Nova Re SIIQ S p A : Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2021

Relazione Finanziaria Annuale 2020

Relazione sulla Gestione
Sommario
LETTERA DEL PRESIDENTE E DELL'AMMINISTRATORE
DELEGATO................................................................................................	4
Capitolo 1: PROFILO SOCIETARIO ......................................................	7
Informazioni e struttura societarie......................................................................................................	7
Struttura del Gruppo ..........................................................................................................................	7
Cariche Sociali.....................................................................................................................................	8
Assetto Azionario al 31 dicembre 2020 .............................................................................................	10
Capitolo 2: RELAZIONE SULLA GESTIONE ....................................	11
Principali dati economici e patrimoniali consolidati.........................................................................	11
Eventi di Rilievo dell'esercizio..........................................................................................................	13
Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio ....................................................................................	23
Andamento economico e del titolo ...................................................................................................	26
Il contesto economico e il mercato immobiliare ................................................................................	29
Il portafoglio immobiliare .................................................................................................................	41
Analisi andamento economico ..........................................................................................................	55
Analisi andamento patrimoniale.......................................................................................................	56
Operazioni con parti correlate ..........................................................................................................	57
Quadro normativo e regolamentare delle SIIQ.................................................................................	63
La gestione dei rischi.........................................................................................................................	65
Corporate Governance ......................................................................................................................	72
Relazione sulla remunerazione .........................................................................................................	74
Modello organizzativo & Codice Etico .............................................................................................	74
Partecipazioni detenute da amministratori e collegio sindacale.......................................................	75
Altre informazioni sulla gestione......................................................................................................	75
Aggiornamento in merito agli effetti del COVID-19 sui conti 2020 ..................................................	77
Evoluzione prevedibile della gestione ..............................................................................................	79
Nova Re SIIQ S.p.A. - Dati significativi............................................................................................	81
Raccordo tra il Patrimonio Netto e il risultato netto della Capogruppo e il Patrimonio netto e il
risultato netto consolidati..................................................................................................................	83
Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio.........................................................................	84
	2

Relazione sulla Gestione
Indicatori di Performance EPRA.......................................................................................................	85
Capitolo 3: PROSPETTI CONTABILI E NOTE ESPLICATIVE DEL
GRUPPO NOVA RE SIIQ S.P.A............................................................	92
Prospetti contabili consolidati...........................................................................................................	92
Prospetto della situazione patrimoniale- finanziaria consolidata .....................................................	93
Prospetto consolidato dell'Utile/Perdita d'esercizio ........................................................................	94
Prospetto consolidato delle Altre componenti di conto economico complessivo .............................	95
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto consolidato ............................................................	96
Rendiconto finanziario consolidato ..................................................................................................	97
Note esplicative.................................................................................................................................	98
Attestazione del Bilancio Consolidato ............................................................................................	140
Relazione della società di Revisione ...............................................................................................	142
Capitolo 4: PROSPETTI CONTABILI E NOTE ESPLICATIVE DI
NOVA RE SIIQ S.P.A............................................................................	147
Prospetti contabili di Nova Re ........................................................................................................	147
Prospetto della Situazione patrimoniale- finanziaria......................................................................	148
Prospetto Utile/Perdita d'esercizio ................................................................................................	149
Prospetto delle Altre componenti di conto economico complessivo ..............................................	150
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto .............................................................................	151
Rendiconto finanziario....................................................................................................................	152
Utile (perdita) per azione ................................................................................................................	153
Note esplicative...............................................................................................................................	154
Attività di Direzione e Coordinamento ..........................................................................................	202
Attestazione del Bilancio d'Esercizio ..............................................................................................	209
Allegati............................................................................................................................................	210
Relazione della società di revisione ................................................................................................	212
Relazione del Collegio Sindacale ....................................................................................................	217
ANNEX ...................................................................................................	245
Valutazioni degli esperti indipendenti ...........................................................................................	245

