Gli istituti di credito privati stanno aumentando la loro presenza in alcune parti del mercato immobiliare commerciale australiano, offrendo alternative ai mutuatari, mentre le banche riducono i prestiti a più alto rischio in un contesto di rallentamento causato dai tassi di interesse elevati.

I fondi disponibili per le operazioni sono in aumento, in quanto gli investitori, tra cui i fondi pensione, i patrimoni sovrani e le compagnie assicurative, cercano rendimenti sostanziosi, difficili da trovare nei mercati azionari odierni, soprattutto nel settore immobiliare, che ha subito una battuta d'arresto.

Lo specialista australiano del settore immobiliare Qualitas, i cui finanziatori includono l'Abu Dhabi Investment Authority, ha quasi raddoppiato i fondi in gestione a 8 miliardi di dollari australiani (5,07 miliardi di dollari) dalla metà del 2022, con circa la metà dell'aumento da questo giugno.

PGIM Real Estate, con sede negli Stati Uniti, prevede di investire un ulteriore miliardo di dollari nel Paese nei prossimi anni, ha dichiarato il suo responsabile del settore immobiliare australiano Steve Bulloch.

"Negli ultimi 12-18 mesi abbiamo riscontrato un maggiore interesse da parte degli investitori istituzionali e molti vedono in questo settore un punto di ingresso interessante per diversificare i loro portafogli", ha affermato.

Le mosse fanno parte della costante crescita dei finanziatori non bancari in un mercato in cui quattro banche, Commonwealth Bank, National Australia Bank, Westpac e ANZ Group , rappresentano ancora la maggior parte dei prestiti.

Con circa il 5% di tutte le attività finanziarie nel 2022, i prestatori non bancari sono una piccola realtà in Australia, rispetto alla stima del Fondo Monetario Internazionale del 50% a livello globale.

Ma i prestiti non bancari sono cresciuti, raggiungendo oltre 600 miliardi di dollari australiani di attività lo scorso anno, compresi i prestatori focalizzati sul credito al dettaglio. I prestatori si stanno espandendo nell'edilizia residenziale e commerciale, mentre le banche rallentano i prestiti o escono dal mercato, secondo un rapporto di marzo della Reserve Bank of Australia (RBA).

RINASCITA GIUDIZIARIA

Gli investitori possono aspettarsi rendimenti dal 9% all'11% con la sicurezza aggiuntiva di prestiti garantiti da beni reali come condomini o magazzini, spesso con un cuscinetto di capitale proprio dal 30% al 40%, ha detto Paul Notaras, direttore esecutivo di Barings Real Estate Australia.

I succosi rendimenti comportano costi più elevati per i mutuatari, con la RBA che a marzo ha fissato lo spread rispetto a un prestito bancario principale a circa 200 punti base per i prestiti alle imprese di tutti i tipi.

Tuttavia, i prestatori non bancari sono una gradita fonte di credito in un momento in cui le banche hanno rallentato i prestiti a sezioni del settore immobiliare storicamente considerate ad alto rischio, come l'edilizia, ha detto Notaras.

Circa 2.213 imprese edili hanno presentato istanza di insolvenza lo scorso anno finanziario, il numero più alto nei registri che risalgono al 2013, in quanto i costruttori sono stretti tra costi più elevati e contratti a prezzo fisso.

I nuovi prestiti immobiliari commerciali delle quattro principali banche hanno registrato una crescita media dell'1% per trimestre dal giugno 2022, livelli visti l'ultima volta durante la pandemia, come mostrano i dati del regolatore prudenziale, con un'esposizione agli uffici e alla contrattazione residenziale.

Un maggiore controllo prudenziale e una minore propensione al rischio hanno portato le principali banche a dare priorità alle società immobiliari di prim'ordine, ha affermato Andrew Schwartz, cofondatore di Qualitas.

"I finanziatori tradizionali hanno ridotto i loro rapporti prestito/valore, hanno ristretto il tipo di mutuatario con cui vogliono trattare, in generale è più difficile e si rischia di cadere nel settore alternativo".

Per i progetti residenziali "build-to-rent", le banche esitano a concedere prestiti superiori al 40-45% rispetto al valore del progetto, mentre i finanziatori privati potrebbero arrivare al 65%, ha detto Notaras di Barings.

Le obbligazioni sono fuori portata per molti mutuatari del mercato medio senza rating e l'emissione di obbligazioni legate al settore immobiliare è ai minimi storici, con 299 milioni di dollari australiani raccolti nell'anno fino a settembre, circa un decimo della media del decennio, secondo i dati di Dealogic.

ANCORA SCELTA

Anche per i finanziatori alternativi, i segmenti più assediati, come quello degli uffici e del commercio al dettaglio, rimangono proposte difficili, in quanto i tassi più elevati riducono i prezzi e il lavoro a domicilio e lo shopping online fanno vacillare le prospettive di crescita degli affitti.

Invece, i finanziatori sono attratti dalle aziende che costruiscono per il mercato residenziale australiano, cronicamente sotto offerta, soprattutto nel settore in erba del build-to-rent, e dal mercato resiliente dei magazzini e degli immobili industriali.

Una partnership da 1,45 miliardi di dollari australiani tra Qualitas e l'Abu Dhabi Investment Authority si concentrerà sul settore residenziale.

"Ci sono state presentate più proposte di finanziamento per uffici di quante ne abbia mai ricordate e posso solo supporre che sia perché le banche non vogliono farle e le grandi istituzioni hanno troppo", ha detto Schwartz di Qualitas.

"Noi diciamo ufficio, interessante ma meno convincente".

(1 dollaro = 1,5815 dollari australiani)