quanto le spese per il lavoro, il carburante e le materie prime aumentano il rischio che gli inquilini, in difficoltà economiche, riconsegnino le chiavi.

Sebbene siano meno esposte a prestiti immobiliari rischiosi rispetto a prima della crisi finanziaria globale del 2007-2008, le banche sono già in allerta per le violazioni dei termini di prestito legati al valore di mercato di un'attività o al reddito da locazione rispetto al debito garantito su di essa, hanno detto le fonti.

Se questi termini, o covenant, vengono violati, gli investitori potrebbero dover rifinanziare prima del previsto, a tassi più alti. Gli analisti di Goldman Sachs prevedono che i costi finanziari lordi per le aziende immobiliari britanniche quotate in borsa che copre potrebbero aumentare del 75% nei prossimi cinque anni.

James Liddiment, direttore generale del Real Estate Advisory Group di Kroll, ha affermato che i prezzi degli immobili commerciali sono già stati colpiti dall'aumento dei tassi di finanziamento, che rappresentano un costo fondamentale sia per gli occupanti che per gli investitori.

"Dato il probabile numero di persone colpite e il livello di aumento dei tassi previsto, gli istituti di credito potrebbero essere costretti ad accettare deroghe ai patti nel tentativo di stabilizzare i libri dei prestiti", ha dichiarato a Reuters.

I REIT britannici utilizzano meno leva finanziaria oggi rispetto a prima della crisi finanziaria. Ma con il calo dei valori immobiliari, il rapporto medio prestito/valore è salito al 28% dal 23% dell'inizio dell'anno, secondo Zachary Gauge, responsabile della ricerca immobiliare di UBS.

Swap sul tasso d'interesse della sterlina a 5 anni

PERICOLO OCCUPAZIONALE Le preoccupazioni per i costi di finanziamento seguono anni di preoccupazione per gli affitti di alcuni REIT, poiché la pandemia ha svuotato uffici, negozi, pub e ristoranti, riducendo la domanda di spazio da parte delle aziende.

I tassi di occupazione degli uffici nel Regno Unito si sono attestati intorno al 30% nelle ultime settimane, rispetto ad una media stimata dell'80% prima della pandemia, secondo Remit Consulting.

Anche i tassi di sfitto degli immobili per il tempo libero e il commercio al dettaglio rimangono al di sopra dei livelli pre-pandemici, come mostrano i dati di Local Data Company, rispettivamente al 10,6% e al 15,4%. L'affluenza nelle destinazioni commerciali del Regno Unito è in calo di circa il 15% in media nel 2022 rispetto al 2019, secondo i dati di Springboard.

Anche la domanda di spazi per uffici nel centro di Londra, in particolare negli edifici più vecchi, si sta indebolendo.

Nel terzo trimestre sono stati affittati solo 2,6 milioni di piedi quadrati (241.548 metri quadrati) di spazio, con un calo del 30% rispetto al secondo trimestre e del 14% rispetto alla media trimestrale di 10 anni, secondo CBRE.

Alcuni occupanti stanno riducendo i costi e il consumo di energia, il che probabilmente comprimerà ulteriormente i redditi da locazione delle imprese immobiliari.

Questo mese HSBC ha comunicato al personale che avrebbe tagliato i suoi uffici a livello globale di circa il 40% rispetto ai livelli del 2019.

L'istituto di credito potrebbe abbandonare la sua iconica sede nel grattacielo Canary Wharf di Londra come parte di una revisione più ampia e nel frattempo sta consolidando il personale su un minor numero di piani della torre di 45 piani, riducendo lo spazio occupato del 25%. Marks and Spencer sta accelerando i piani di chiusura di 67 negozi più grandi "full line" nell'arco di cinque anni, in un colpo ai suoi proprietari e alle aziende vicine.

Le Aliquote Uniformi d'Affari, una tassa applicata agli immobili commerciali, probabilmente aumenteranno di 3 miliardi di sterline il prossimo aprile, il più grande aumento annuale dal 1991, dopo che l'inflazione ha raggiunto il 10,1% a settembre, mese in cui vengono stabilite le aliquote per l'anno successivo.

"... si verificheranno ulteriori fallimenti di aziende e chiusure di negozi, a meno che l'UBR non venga nuovamente congelato", ha dichiarato Jerry Schurder, Business Rates Policy Lead di Gerald Eve.

Il mercato azionario segnala anche una crescente cautela degli investitori nei confronti dell'immobiliare commerciale del Regno Unito, con un indice di 15 REIT britannici in calo del 44% finora nel 2022, rispetto al calo del 9,8% del più ampio FTSE 350 .

Alcuni investitori internazionali segnalano anche le preoccupazioni degli sviluppatori britannici circa la loro capacità di finanziare le costruzioni.

"Lo sviluppatore sta dicendo: vorremmo venderlo ora, o siamo più aperti a venderlo ora, tanto da essere disposti a cedere una parte del (...) profitto dello sviluppatore per continuare ad andare avanti", ha detto Martin Zdravkov, lead portfolio manager del gestore patrimoniale tedesco DWS.

Indice REITs del Regno Unito vs rendimento del Gilt a 30 anni

(1 dollaro = 0,8906 sterline)