3

Relazione sulla Gestione

LETTERA DEL PRESIDENTE E DELL'AMMINISTRATORE DELEGATO

Cari Azionisti e Stakeholder,

il 2020 è stato per l'economia e la società, a livello globale, un anno di "sentieri interrotti". La percezione, almeno nelle fasi iniziali della pandemia, è stata quella di una paralisi istantanea del sistema, che tutti auspicavamo temporanea e su cui ci esercitavamo a pronosticare i tempi e l'intensità della ripresa. Presto è diventato chiaro che l'entità della frenata e i relativi costi si sarebbero misurati più accuratamente eccedendo nelle previsioni sul versante della prudenza.

I sentieri interrotti - della scuola, del leisure, del commercio brick&mortar, del turismo, della produzione, delle filiere logistiche, e di molto altro - hanno messo in evidenza percorsi paralleli, su cui dinamiche preesistenti al Coronavirus hanno subito una sensibile accelerazione, rendendo i consecutivi lock-down un momento decisivo nel processo storico già in atto di trasformazione dei comportamenti di fruizione dello spazio fisico. Le necessità del distanziamento, dell'isolamento in molti casi, di modalità alternative allo spostamento e al contatto personale hanno alzato strutturalmente la lancetta del tachimetro del lavoro remoto, delle vendite a domicilio, della comunicazione virtuale.

Di fronte a queste dinamiche il mondo dell'immobiliare ha generato modelli interpretativi e di visione sul grado di reversibilità delle stesse e la portata di innovazione che costituiranno le determinanti del mercato al declinare dell'emergenza sanitaria. Nel contempo, tuttavia, l'incertezza, legata anche alla caduta dei fondamentali economici, la conseguente cautela e, non da meno, le condizioni operative limitanti, connesse alle misure di contenimento del contagio, hanno condotto ad una contrazione generalizzata dell'investimento immobiliare istituzionale italiano, nonché ad una pressione verso il basso dei valori degli asset utilizzati dai settori colpiti dalla crisi.

In questo quadro, per Nova Re, il 2020 ha rappresentato un esercizio di svolta. Le cifre del bilancio riflettono, sul piano reddituale - con una perdita di 9,32 milioni di Euro - diremmo quasi puntualmente, gli effetti concreti della congiuntura. L'esposizione del portafoglio di investimento per oltre il 70% al commerciale (3 punti OVS a Milano) e all'alberghiero ha indirizzato la gestione proprietaria verso politiche di accompagnamento dei conduttori, ai quali, per periodi certi, è rimasta preclusa la possibilità di un utilizzo economico degli spazi, adottando una logica di salvaguardia di relazioni di lungo termine con operatori dotati di vitalità. Questa scelta di "consilienza" è stata dettata da considerazioni di massima protezione prospettica del sistema di creazione di valore a cui apparteniamo, in concomitanza con una riduzione del Prodotto Interno Lordo superiore al 9%.

La vera svolta per Nova Re è intervenuta con la realizzazione, nell'ottobre scorso, dell'aumento di capitale, a seguito del quale ha assunto la posizione di socio di controllo CPI Property Group (CPIPG), società quotata alla Borsa di Francoforte, con un portafoglio immobiliare di proprietà di oltre 10 miliardi di Euro a Berlino, Praga, Varsavia e resto d'Europa. Gli obiettivi dell'operazione, indicati nel successivo documento informativo d'OPA obbligatoria da parte dell'investitore, traguardano una ambiziosa traiettoria di crescita patrimoniale per la Vostra Società, con la finalità

4

Relazione sulla Gestione

di fare di Nova Re una company, in costanza di regime di SIIQ, di dimensioni coerenti con i maggiori peer sul terreno di confronto europeo.

