L'approccio perseguito dalla sfarzosa città-stato del Golfo è un riavvio di un modello economico fiammeggiante che per decenni si è concentrato sugli investimenti immobiliari, sul turismo e sull'afflusso di capitali stranieri.

Gli immobili sono di nuovo in piena espansione - aiutati dalla domanda russa in seguito alla guerra in Ucraina e da regole di residenza più permissive - e gli analisti questa volta vedono più guardie in atto per evitare che si ripetano i problemi che hanno messo in ginocchio Dubai dopo la crisi del credito globale del 2008.

Sede della torre più alta del mondo e di isole artificiali, Dubai sta inseguendo nuovi obiettivi elevati: Un piano economico di 10 anni, noto come D33, mira a raddoppiare le dimensioni dell'economia e a rendere Dubai uno dei primi quattro centri finanziari globali in un decennio.

Vuole anche aumentare la lunghezza delle sue spiagge pubbliche a 105 km da 21 km entro il 2040 e far rivivere la polverosa isola Palm Jebel Ali, abbandonata in seguito alla crisi finanziaria del 2008.

I numeri dei turisti nel 2023 sono quasi tornati ai livelli del 2019, e l'anno scorso Dubai è stato il quarto mercato immobiliare ultra-prime più frequentato al mondo, con 219 vendite di case superiori a 10 milioni di dollari, secondo la ricerca di Knight Frank.

Allo stesso tempo, l'impennata dei prezzi degli immobili e la domanda per il segmento ultra-alto stanno risvegliando i ricordi dei vecchi eccessi.

Nel 2008, la crisi finanziaria globale ha colpito duramente Dubai, provocando una fuga di capitali e di persone, un crollo dei prezzi degli immobili e società ammiraglie ad alta leva finanziaria, note come entità legate al governo (GRE), che hanno faticato a ripagare i debiti.

Abu Dhabi, la capitale degli Emirati Arabi Uniti ricca di petrolio, alla fine è intervenuta con una linea di salvataggio da 20 miliardi di dollari, che si prevede verrà rinnovata per la terza volta.

Nasser Al Shaikh, capo del dipartimento finanziario di Dubai fino al 2009, ha detto a Reuters che c'è il rischio che Dubai diventi troppo costosa per viverci, e che i nuovi sviluppi devono garantire un'ampia offerta per soddisfare la domanda di immobili a medio reddito con la crescita della popolazione.

"Se gli sviluppatori privati non sono in grado di fornire questo, allora il Governo e i GRE potrebbero svolgere un ruolo maggiore per farlo e mantenere i prezzi ragionevoli", ha detto Shaikh, riferendosi alle aziende leader che hanno guidato la crescita a rotta di collo di Dubai.

La popolazione di Dubai è cresciuta a oltre 3,55 milioni nel 2022, secondo le statistiche ufficiali, con un aumento del 2,1% rispetto al 2021 e del 4% dal 2020; S&P stima che supererà i 4 milioni entro il 2026.

LEZIONI APPRESE

"C'è sempre il rischio di un nuovo importante ciclo di prestiti (da parte dei grandi sviluppatori) sulla base di aspettative irrealistiche per le vendite immobiliari; tuttavia, sono fiducioso che l'apprendimento dai cicli precedenti mitigherà questo rischio", ha detto Justin Alexander, direttore di Khalij Economics e analista del Golfo presso GlobalSource Partners.

Il Dubai Media Office non ha risposto immediatamente a una richiesta di commento su come la sua strategia stia lavorando per garantire una crescita sostenibile e non speculativa.

Dubai ha istituito un Ufficio di Gestione del Debito nel 2022, ha rimborsato o ristrutturato alcuni debiti in sospeso e ha annunciato l'intenzione di quotare le partecipazioni governative in 10 società per raccogliere capitali e approfondire i mercati finanziari. L'anno scorso ne ha quotate quattro.

Shaikh ha detto che gli attuali funzionari delle finanze hanno imparato dalle esperienze degli ultimi 15 anni.

