Sviluppatori, investitori e broker si chiedono in privato quanto rapidamente possa trasformarsi uno dei mercati immobiliari più caldi dello scorso anno e se si possa escludere una dolorosa correzione simile al crollo che ha colpito l'emirato nel 2008.
Da allora Dubai ha perseguito un rilancio economico ancorato a quella che spera sia una crescita sostenibile, compreso un piano decennale noto come D33, per raddoppiare la produzione e diventare uno dei primi quattro centri finanziari del mondo.
Tuttavia, l'industria immobiliare rimane un barometro chiave del suo successo, rappresentando l'8,9% dell'economia.
"La vulnerabilità di Dubai alla correzione risiede nella sua dipendenza dal capitale straniero, in particolare dalla Cina e dalla Russia", ha dichiarato a Reuters Ronan Hannan, direttore della società di consulenza Proven Partners.
La massiccia spesa per le infrastrutture, le generose politiche fiscali sul reddito e l'approccio 'a porte aperte' all'immigrazione, rafforzato dopo la pandemia, hanno attirato migliaia di stranieri.
I russi sono stati i primi acquirenti non residenti di case nel primo trimestre del 2023, ma sono scesi al terzo posto alla fine dell'anno, secondo la ricerca di Betterhomes, mentre gli acquirenti provenienti da India e Regno Unito hanno rappresentato la maggior parte delle transazioni durante i dodici mesi.
C'è stato anche un notevole aumento di acquirenti provenienti da Egitto, Libano, Pakistan e Turchia, ha detto l'azienda, sottolineando il duplice ruolo della città come rifugio sicuro e come polo di attrazione per gli ultra-ricchi.
Sebbene gli afflussi russi e cinesi stiano lentamente diminuendo, l'aumento dell'interesse da parte degli investitori indiani potrebbe mantenere un'eventuale flessione rapida e poco profonda, ha affermato Hakim Abdeljaouad, Managing Director della divisione Valuation Advisory Services di Kroll.
RAFFREDDAMENTO DEI PREZZI
Secondo una ricerca dell'agenzia immobiliare Knight Frank condivisa con Reuters, nel 2023 sono state vendute 431 case a Dubai per un valore superiore a 10 milioni di dollari, quasi raddoppiando il numero dell'anno precedente e diventando il più grande mercato di questo tipo al mondo.
I prezzi delle case nelle tre aree residenziali 'prime' di Dubai - Palm Jumeirah, Emirates Hills e Jumeirah Bay Island - dovrebbero tuttavia aumentare di un più modesto 5% nel 2024, dopo un aumento del 15,9% nell'anno fino a settembre 2023, secondo Knight Frank.
I prezzi delle case al di fuori di queste aree di lusso sono balzati del 19% nell'anno fino a settembre e si prevede una crescita del 3,5% nel 2024.
"La mia preoccupazione è lo stato dell'economia globale", ha detto a Reuters l'ex capo delle finanze di Dubai, Nasser al-Shaikh. "Siamo aperti al mondo e qualsiasi cosa accada in altri luoghi si ripercuote su di noi".
Ma ha aggiunto che, a patto che i governi nazionali e locali realizzino piani di sviluppo più ampi, la futura offerta di alloggi dovrebbe essere assorbita dai nuovi residenti.
Altri sono stati meno ottimisti: una fonte senior di un importante sviluppatore di Dubai ha detto che i prezzi delle case potrebbero crollare del 10-15% nei prossimi anni.
Un'altra fonte vicina alla situazione ha detto che almeno un grande proprietario locale sta cercando di vendere diverse proprietà alberghiere, tra cui una nell'hotspot di lusso Palm Jumeirah, per de-rischiare il proprio portafoglio.
"L'offerta supererà la domanda in una certa misura nei prossimi due o tre anni, soprattutto nei segmenti di lusso, quindi questo causerà naturalmente una forma di rallentamento", ha detto a Reuters Mireille Azzam, responsabile della consulenza strategica di JLL per il Medio Oriente e l'Africa, aggiungendo che alcuni residenti stanno aspettando di vedere se i prezzi diventano più accessibili prima di trasferirsi.
RITROVATA RESILIENZA?
I ricordi del crollo immobiliare di Dubai del 2008, che alla fine ha portato ad un salvataggio da 20 miliardi di dollari da parte del vicino emirato Abu Dhabi, ricco di petrolio, sono ancora molto forti, ma gli analisti affermano che le lezioni sono state apprese e che il rischio di contagio da un'eventuale flessione sembra più basso.
"Le istituzioni finanziarie e i principali sviluppatori della regione hanno imparato dalle crisi passate e sono ben preparati", ha detto Abdeljaouad di Kroll. "L'attenzione del mercato si sta spostando maggiormente verso le abitazioni e le infrastrutture tradizionali".
Gli indicatori economici rimangono forti, con un sondaggio sui responsabili degli acquisti di S&P Global di dicembre che ha registrato la lettura più alta degli ultimi 16 mesi, riflettendo che le imprese non petrolifere di Dubai sono saldamente in modalità di espansione.
Nel frattempo, si prevede che Dubai consegnerà solo 13.000 case all'anno nei prossimi sei anni, ben al di sotto dei 30.000 alloggi degli ultimi 15 anni, il che suggerisce una carenza che potrebbe sostenere la domanda, ha detto Faisal Durrani, partner di Knight Frank e responsabile della ricerca per il Medio Oriente e il Nord Africa.
L'esposizione delle 10 maggiori banche degli Emirati Arabi Uniti al settore immobiliare, che secondo gli analisti era superiore al 30% durante la crisi finanziaria del 2008-9, è diminuita per nove trimestri consecutivi, secondo la società di consulenza Alvarez & Marsal, scendendo al 16,2% nel terzo trimestre del 2023 da un massimo del 22,3% alla fine del 2020.
Sebbene le banche e gli sviluppatori abbiano ridotto i loro rischi, le fonti del settore avvertono che migliaia di altri operatori del settore sono più vulnerabili ad un rallentamento prolungato.
Tra questi ci sono le agenzie di intermediazione di Dubai, il cui numero è salito a circa 4.000 da 1.200 nel 2020, ha osservato Richard Waind, amministratore delegato di Betterhomes.
Le maggiori minacce per il settore immobiliare di Dubai provengono da picchi inaspettati dell'inflazione, da una politica imprevedibile dei tassi d'interesse globali e dal contagio regionale della guerra tra Israele e Hamas, hanno dichiarato otto fonti a Reuters. Il potenziale impatto dell'interruzione delle rotte di navigazione chiave nel Mar Rosso non è ancora chiaro.
Ma le turbolenze geopolitiche, come l'invasione dell'Ucraina da parte della Russia, hanno favorito l'emirato negli ultimi anni, e alcuni ipotizzano che ciò possa continuare.
"Dubai beneficerà sempre quando c'è caos", ha detto la fonte dello sviluppatore. (Servizio aggiuntivo di Rachna Uppal; Editing di Elisa Martinuzzi, Kirsten Donovan)