L'ingresso di CPI PG nell'azionariato è stato lo straordinario risultato del percorso di attuazione del Piano Industriale Sailing Fast, varato alla fine del 2019, e i cui tempi di lancio e snodo hanno intersecato problematicamente il divampare del Covid e il susseguente periodo di stallo delle transazioni. Nonostante le intense difficoltà, la Vostra Società ha dimostrato la determinazione e la forza di saper portare a compimento le fasi chiave del programma strategico. Lungi dal segnare l'ennesimo sentiero interrotto, lo sforzo di gestione è approdato all'attrazione di ingenti risorse di capitali provenienti da un investitore internazionale e nell'adesione da parte di questo ad una proposta di valore riconosciuta alla visione industriale di Nova Re, al mantenimento del listing presso la Borsa di Milano, alla ripresa del nostro mercato immobiliare.

Le prospettive future di Nova Re sono, da oggi in avanti, sorrette dalla presenza di un socio patrimonialmente e finanziariamente possente, con l'intenzione e la capacità di promuovere un progetto di espansione ambiziosa in Italia - e non solo - nel perseguimento di livelli di affidabilità e profittabilità aziendale vigorosamente competitivi. La tabella di marcia assegnata vede lo sviluppo in un arco triennale di un obiettivo di allargamento delle basi patrimoniali fino ad oltre €/MLD 1,5.

Oltre a marcare l'eccezionalità del successo dell'operazione di aumento di capitale, in un contesto di conclamata difficoltà, ci preme sottolineare come non si siano arenate in sentieri interrotti anche le altre notevoli direttrici strategiche del Piano Industriale. Nel 2020 la Vostra Società ha portato avanti la valorizzazione del portafoglio, ultimando la ristrutturazione, edile e impiantistica, dell'immobile di Roma, in via Zara, locato, in parte, a terzi (Consolato del Canada, Supermercato ad insegna Tuodì) e destinato, quanto a una porzione degli spazi uffici, ad utilizzo strumentale, mediante il trasferimento presso lo stesso della sede sociale.

Ad esito di tali attività, il portafoglio immobiliare ha raggiunto oggi un tasso di occupancy del 100%, con una stabilizzazione di lungo periodo dei contratti di affitto. L'impiego strumentale di una quota dell'immobile di Roma via Zara ha costituito, fra l'altro, una parte importante del piano di efficientamento e riduzione dei costi aziendali, che è stato compiuto nei livelli e nei tempi previsti dal Piano Industriale. Nel contesto di tale azione manageriale di ottimizzazione dei costi, va rilevata l'eliminazione totale dei rapporti di servizio con parti correlate. La chiusura del bilancio 2020 della Vostra società evidenzia come tutti i principali indicatori di performance ottenuti dall'applicazione dell'EPRA Best Practices Recommendations, confrontati con i risultati dell'anno precedente, a dispetto della situazione contingente, hanno fatto registrare un cospicuo miglioramento.

Di ulteriore rilievo, immediatamente dopo la chiusura dell'esercizio, è stata l'estinzione della posizione debitoria nei confronti di Unicredit Banca. L'operazione ha rappresentato una consistente riconfigurazione delle fonti di finanziamento: il rimborso del mutuo e la risoluzione del correlato contratto derivato di IRS sono stati realizzati mediante ottenimento dal socio di controllo CPI PG di un finanziamento soci di circa € 55.000.000. Le condizioni di tale finanziamento hanno comportato un allungamento della duration delle passività aziendali, una liberazione delle garanzie ipotecarie, nonché un considerevole contenimento del costo del denaro unito ad un alleggerimento del servizio finanziario associato.

Gli interventi sul portafoglio, sul conto economico e sulla finanza, in linea con gli obiettivi di Piano, hanno stabilito una situazione di sostanziale equilibrio, attitudinale e dinamico, delle variabili di gestione, gettando i presupposti abilitanti per un sano e prudente tragitto di gradiente dimensionale. Sul piano dell'adeguamento e dello sviluppo organizzativo, va ancora menzionato il

5