Una rara direttiva di Pechino per aiutare Vanke a sconfiggere una crisi di liquidità ha lasciato gli istituti di credito alle prese con gli asset che lo sviluppatore sostenuto dallo Stato ha proposto come garanzia, mentre le parti fanno di tutto per arrestare il deterioramento del settore immobiliare.

China Vanke è alla ricerca di fondi dopo che le vendite di gennaio e febbraio sono scese al di sotto del punto di pareggio mensile di 20 miliardi di yuan (2,8 miliardi di dollari), il che significa che la liquidità è uscita dall'attività, come risulta da un memo interno.

Il settore immobiliare cinese è in crisi dalla metà del 2021. Le misure di stimolo e di alleggerimento dei politici locali hanno faticato a stimolare le vendite o ad aumentare la liquidità, mentre molti sviluppatori immobiliari sono andati in default rispetto agli obblighi di debito.

Riflettendo l'aggravarsi della crisi, le autorità di regolamentazione hanno chiesto alle società finanziarie e ai creditori di aumentare il sostegno finanziario per Vanke - il secondo sviluppatore immobiliare cinese per vendite - in un raro intervento del Governo centrale, come ha riferito Reuters la scorsa settimana.

Con il crollo delle vendite e dei prezzi delle obbligazioni che offuscano le prospettive di Vanke, lo sviluppatore ha condiviso un elenco di progetti principalmente commerciali come i centri commerciali e i loro flussi di entrate con potenziali finanziatori per accedere a nuovi crediti, hanno detto due persone a conoscenza della questione.

Questi finanziatori includono un gruppo di banche, guidato da Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), che è in trattative iniziali per prestare fino a 80 miliardi di yuan, hanno detto altre due persone.

I prestatori stanno esaminando la maggior parte degli asset di valore più elevato possibile, hanno detto le persone. Allo stesso tempo, i creditori-assicuratori hanno richiesto ulteriori garanzie prima di accettare estensioni delle scadenze delle loro partecipazioni al debito, ha detto una quinta persona.

Le persone hanno rifiutato di essere identificate in quanto non autorizzate a parlare con i media.

Vanke ha rifiutato di commentare. ICBC non ha risposto a una richiesta di commento.

"L'approccio più esigente da parte dei creditori dimostra che sono diventati cauti anche con gli sviluppatori legati allo Stato e con performance migliori, generalmente percepiti come sicuri", ha detto Gary Ng, economista senior di Natixis Asia-Pacifico.

"La sua situazione più difficile dimostra che il rischio maggiore nel mercato immobiliare rimane la fiacchezza delle vendite di case".

Gli analisti stimano il valore delle proprietà commerciali non impegnate di Vanke tra i 77 e i 90 miliardi di yuan, il che significa che lo sviluppatore potrebbe prendere in prestito fino a 45 miliardi di yuan se le banche concedessero un rapporto prestito/valore del 50%.

Il rapporto potrebbe arrivare al 70% a seconda della qualità delle garanzie, hanno detto alcuni banchieri e analisti, sottolineando la pressione che Vanke deve affrontare per aggiungere garanzie di alto valore alla sua lista.

Gli analisti si aspettano che Vanke abbia abbastanza liquidità per rimborsare 1,4 miliardi di dollari di obbligazioni pubbliche in scadenza quest'anno, ma mettono in dubbio la sua capacità di rimborso a lungo termine, considerando il rapido esaurimento della liquidità e il debito di 3,5 miliardi di dollari in scadenza nel 2025.

FIDUCIA DEL MERCATO

Le difficoltà finanziarie di Vanke sono diventate pubbliche dopo i fallimenti del debito di una serie di grandi aziende, tra cui China Evergrande Group e Country Garden, in un contesto di calo delle vendite a livello industriale.

Le vendite per superficie sono crollate del 20,5% nel periodo gennaio-febbraio rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Per tutto il 2023, le vendite sono scese dell'8,5%.

La fiducia degli acquirenti di case e degli investitori potrebbe diminuire ancora di più se Vanke dovesse avere difficoltà a rimborsare il debito, considerando che Vanke è sostenuta dallo Stato - circa un terzo è detenuto da un'impresa statale - e ha un maggior numero di progetti in più grandi città, e quindi era ampiamente ritenuta finanziariamente solida, hanno detto i partecipanti al mercato.

Vanke ha chiesto ai creditori, tra cui Taikang Insurance, PICC Property and Casualty di proprietà statale e New China Life Insurance, il permesso di estendere le scadenze del debito, come ha riportato Reuters questo mese.

Le tre aziende non hanno risposto alle chiamate e alle e-mail in cerca di commenti.

Questa richiesta ha spinto gli assicuratori-creditori a chiedere nuove garanzie, ha detto la quinta persona.

In un apparente voto di fiducia, venerdì Vanke ha detto che il primo azionista Shenzhen Metro - a sua volta di proprietà del regolatore patrimoniale statale di Shenzhen - ha accettato di sottoscrivere fino al 30% delle quote del suo REIT di consumo sostenuto da un centro commerciale della città di Hangzhou.

L'investimento di Shenzhen Metro nel REIT utilizzando il centro commerciale come garanzia era "un canale relativamente a basso rischio", hanno scritto gli analisti di Nomura in una nota del cliente, affermando che l'accordo potrebbe indicare che anche il principale azionista di Vanke non ha piena fiducia nelle altre linee di business dello sviluppatore immobiliare.

(1 dollaro = 7,1954 yuan cinesi renminbi) (Relazioni di Clare Jim, Julie Zhu e Xie Yu a Hong Kong, Engen Tham e Steven Bian a Shanghai, Ziyi Tang e Kevin Huang a Pechino; Redazione di Sumeet Chatterjee e Christopher Cushing)