"Dubai ha una strategia oggi, e lo sviluppo dei mercati dei capitali è una componente importante della proposta finanziaria complessiva di Dubai, non solo per generare liquidità e pagare il debito, ma anche per approfondire i mercati dei capitali all'interno del settore finanziario".

'RIFUGIO SICURO GLOBALE'

Centro commerciale degli Emirati Arabi Uniti, Dubai ha investito risorse in riforme sociali e aziendali e in settori come la tecnologia digitale. Le entrate petrolifere rappresentano meno del 2% del PIL, a differenza della capitale Abu Dhabi, che è molto ricca.

I prezzi medi degli immobili sono aumentati del 12,8% nel primo trimestre, con un aumento dei prezzi delle ville di quasi il 15%, secondo la società di ricerca immobiliare CBRE. Le vendite di ville hanno superato i massimi del 2014. Gli acquirenti russi sono stati al terzo posto nella top 10 di Betterhomes di maggio, dopo India e Regno Unito.

"Dubai si è davvero affermata come un rifugio sicuro a livello globale", ha dichiarato Richard Waind, Group Managing Director di Betterhomes a Dubai, aggiungendo che è sicura per le famiglie e stabile dal punto di vista politico e finanziario.

"Non è più un mercato speculativo. È un mercato costruito su un investimento genuino. Credo che sia una grande differenza rispetto a quello che abbiamo visto nel 2008-2009 e forse nell'ultimo picco intorno al 2014".

Il rimbalzo ha anche rafforzato i bilanci delle principali società di Dubai Inc, tra cui le GRE come la compagnia aerea Emirates, e le società a maggioranza governativa ma quotate in borsa Emirates NBD ed Emaar Properties.

S&P ha stimato che il debito pubblico lordo di Dubai scenderà al 51% del PIL, o circa 66 miliardi di dollari entro la fine del 2023, dal 78% del PIL nel 2020, anche se il debito del settore pubblico più ampio rimarrà elevato a circa il 100% del PIL a causa delle elevate passività non finanziarie del GRE.

I credit default swap quinquennali di Dubai, il costo dell'assicurazione contro un'insolvenza, hanno raggiunto un minimo storico di 66 punti base l'8 marzo di quest'anno, ben al di sotto di 316, il livello più alto raggiunto durante la profondità della pandemia COVID-19 nel 2020.

TRASPARENZA

L'anno scorso, Dubai ha attirato un capitale stimato di 12,8 miliardi di dollari in investimenti diretti esteri, secondo il rapporto 'fDi Markets' del Financial Times del 2022, pubblicato il mese scorso; gli IDE in Arabia Saudita sono stati di circa 30 miliardi di riyal (8 miliardi di dollari).

Nonostante la crescente concorrenza dei vicini del Golfo, le infrastrutture, le scuole e gli ospedali di Dubai rimangono molto richiesti.

Diverse persone con cui Reuters ha parlato hanno evidenziato le preoccupazioni per la mancanza di dati e di trasparenza, in particolare tra i GRE, che rendono più difficile valutare correttamente i fondamentali di Dubai.

Gli Emirati Arabi Uniti sono stati inseriti nella "lista grigia" del gruppo di vigilanza globale sui crimini finanziari, la Financial Action Task Force (FATF), nel 2022, aumentando il rischio di una riduzione degli afflussi di capitale, di una diminuzione delle attività di M&A e di una potenziale mancanza di fiducia degli investitori.

Ma alcuni importanti investitori sono ottimisti.

"Dubai è stata una delle destinazioni più resistenti", ha detto Philippe Zuber, CEO di Kerzner International, che gestisce i resort di lusso Atlantis e One&Only, aggiungendo che Dubai ha mantenuto le frontiere aperte e le imprese forti durante il COVID.

Kerzner, in parte di proprietà del fondo sovrano di Dubai, aprirà il resort "ultra lusso" Atlantis the Royal nel 2023, il suo secondo resort Atlantis sull'isola Palm Jumeirah. La Royal Mansion Penthouse, dove una volta ha soggiornato Beyonce, costa 100.000 dollari a notte.

(1 dollaro = 3,6728 dirham degli Emirati Arabi Uniti)

(1 dollaro = 3,7504 riyal)